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美国房价的地区、地段差异因素

已有 7059 次阅读 2007-4-3 07:14 |个人分类:美国纪行见闻(07)

美国房价的地区、地段差异因素

黄安年文 2007年4月3日

（按：《美国房价的地区、地段差异因素》一文学术交流网美国问题观察栏目/2006年9月4日首发。）

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美国的房价受到多种因素的影响，其中地区、地段因素是影响房价的重要因素之一。相比之下，房屋面积大小并不是最重要的，2003年9月初我在俄亥俄Dayton东南郊Beavercreek地区的开发区的Y教授家小住，他的住宅是购于1999年的一栋两年前建造的二手房，面积4700英尺（不计算四车库及近一英亩林地），购房价为27万美元，里面的大小不等的卫生间就有6间。

这两天，我住在S&S夫妇家，这里是离密执安州(Michigan)底特律国际机场一个多小时的汽车路程，位于底特律北的奥克兰县(Oakland County)的Lake Orion地区的一个新开发区。在Lake Orion镇管辖的范围内各种中下湖泊星罗棋布，仅仅命名的湖泊就有27个之多，是一个树多湖多，环境优美的宜居地区。在这个新开发区里，我看到了已经建好的，正在建造的价位不等的新款住宅。像在临近一片森林公园的Hill at Indianwood 社区面积200英亩，总共108栋住宅，除去公共用地和森林及湿地，平均每栋住宅拥有0.6英亩的土地,他们的住房建筑面积有3100英尺,不包括地下室和四车位,里面的大小不等的卫生间也有6间。一年前购买的这些新房售价为50万美元，现在的房间没有多大变化，因为就全国范围来说，今年的房间处于总体回落的态势。另外一位朋友W君家住在离底特律不远的北郊罗切斯特（Rochester）地区Mapleridge的一个新开发区，这里的交通方便，临近奥克兰大学，我们看到了他们的住宅面积3800英尺（不包括四车位车库和一千多英尺的地下室），而6年前的这栋新房售价为50万美元。这表明近些年来房价在上涨，而在底特律地区的不同地段的房价有相当的差别。S君带我们在附近参观不同的开发区的新房，类似的建筑面积在湖边和路边的售价不仅差别很大，而且前者十分抢手，后者难以脱手。

如果将俄亥俄州的Dayton和密执安州的Lake Orion和Rochester类型相似的房价相比，可以看出Dayton的房价要比Lake Orion和Rochester的房价要便宜得多，这和Dayton市和底特律的区位优势不同有着很大关系。而两位朋友住在Lake Orion地区和Rochester地区的相同房价，面积和地区优势有别，说明这几年的房价处于上涨趋势。

像这样的房价，今天即使在临近纽约市北的White Plains市区，临近通往纽约曼哈顿直达轻轨火车站的一栋公寓楼，其中的一套一居室住房，它的售价也在四十万美元左右的价位，这和White Plains市区乘火车到曼哈顿上班只需要半个小时的地铁路程是有很大关系的，也和“9·11”后，不少在曼哈顿的大公司迁移到White Plains市有关。

在距离White Plains市半个小时汽车路程而距离通往曼顿顿的火车金桥站仅仅5分钟汽车路程的索墨斯胜古山庄（Somers Heritage Hills）地区三居室一车位的1000多英尺连建住宅，2003年时售价为34万美元，2005年则提高到41万美元，十分抢手，原因不仅在于风景极佳，而且在于地段优势明显。

在加州的硅谷地区房价之贵为全美少见，2005年12月中，我在库比提诺市郊的亲戚家小住，那里一栋三居室的住宅面积一千多英尺售价在100万美元，如果将在上面提到的在Dayton的Beavercreek、Lake Orion 的Hill at Indianwood、Rochester的Mapleridge住宅建筑在加州的库比提诺市郊，恐怕它的售价在二百万美元左右了。这种地区差价在很大程度上反映了地区经济发展机会的区别。一个地区的房价即使风景和环境具有明显优势，如果整个地区的经济优势和机会不佳，要有一个高房价是不现实的。