谁承受了物业税负担？

政治科学院学报　第35卷第1期　1983年

                                                            作者：詹姆斯·赫尔布朗

                                译者：ailleurs

                                《中国房地产研究丛书》2010年第一期 

很遗憾，“谁承受了物业税负担”这个问题没有简短的答案，原因在于物业税制度本身存在复杂的性质。我们从如下几个方面来考虑：其一，物业税针对不动产的所有形态而征收，并且，我们完全有理由相信对土地和对住房课税有着不同的效果，而对住房课税，又与对工、商业用房课税有着不同的效应。其次，物业税是一个地方税种。尽管各地都在征收物业税，但各行政区之间的税率却是千差万别的。这种税率差异所导致的结果是税率统一的全国性税种之下所不能产生的。其三，物业税——至少在美国——是基于行政上决定的税基而征收的，这种税基又称为房地产的评估价值。因此，在一个地方范围内，物业税的效应严重依赖于房地产价值评估的实施。没有任何其他税种在这么多重要的维度上存在差异。

人们通常认为任何税收效应都将体现在承担税负的纳税人身上。首先我们应当区分其法律效应和经济效应。例如，波士顿市根据房地产的评估价值，每一百美元征收若干美元的物业税，并向每位业主发放一份应付账单。这一课税行为的法律效应体现在业主身上，他们被要求汇款以偿付税收。但是假如物业税课征之后，业主可以提高房屋出租的租金，那么他们会将税负的一部分甚至全部“前向”转嫁到房地产的使用者身上。或者，如果征税最终导致波士顿的工资水平或土地价格下降，那么税负的一部分甚至全部将会“后向”转嫁到那些投入品的供应者身上。尽管在物业税中，某些类型的税负转嫁的可能性很大，但是很显然我们无法从谁来支付这一税负来简单地“观察”其经济效应。相反，我们必须依赖税收效应理论所提供的深刻洞见。

以物业税为例，税收效应理论的任务在于：首先，它要解释这一税负如何在土地所有者、建筑物所有者、租户、资本家、工人等功能性经济阶层之间分布。其次，它的任务在于推导出对上述群体课税的效应所隐含的税负按照收入阶层在全民之间的分布情况。例如，假如物业税完全落在土地所有者身上，那么，税负在收入阶层之间的分布将依赖于土地所有者的分布。如果土地所有者集中在中高收入阶层，那么物业税的效应将是随收入而累进的。

土地税的税收效应

在美国，尽管物业税通常针对土地和地上附着物整体的评估价值来征收，但习惯上，人们通常将土地税和针对地上附着物课征的税收分开来分析，这是因为，两部分税收存在完全不同的效应。按照经济学家的标准观点，针对未开发土地的市场价值课征的税无法通过土地所有者转嫁到其他群体手上，这一点与对地上附着物课征的税收不一样。人们同样普遍认为，税收在其自身内部转嫁将导致经济上的浪费。这是因为，只有经济中的某些个体通过调整行为来带动税负转嫁的时候，这种转嫁才会发生，然而，上述调整将会扭曲价格，阻止市场体系像其它时候一样有效运行。由于针对土地价值课征的税收不能转嫁，它就不会带来经济上的无效率。用专业术语来说，这种税收是完全“中性”的，它不会扰乱资源的最优分配。这种特征使得土地税与其它主要税种不同，也说明了为什么许多经济学家长期以来将其视为一个有特殊魅力的税种。

为什么针对未开发土地价值课征的税收不会转嫁？原因在于无论在什么情况下，对土地课税不会导致所有者改变他们的行为。当土地价值——这是税基——得以明确评估确定之后，它就将独立于土地用途，不论这一用途如何转变。在这种情况下，应缴税额的大小将不会随着土地所有者的用途选择而变化，因而不会影响到土地用途选择。征税之前什么用途利润最大，征税之后这种用途仍然利润最大。例如，针对土地价值征税不会导致所有者不再使用土地以避税，这是因为，无论将土地闲置还是开发，土地所有者都要支付相同额度的税收。因此，征税不会使土地供给减少，既然供给不会减少，那么土地价格就不会上升，所以税负就不会转嫁到使用者身上。

只要是出于征税的目的，将土地价值定义为市场价值，上述情况就会出现，这里所说的市场价值是指将土地（不包括地上附着物部分）出卖所得。在另外一些情况下，比如将土地价值定义为当前用途下的价值，征税就会影响到土地所有者的用地类型选择，这时候，土地税收就不是完全中性的。这一结论再次表明价评估活动将对物业税的“经济效应”造成冲击。

土地税的资本化

到目前为止，我们所讨论的对土地价值课税的效应是完全落在土地所有者身上的。然而，上述结论现在必须有所限制：需要指出，土地税负落在那些当开征土地税或提高税率时刚好拥有土地的所有者，而不是其后的所有者身上。我们有理由假设，土地投资者和其它类型投资者一样，在决定出价多少以竞买土地的时候，也会考虑到预期的税率水平。其结果是，税负增加之后，买主在支付价款的时候会将高税额考虑进去，以便“购买免税土地”。税率升高时，土地所有者无法通过出让土地来逃避这一负担，因为税负增量的资本化将导致出售价格下降。

人们倡导对土地征收高额税收，有时候是基于公平考虑，就像有时候基于土地税收中性考虑一样。自亨利·乔治时代以来，人们就普遍认同未开发土地的价值（在建成区，这一价值通常非常高）是由社区整体的增长和开发所创造出来的，而不是土地所有者个人努力的结果。土地所有者通常只是被动的受益者。如果上述观点成立，那么通过课征高额土地税收来截获本可能流向土地所有者的增值收益，会实现社会公平。然而，这种观点忽略了土地转让频繁这样一个事实。当前的土地所有者可能已经支付了其所持土地的当前市场价格（甚至更高），因此任何“非个人努力的增值”已经通过买方部分地传递到卖方手里。因而试图从当前土地所有者手中夺回土地增值收益将会显得不公平。另一方面，对土地价值的未来收益（除了仅由总体价格膨胀带来的升值之外）征收高额税收也不应以此为依据。

对地上附着物课征的税收　

迄今为止，物业税收入更大的部分不是来自土地税，而是对地上附着物课征的税收——这些地上附着物包括住房、工商业建筑物等。自1970年代以来，对这部分税收效应的分析经历了剧烈的变化。彼得·密斯科斯基在阿诺德C.哈伯格[1]分析企业所得税的基础上，建立了物业税税收效应的“新观点”。而在1970年代以前，“旧观点”占据了统治地位，这一观点认为，从长期来看，对地上附着物课征税收的部分将会从房地产所有者手中前向转嫁至房产使用者或消费者手中。例如，商店所有者会将这一税负转嫁至他们的消费者手中，正如他们会转嫁任何商业成本一样。与此同时，房东会以提高房租的形式将税负转嫁到租户手中。

研究一个特定城市的住房租赁情况，我们才能更好地理解旧观点背后的逻辑。例如，假设波士顿最初没有课征物业税，房地产所有者可获得的租金收入将由住房市场的供应和需求来决定。只要在全国范围内住房投资的净回报率超过其它投资的当前回报率（当然，经过风险调整之后），所有者会通过追加投资来扩大其在波士顿的住房储备。随后，从长期来看，波士顿的房屋租赁净回报率将会与整体投资回报率趋平，波士顿的房屋出租比率也会充分调整至产生这一净回报率的水平。如果波士顿开征物业税，房屋所有者不能立即提高租金以覆盖额外的成本，这是因为住房供应和需求都没有发生变化，这时候所有者将自行承担税负。因此，本地房屋租赁净回报率将会下滑至低于整体投资回报率。然而，从长期来看，如果波士顿的人口或收入增长，住房需求也会增加，租金会逐渐回升，相应地，房屋租赁投资净回报率也会回升。当租金上升至能将净回报率提升到整体投资回报率的水平时，波士顿在住房储备扩张上的投资将会停止。在这一时点上，每单元房屋的租金收入将上升到恰好覆盖每单元的物业税，这一税负将完全从所有者那里转嫁至租户手中。很显然，同样的结论也可以应用于不是开始征收物业税，而是仅仅提高税率的假定情况。

以上就是对物业税旧观点的简要介绍。在每一个行政区内，租金将会上升至覆盖税收成本，因此，从长期来看，住房投资者（只要他们维持其投资）将获得与全国整体资本回报率持平的净回报水平。税率较高的地区将比税率较低的地区出现更高的租金水平。不管在高税率还是低税率下，作为住房服务的消费者，租户都将承担税收负担。

新观点

物业税新观点的结论则完全不同。根据这一观点，对地上附着物课征的税负很大一部分仍然以较低净回报的形式存在于所有者手中，而不是以高租金或者高房价的方式转嫁到房屋使用者手中。旧观点的谬误之处在于每次只考察一个行政区，从这种论调出发，他们试图得出课税效果的一般化结论。按照旧的观点，如果仅有一个行政区开征物业税，可以说，这一课税将不会影响到全国范围的资本回报率。然而，如果所有的行政区同时开征物业税——据我们所知，现状就是如此——我们就不能假定当前资本回报率不受影响。事实上，试图从单一行政区的案例中得出一般化的结论，这正是归纳推理谬误的一个例子。新观点的倡导者指出，对地上附着物课税本质上是全国性的资本税。从这一角度来考察该税收，其效应将依赖于全国性的而非单一资本市场的供需特征。

前面我们阐述了对土地价值课征的税收不能从土地所有者处转嫁到租户或使用者手中，因为这一税负不会影响到土地的供应和需求，进而不能影响其价格。持新观点的学者在地上附着物的税收效应上形成了类似的观点。根据他们的观点，历史数据显示美国储蓄率对净资本回报率的变化反应并不敏感。然而，如果储蓄率不受资本回报率的影响，那么课征统一的资本税将不会减少资本的储蓄（或供应）。使用资本的价格将不会升高至覆盖税负，因而这一税负将不会被转嫁。

储蓄率不随资本回报率变化而直接变化，这似乎与直觉不符。然而，这正是哈伯格和米斯科斯基从他们获得的证据中推导出的结论。米斯科斯基随后（或多或少直接）证明了对地上附着物课征的全国统一的财产税将不会从房产所有者手中转嫁至租户或者使用者手中。因此，按照新观点，如果各地课征相同税率的物业税，原则其结果将会是真实资本回报率的下降。例如，如果课税之前资本回报率为6%，随后征收税率为2%的物业税，那么资本净回报率将会下降至4%，与此同时，利用资本的总成本（即资本的价格）将保持6%不变，其中，4%仍然会落在所有者手中，而2%将流向税务机关。这恰好与旧的观点相反，后者认为，资本的总价格将最终上升至8%，因此税收负担将转嫁到资本使用者手中，而所有者的资本净回报将不受损害。

“整体”效应和“实施”效应

当然，米斯科斯基意识到，在美国，物业税并非全国统一的税种，而是一个地方税种，其税率因所处地方的不同而存在差别，他通过区分物业税的“整体”效应和“实施”效应来处理这一问题。“整体”效应是整个税收制度影响的结果，而“实施”效应则来自各地税率上的差别[2]。

由于在一个国民经济中，资本是高度流动的，因此，我们有理由假设各行政区之间物业税率的差别将导致资本从高税率区流动到低税率区。图1显示了一个假设的案例。

假设开征物业税之前，各地资本回报率均为6%，如图左栏所示。随后，按地域不同课征不同税率的物业税，高税率的城镇税率为3%，另一些城镇税率为全国平均税率2%，低税率的城镇为1%。所有地区课税的即刻效果是通过征税额降低了地方房产所有者的资本回报率，课税的结果如图第二栏所示。随后必然出现这样一个事实，每个地区地上附着物的供给在短期内保持不变，因此，所有者将不能通过提高房产使用价格或产品价格来转嫁税负。

                              图1. 物业税的“整体”效应和“实施”效应

然而，在第二栏显示的情况下，资本市场并不均衡，因为在税率较高的地方资本净回报率较低。资本所有者要寻求所能得到的最高回报，因此会将其资源从高税率的城镇转移到低税率的城镇，这样减少了高税率地区的资本供应，导致这些地区资本净回报率升高，而增加了低税率地区的资本供应，导致其资本净回报率的降低。由此推测，资本转移将持续到所有地区净回报率相等。这种长期的均衡如图第三栏所示。然而，尽管各地资本净回报率相等，在税收越高的地方，提供资本服务的成本（等于资本净回报加上税负）也就越高。这一税收可视为资本所有者的净回报和资本总成本之间的一个楔子。资本的净回报率处处相等，而资本的总成本则等于资本使用者支付的价格，地方税率越高，资本的总成本也就越高。

图1显示了物业税的“整体”效应和“实施”效应。从长期来看，整体效应降低了资本的净回报率，这是各地征收不同税率物业税的结果，也是图中第一栏净回报率6%与第三栏净回报率4%的区别所在。需要指出的是，下降的这2%恰好等于全国整体的平均税率。

如果所有城镇课征相同税率的物业税，或如果物业税由全国统一征收，那么将只存在整体效应。然而，由于各地税率并不相同，因此物业税还存在实施效应，这从图中第三栏，在资本市场已经随各地课税而完全调整之后，使用资本的总成本上的差别可以看出。

按照旧的观点，长期来看，针对地上附着物课征的物业税将前向转嫁到租户或者房产使用者手中，其结果是资本回报率不受损害。新观点则得出了完全相反的结论，即资本回报率降低了与全国物业税平均税率近似相等的比率，这正是整体效应的实质。只有实施效应才能从资本所有者那里转嫁到经济中的其他个体，例如房屋租户或商店的顾客手中。

读者应当记住，由于实施效应由地方业税率与全国平均税率之间的差值来测度，它会给一些地方带来正面的负担，而给另一些地方带来负面的负担（也就是积极的优势）。在实施效应为正面负担的地方，纳税人会试图将税负转嫁至他人，这一过程我们将在下文讨论。与此同时，在实施效应为负面负担的地方，纳税人会因为竞争而被迫与消费者、供应商，或者与二者同时分享低于平均税率的利好，这一过程与我们即将讨论的情况恰好相反。

除了少数例外，旧观点的支持者们会强调物业税的前向转嫁。新观点则与此不同，他们强调物业税的实施效应不仅会前向转嫁到租户或消费者手中，而且很可能会“后向”转嫁到土地和劳动力上（如果劳动力是不完全流动的），或者不存在前向转嫁，而仅“后向”转嫁到土地和劳动力上。这些可能性中的一部分将在下面简短地讨论。

所有者自住型房屋

自住型房屋所有者在住房上存在双重关系，他或她既是住房服务的提供者也是消费这些服务的租户。根据新的观点，税收的整体效应不会提高住房的成本，而会降低资本的回报率。从所有者这一角色来说，自住型房屋所有者将无法逃避这一负担。然而，如果本地物业税率超过全国平均水平，也会出现正的实施效果。这样，本地的资本使用成本就会提高，因而住房服务的成本也会提高。由于租户消费了这些服务，自住型房屋所有者也会承担这部分负担。如果上述情况就是事情的全部，那么很显然，自住型房屋所有者就不能转嫁税负的任何部分。然而，必须考虑到高税负的资本化会压低土地价值这样一种可能性。对地上附着物课征高额的税收将减少对建筑场所的需求，因此会导致土地价值降低。土地的低价值将会抵消本地资本的高成本。在物业税提高的时候，这将不利于拥有建筑场所的自住型房屋所有者，因为他们的土地贬值了，而随后的住房购买者将会受益。

工业和商业用房

同样，物业税的整体效应是不存在税收转嫁。自己拥有房产的企业将在其自身资本所能容纳的范围内承担这一整体效应。然而，税收的实施效应则既可能前向转嫁也可能后向转嫁。由于物业税是地方税，区分那些产品仅在本地销售的企业和将产品或服务销往外地的企业就显得尤为重要。前者典型地较少受到外地企业的竞争，其结果是，从长期来看，这些企业会以高价格的形式将高税收的实施效应至少部分地传递到当地消费者手中。

将产品或服务销往全国的企业则面临不同的处境。他们必须与其它城镇缴纳较低物业税的生产商竞争。在这种情况下，他们无法将物业税的实施效应前向转嫁给消费者。因此，从长期来看，预期这些企业将会远离高税率地区选址。当然，还有一种例外：对于特定企业的产品，如果高税率的城镇有地域优势，企业能通过地域优势缴纳高额的税收而不用变得毫无竞争力或是使盈利水平低于正常情况。（当然，这也解释了为什么城市政府试图对已建成的、他们认为具备地域优势的本地产业的房产评估较重（assess very heavily the property））。最后，不论是以本地市场还是全国市场为主的企业，将物业税后向转嫁给土地所有者均可能有助于抵消高额地方物业税的实施效应，条件同样是只考虑涉及自住型房屋所有者。

物业税是累退税还是累进税？

从收入阶层来说，前面我们对物业税效应的分析暗示了什么？让我们先来看看土地上的税，因为它是争议最小的部分。几乎所有的经济学家一致同意，对于未开发土地价值征收的税是由土地所有者来承担的，税额大小与他们拥有的土地价值成比例。由于从平均意义上说，土地所有权按照收入水平累进地分布，因而物业税的一部分（土地税）是一项累进税。

再来考虑地上附着物的税，对此存在许多争议，而较少达成一致意见。没有哪一种税是受欢迎的，多年来，物业税在各种税收中名声更差。这是因为，在物业税收效应上持旧观点的几代经济学家宣称它是严格累退的税种。如前所述，旧观点的倡导者通常得出结论：从长期来看，针对出租房屋课征的税收，通常会通过高额房租的形式前向转嫁到租户手中；针对自住型房屋课征的税收，将由消费了住房服务的所有者自己承担；而对商业房产课征的税收，其绝大部分将以高商品价格的形式前向转嫁到消费者手中。因此，住房支出被认为是按收入水平高度递减的，而其它消费品支出则部分类似。因此，对于与这些支出成比例的房产来说，物业税的效应将是高度累退的。

然而，新观点支持者的结论是，对地上附着物课征的税是高度累进的。物业税的整体效应毫不含糊地落在资本所有者身上，而资本收益的分配又是完全高度累进的。所以，物业税的这一部分也是高度累进的。但是其实施效应如何呢？从全国的视角来看，它们近便地相互抵销了：我们有理由相信，高税城镇的资本所有者所承担的税负被低税社区资本所有者的收益抵销了。因此，不同收入阶层下的实施效应的净影响可以忽略不计。

表1通过估计1970年物业税的实际结果阐明了上述结论。表中第一栏用到了旧观点的假设，而在第二栏则用到了新观点的假设。（两种情况都假定土地上的税完全由土地所有者来承担。）两种估计的差别是惊人的：按照旧观点，征收物业税使得最低收入阶层支付了他们收入的9.0%，而最高收入阶层仅支出了其收入的0.8%；而按照新观点，物业税对最低收入阶层造成的负担仅为3.8%，最高收入阶层则需支出其收入的10.9%。

需要指出的是，这里提到的新观点——物业税的整体效应完全不可能从资本所有者手中转嫁出去——依赖于一个严格的假设，即储蓄（也就是资本的供应）水平对资本回报率的变化完全不敏感。储蓄和资本回报率的关系可以通过储蓄的利率弹性这一方式得到最好的概括。其定义是储蓄的变化比率与资本回报率的变化比率的比。如果储蓄对资本回报率的变化完全不敏感——正如米斯科斯基首次提出新观点时所假设的那样，利率的弹性值为0。

然而，这一弹性的实际数值应通过经验调查来确定。这一问题很少得到应有的重视，而且多年来能够得到的证据被认为推导不出什么结论。1978年，迈克尔 J.波斯金的一项研究认为，储蓄对利率的弹性是较大的，他估计得到的一系列数据在0.2到0.6之间[3]。如果其他研究也证明弹性数值位于这一区间，那么物业税整体效应的任何部分都无法转嫁的结论是错误的。如果利率弹性是正的，表明物业税抑制了资本的形成，将减少对地上附着物的储备，从而提高其价格。长期来看，房地产服务的消费者将与资本所有者一起分担税负。

由于“储蓄对利率的弹性的真实值”的经验问题并未得到解决，在分析物业税的税收效应时，仍然存在大量的不确定性。遗憾的是，说物业税的效应可能落在表1显示的两种极端情形之间的某个地方是于事无补的。

来源：Joseph A. Pechman，联邦税务政策，第三版。（华盛顿特区，布鲁克林研究所，1977），p.262

假设条件：旧观点：地上附着物的税按房屋支出和消费的比率来承担。

新观点：地上附着物的税按资本利得的比率来承担。

土地上的税：两种观点都认为由土地所有者承担。

地方视角与全国视角

关于物业税的一些问题的答案，随着提问者观点的不同而存在较大的差别，意识到这一点很重要。例如，最常听人问到的问题是：“物业税是累退税还是累进税？”从全国的视角来看，答案依赖于该税收的整体效应。因为从全国范围来说，物业税的实施效应，不论是正的还是负的，都相互抵销了。如果有人认为，物业税的整体效应无法转嫁，那么很显然，这一税负落在资本所有者手中，并且明显地随收入而累进。许多人认为这一点是可取的。

从地方的角度来说，情况则完全相反。对于由地方作出的任何决策来说，物业税的整体效应是毫无结果的。地方选民因为听说物业税是累进的而支持提高税率，这是一个错误。提高地方税率，对于累进税的整体效应没有太大影响，相反，它会增强其实施效应，这一效应依赖于地方税率与全国平均税率的差距。其最直接的和最重要的后果是增大了与资本的平均成本相关的地方资本成本（见图1）。这一负担增长的很大部分可能会前向转嫁至住房服务的消费者手中，以及通过按收入累进的方式转嫁至其他地方商品的消费者手中。当资本的成本增长到了其负担不能通过商业转嫁出去的程度时，资本成本的增长额会使得地方较区域市场或全国市场吸引力更低，由此减少了私人雇用，削弱了地方税基，没有人认为这两点是可取的。

由此，矛盾出现了：如果我们偏好累进税，那么从全国的视角来说，物业税将极具吸引力。然而，物业税不是全国性的，而是地方税种。并且，提高地方税率到高于全国平均水平可能会出现并不令人满意的结果。

更复杂的情况：评估实施和税率上的差别

表1的估测结果基于美国家庭的总量数据。该表是通过获取美国物业税支付额的总体观察数据，并按分配经济理论建议的合适比率将收入进行分组分布。在旧的观点下，税负按住房支出和一般商品消费成比例分布，而在新观点下，它按照资本利得成比例分布。遗憾的是，这一方法估测的结果系统地隐藏了在研究个别纳税人或行政区时可能出现的效果。这些效果的一部分将在所有者自住型房屋的案例中展开。

住房税负支出与所有者自住型纳税人的收入的关系可以通过如下方程分为两个部分（类比租住者）：

T/Y=T/MV·MV/Y

方程左边是物业税支出（T）占家庭收入（Y）的比，如果这一比率因收入的提高而升高，那么它就是累进税；如果它因收入的提高而下降，那么它就是累退税；如果对于所有收入阶层来说这一比率为常数，那么它就是比率税。

从代数意义上讲，T/Y等于右边两个比率的积。前一个比率是税负支出与所有者自住型房屋的市场价值（MV）之比，这一比率是对“有效物业税率”的测度。它的两个变量来源很有意思，因为它们可能会系统地影响到T/Y的值。首先，州政府法律通常要求在一个特定的行政区内，所有的房产均按照其完全市场价值的同一比率来评估，也就是说，对于所有房产而言，“估值比率”是一个常数，如果这一点实行的话，T/MV的值对地方的所有纳税人来说都是相同的。然而，大量的研究显示，各地在估值比率上存在系统的差别。因此，我们不能假定在任何行政区，T/MV的值是统一的。其次，T/MV的比率在不同行政区之间会发生系统的变化，因为它所测度的有效物业税率在一类社区中比其他社区中高。下面我们来分析T/MV式中的两个变量来源。

首先考虑单一行政区内的税收效应。为简便起见，假设在所有收入群体中，比值MV/Y为常数。如果地方对所有的房产应用了单一的估值比率，那么T/MV值在所有房产所有者之间也相等。在这种情况下，T/Y也是常数：物业税将是收入的比率税。从这一点出发，我们很容易看出估值比率差别的潜在影响。例如，如果低收入家庭的估值比率高于高收入家庭，则T/Y的值也会是低收入家庭高于高收入家庭，那么，此时物业税将是累退税而不是比率税。

在对波士顿市的数据进行研究的过程中，罗伯特F.恩格尔和大卫 E.布莱克分别独立发现了估值比率与住房价值之间的强烈的负相关关系[4]。在评估实践中，这种跨行政区偏差意味着即使估值比率统一、物业税本应是比率税或累进税时，它仍然可能是累退税。恩格尔证明了由于市场价值变化，房产的估值比率未能相应调整而造成的偏差：在房地产市场价格上涨较快的地方，其估值比率将下降到与价格上涨较慢的相邻地区的估值比率相关的水平。由于后者（房产价格上涨较慢的邻区）最初是比较贫困的社区，其结果是这一税收制度对贫困家庭群体不公平。凯斯R.艾兰菲尔德在1982年对亚特兰大和费城的一项研究中证实了在这两个中心城市中估值偏差的存在[5]。艾兰菲尔德将每个城市的房地产市场分成低、中、高收入三个组，并由此发现在前两个组中最容易出现累退的估值。

这里提到的三项研究以及其他的许多研究显示，在美国，房地产估值受制于大量的随机误差和重要的系统偏差，两者都会导致行政区之间的不公平，而在更好的行政管理下，这种不公平会极大地减少。

当然，更好的“行政管理”这一词使得估值偏差问题听起来有点无关政治，似乎它仅仅是草率的实践所导致的一个问题，而事实上，估值偏差通常有其深刻的政治根源。例如，迪克·内特泽主持的一项对纽约市物业税的研究发现，在1979年，单人家庭或两个成员家庭住房的估值比率仅为24.6%，而对于其他所有居民的房产来说，这一比率为59.3%[6]。在纽约，单人或两个成员家庭主要是中产阶级，而贫困家庭则大量集中在“其他”阶层，或者说租住区。因此，很显然，估值偏差对贫困家庭存在显著的不公。然而，依照议会条例，当州政府立法机构被迫应对不公平的估值问题的时候，纽约市的少数住房所有者的政治力量是如此强大，以至于立法者不是去寻求公平的住房估值办法，而是采纳了实质上使得当前不公平的估值方式合法化的法案。

物业税额与住房价值额之比不仅在行政区之间不同，在行政区之内也存在差别。这种差别可能与家庭收入相关并由此影响到全国范围的物业税后果。例如，亨利J. 阿隆指出，对于在1971年人口超过5万人的356个美国城市来说，在有效的物业税率和平均资本利得之间存在显著的正相关：资本收益率越高的城市，物业税率也越高[7]。这一发现表明：相对于表1(并未反映税率地区差异的影响)的估计结果来说，物业税更像是一种累进税，而不是累退税。

然而，这一推理思路会引出严重的问题。如果物业税税率在各个行政区之间不同，那么地方财政支出——它会给当地纳税人带来收益——在不同地区之间也会不同。在一些地方，政府会故意采用较高的物业税率以便为当地居民提供更好的公共服务。在这种情况下，依据收入设置的高税率所隐含的公平问题就变得不是很明朗，而在对行政区之间相关的研究中则不存在这个问题，例如前面提及的对估值比率的研究，其假设条件是在单一行政区内，政府支出带来的收益不会随税额发生系统的变化，这一假设是占得住脚的。由于这一原因，一些分析人士可能会说，征收地方税的区域才是最适合测度物业税效果的地方。

固定收入与当前收入

需要讨论的最后一个问题是，在估测物业税的效果时所用到的“收入”一词的恰当的概念。住房价值与家庭收入之间的关系可以通过收入对住房需求的弹性来最好地概括，其定义是平均每个家庭住房价值变化的百分比除以相应家庭收入变化的百分比。如果这一弹性值是统一的，那么前一节中提到的方程中MV/Y这一比将随着收入提高而维持不变，因为其分子和分母同时变化了相同比率；如果弹性小于1，则这一比率将随着收入提高而变小；如果弹性大于1，比率将随着收入提高而增大。在经验估计中，为计算这一弹性而得到的住房价值取决于所采用的“收入”概念，这一点已经得到广泛的认同。如果用当年的年收入来测度，那么收入对住房需求的弹性值将总是小于1，并且MV/Y的比值也会随收入的升高而变小。在这种情况下，如果T/MV独立于收入，就像不存在估值偏差的情况一样，那么方程左边的T/Y项也会随收入的升高而变小，并且对自住型房屋所有者的课税将随收入而累退。

然而近年来，以阿隆为代表的许多经济学家提出，适合使用的收入概念应该为“固定收入”——它可以通过若干年内家庭平均收入——而不是当年年收入来计算[8]。利用固定收入计算收入对住房需求的弹性通常得到较大的值，在这种情况下，MV/Y比值要么是常数，要么随着收入升高而增大，相应地，对自住型所有者课征的税负，要么是比例税，要么是累进税。（表1所估算的税收效果是利用当前年收入来计算得到的，毫无疑问，它对旧观点中物业税为累退税的说法更为有利。）

显然，对物业税效应的研究很大程度上依赖于所选择的收入概念以及相应的收入对住房需求的弹性值的大小。在20世纪60年代早期，利用固定收入来估算得到的值通常大于1，表明即使在旧观点下，物业税也是一种累进性质的税。近期更多的一些估算中，对于自住型房屋所有者来说，其弹性值更接近于1，表明其效果是比例税性质的，而对房屋出租型所有者来说，其值更低，显示物业税在一定程度上带有累退税性质。然而，上述估计得到的结果范围仍然较为宽泛，导致要对物业税的效果下结论仍然面临较多不确定性。

艾兰菲尔德在1982年的研究还带来了另一种视觉。他发现，对于费城和亚特兰大来说，以固定收入算得的住房价值弹性对于低收入所有者很低，而对于中、高收入群体来说，则接近于统一[9]。这一发现表明物业税对住房所有者的效果呈U型，对于一部分低收入家庭来说是高度累退的，而对于中高收入家庭而言，则变为不太明显的累退性质，甚至表现为温和的累进性质。这些结果所强调的住房需求模式可以解释如下：存在即便是最低收入家庭也需要的一个最小住房数量：随着收入升高，住房需求首先小幅增大，收入范围越大，需求增长越快。由此，“质量更好”的住房几乎具备了奢侈品的一切特征。

结论

自19世纪末以来，物业税的效应问题得到了经济学家的广泛关注。20世纪60年代～70年代是研究成果尤为丰硕的十年。为讨论的必要，本文忽略了问题的某些方面，也省去了物业税所包含的一些细节问题。然而，本文阐述了物业税这一制度及其效应的复杂性，并指出了几个仍然未得到解决的重要问题。因此，可以说，直到本文收稿，“谁承担了物业税”这一问题仍然没有完全解决。