翟继光

物业税的开征成为社会关注的热点已经有几年了，随着2009年房价的飞涨以及今年两会代表的讨论，物业税似乎已经呼之欲出了。一个税种的开征是需要充分论证的大事，盲目推出不仅达不到目的，反而有可能适得其反。

物业税的开征一直都与调控房价分不开，很多人甚至一提到控制房价就抬出物业税这个“法宝”，但物业税真的能够控制房价吗？市场经济的基本规律告诉我们，影响房价的是供需关系，当供不应求时，房价必然会上涨。随着房价的上涨，人们的需求会逐渐下降，从而达到供需的平衡。开征物业税既不会影响住房的供给，也不影响住房的需求，所增加的无非是购房者或者炒房者的成本。在很多人看来，增加持有住房的成本就可以抑制炒房，从而控制房价。其实，这是一个根本不成立的推理。只要供需状况不改变，在供不应求的情况下，炒房者完全可以将持有住房的成本转嫁到房价上。因此，只要不改变供不应求的状况，开征物业税，增加持有者的成本只能进一步推高房价，而不能抑制房价。其实，只要回顾一下最近几年我国对房地产市场税收政策的调整就可以发现，每当国家通过税收手段提高购房者、炒房者的税收负担时，房价就会随之进入一个快速增长的时期。我国自2010年1月1日提高了转让二手房的营业税成本，由此推动了房价在2009年底有了一个较大幅度的增长，很多房地产交易大厅人满为患的主要原因就是赶营业税优惠政策的末班车。开征一个新的税种，加重炒房者的成本与取消一个税收优惠政策的效果是相同的。如果我们考察世界各国开征物业税的历史也可以不难发现，没有哪个国家的物业税是以抑制房价为初衷的。物业税不过是地方政府筹集财政收入的一种手段，对于房价的调控并没有明显的作用。

物业税的名称从最初提出到现在由于尚没有一个公认的定义，所以，什么是物业税，老百姓并不清楚，就是很多讨论物业税的人也不一定清楚自己讨论的是什么。严格来讲，除了香港以外，其他国家和地区并没有一个叫做“物业税”的税种，我们目前所谓的各国“物业税”不过是把各国关于房产、不动产或者土地的各种税种拿过来比较而言。如果是这种意义上的“物业税”，那么，中国早就有“物业税”了，而且还不只一个，如土地增值税、房产税、城镇土地使用税、营业税（销售不动产）、印花税（产权转移书据）等。很多国家的“物业税”非常类似于我国的房产税，因此，我国的房产税只需要稍作改革就完全可以变成很多人心目中的理想的“物业税”。目前，我国的房产税仅对企业持有的房产、个人持有的商用房地产以及个人出租住房征收，对于个人居住自己的住房并不征收房产税。由此，导致很多人认为中国人买房税负重，持有房产税负轻，甚至没有税负。我国房产税按照计税余值计算的税率为1.2％，按照租金计算的税率为12％，这个税率与世界大多数国家的物业税相比，已经不低了。美国物业税最高的是纽约州的奥尔良县，税率也不过3.05％，最低的路易斯安那州的一个县仅为0.12％。

物业税的开征不能简单地定位于调控房价，税收不是调控价格的有效手段，重庆准备开征的“特别房产消费税”，虽然目前仅处于设想阶段，但其注定是要落空的。因为税收非常不适宜作为一种应急手段，一旦房价的热度过去了，我们的税种是否只能“暂时停征”了？我们面前已经有了一个非常好的例子——固定资产投资方向调节税。物业税不要再步其后尘。

其实，控制房价的方法很多，没有必要借助一个非常复杂而且是否有效非常不确定的税收来完成，例如，禁止任何人拥有三套以上的住房，禁止金融机构向购买第三套住房的人贷款，政府建设更多的廉租房等等。

物业税的开征应当定位于完善现有的房地产税收体系，将各种杂乱的地方收费转变为规范的地方税——物业税，这才是物业税最好的选择。地方政府对于房地产开发商所收取的种类繁多的各种“费”，除了个别确有必要保留的以外，应当一并取消，同时，通过对不动产的拥有者征收物业税的方式来弥补相关“费”取消以后所留下的财政空缺。

由于物业税非常类似于房产税，因此，应当妥善处理物业税和房产税之间的关系。可以用物业税取代房产税，以改变现行房产税征收范围过窄，对个人出租住房征收房产税征管过于宽松的状态。当然，通过改革和完善现行的房产税制度，以代替开征物业税也是一个可行的选择。税收不是越多越好，也不是越新越好，只要能实现税制改革的目标，满足我们的需要，名称只是一个次要的问题。

（中国政法大学民商经济法学院副教授，硕士生导师）

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