可持续城市发展新范式：ASTUS+NICU框架下的城市住区运营单元体系构建

作者：周茂源、王欣

摘要

针对传统土地财政模式难以为继、城市资产价值衰减、各子系统运行低效等结构性难题，本研究构建了“城市运营单元”理论框架。通过整合制度创新、技术赋能和金融支持三个维度，将静态居住空间转变为能够自我优化、自我融资的动态运营系统。研究提出“产权-财政-治理”协同创新机制，设计分层确权制度、四阶财政转化体系和三级治理架构，建立从理论构建到实践验证的完整方法论。这一框架为中国城市可持续发展提供了系统性解决方案，实现了从空间扩张到价值创造的根本范式转变。

关键词：城市运营单元；ASTUS+NICU；运营财政；协同治理；复杂系统

1 引言

-

1.1 研究背景与问题提出

中国城市发展已由增量扩张阶段转入以存量优化为主导的结构调整阶段。然而，制度安排与运行逻辑仍深度依赖土地出让与房地产投资循环，这一错位正在集中暴露其内在张力。

首先，房地产市场周期性调整放大了居民资产价格波动，使住房同时承担“居住品”与“高杠杆金融资产”的双重角色，从而放大系统性风险。其次，土地财政收入的结构性下滑直接制约地方公共服务供给能力，并削弱城市长期治理的财政弹性。再次，能源、交通、水务、信息等基础设施系统在规划、投资与运营层面长期割裂，导致资源配置效率下降，协同收益难以显性化。

因此，问题并不在于某一子系统“效率不足”，而在于城市作为复杂系统，其核心运行单元缺乏能够整合制度、技术与金融机制的中尺度载体。

1.2 研究目标与理论定位

基于上述判断，本文的研究目标并非提出单项政策工具，而是构建一个可操作、可验证、可复制的城市基础运营单元框架。具体而言，研究试图回答三个相互关联的问题：

第一，住宅空间是否只能作为被动的消费品存在？ 第二，地方财政是否只能依附于一次性资产出让？ 第三，多方主体参与的城市治理是否必然导致效率损失？

围绕上述问题，本文在理论定位上引入制度经济学、复杂适应系统理论与公共治理理论，对“城市住区运营单元”进行系统建模，力图实现从空间管理逻辑向运营治理逻辑的范式转换。

2 文献综述与理论基础

-

2.1 既有研究的结构性不足

现有研究大体可分为三类：一类聚焦智慧城市与数字化基础设施，其优势在于技术路径清晰，然而制度与产权安排往往被假定为既定前提，导致技术难以嵌入现实治理结构。另一类集中于城市更新与社区改造，强调空间形态与功能置换，但对长期运营收益与财政反馈机制论述不足。第三类研究关注基础设施REITs与资产证券化，金融创新较为成熟，却往往脱离具体运营单元，基础资产的现金流稳定性依赖行政信用而非真实运营。

相较而言，复杂系统与新制度经济学的相关研究开始强调系统间的耦合关系与产权结构的重要性，但仍缺乏落地到城市住区尺度的操作性模型。

2.2 ASTUS+NICU理论框架的提出

鉴于上述不足，ASTUS+NICU框架的核心贡献在于，将制度设计、技术系统与金融工具同时下沉至可管理、可计量的住区尺度。

在制度层面，框架引入“分层产权-多元财政-协同治理”三位一体的治理结构，为集体行动提供稳定预期；在技术层面，通过“感知—分析—决策—执行”闭环系统实现动态优化；在金融层面，则以真实运营现金流为基础，构建“现金流生成-标准化-证券化”路径。三者并非并列工具，而是相互制约、协同演化的系统要素。

3 城市住区运营单元的理论建构

-

3.1 概念界定与基本特征

城市住区运营单元，是指在明确空间边界内，具备完整功能组合、可持续运营能力以及可金融化现金流特征的城市基础模块。其本质并非“更大的社区”，而是城市复杂系统中的最小可运营单元。

其关键特征体现在五个方面：空间边界清晰、功能复合、运营自主、价值可量化以及治理参与性。正是这些特征，使其能够同时承载居住、生产与治理功能。

3.2 三维分析框架

-

3.2.1 资产维度：住宅价值结构的重构

本文提出“住宅+X”的复合资产模型，用以替代单一居住价值评估范式。住宅的总价值不再仅由物理空间决定，而是由基础居住价值、附加经营价值以及系统协同价值共同构成。后两者，恰恰是传统评估体系中被系统性忽略的部分。

理论贡献在于重新定义住宅资产价值构成：

V_total = V_basic + ΣV_additional + V_system

其中：

V_basic：基础居住价值（传统评估基础）

ΣV_additional：附加经营价值（储能、停车、经营性副单元等）

V_system：系统协同价值（参与城市系统优化获得的收益）

3.2.2 财政维度：运营财政的形成机制

在财政层面，本文提出以运营收益为核心的四阶段财政循环机制。与一次性土地出让不同，该机制强调收益的持续性、可预测性与再投资属性。因此，财政不再是资产处置的结果，而成为运营过程的内生变量。

3.2.3 系统维度：复杂适应系统的协同优化

城市并非线性系统。鉴于此，本文引入复杂适应系统理论，通过识别能源、交通、商业等子系统间的反馈关系，设计制度与技术手段以放大正向协同、抑制负向冲突。

4.1 分层产权制度

分层确权并非人为复杂化产权结构，而是对现实权利关系的制度化回应。通过区分基础产权、附加产权与系统产权，不同主体的权责边界得以清晰界定，从而降低交易成本并稳定预期。

4.2 多中心治理结构

多中心治理并不意味着“去政府化”。相反，政府在城市级战略委员会中承担规则制定与风险兜底职责，而日常运营决策则交由住区层级完成。专业执行机构负责技术与审计支持，从而形成职责分离而非权力叠加的治理结构。

5 技术—金融—实施的一体化实现路径

在 ASTUS+NICU 框架下，城市住区运营单元的实现并非单纯依赖技术叠加，而是通过制度、技术与金融机制的协同嵌入，形成可持续运行的整体系统。其中，技术体系承担运行支撑与决策基础功能，金融体系实现价值转化与风险分散，实施路径则保证模式由试点向规模化推广的有序演进。

5.1 技术实现逻辑

技术体系以数据基础设施为核心，通过构建设备层、网络层与平台层的三层数据治理架构，实现住区能源、交通、商业、水务等多系统运行数据的标准化采集、可信传输与统一管理。相较于传统智慧社区侧重单系统效率提升，该架构强调多源异构数据的融合与可验证性，为后续运营核算与收益分配提供基础条件。

在此基础上，构建城市住区运营单元的数字孪生平台，对物理空间结构、设施运行状态及系统间交互关系进行动态映射与仿真。数字孪生并非仅用于可视化展示，而是作为运营决策的分析工具，用于评估不同运行策略与制度参数在多情景下的长期影响。

围绕数字孪生平台，本文进一步提出战略—运营双层决策机制：战略层侧重于制度设计与政策干预的长期系统效应评估，运营层则聚焦资源配置与运行效率的短期优化，两者通过参数传递与结果反馈形成闭环调整机制。为应对经济、社会与环境目标间的潜在冲突，引入多目标优化思路，并允许在不同发展阶段动态调整目标权重，从而避免单一效率指标主导决策。

5.2 金融支持机制

金融体系以运营现金流为价值基础，强调“先运营、后金融”的逻辑顺序。通过对住区运营收入的结构化识别与预测分析，将相对稳定的合同性现金流与具有波动特征的市场化收入区分管理，并在此基础上开展风险量化评估，从而为金融产品设计提供可验证的风险边界。

在资产转化路径上，本文提出以符合我国公募 REITs 制度环境的证券化结构为主要方向，通过分层设计与增信安排匹配不同风险偏好的投资需求。与依赖政府信用或一次性资产出让不同，该模式强调金融收益对真实运营绩效的依赖，从而在制度层面约束过度金融化风险。

同时，运营型资产的金融化运行需要相应的市场生态支撑。为此，有必要同步培育专业化的运营管理机构、技术服务主体与金融中介机构，并在信息披露、投资者适当性与风险管理等方面建立与运营特征相匹配的监管框架，以降低制度不确定性对长期投资预期的影响。

5.3 实施路径与评估机制

在实施策略上，ASTUS+NICU 框架采取分阶段推进方式。初期以有限数量的住区试点为核心，重点验证技术系统的稳定性、制度设计的适应性以及运营模型的经济可行性；中期基于试点结果对技术标准、治理机制与金融安排进行系统修订，逐步形成可复制的操作规范；后期则根据新建与既有住区的差异条件，实施分类型、分路径的规模化推广。

为保障实施效果，本文构建涵盖经济、社会、环境与治理四个维度的综合评价体系，并通过持续监测与定期评估机制，将运行结果及时反馈至制度与技术调整过程中。通过这种动态修正机制，住区运营单元能够在长期运行中不断适应外部环境变化，避免一次性制度设计所带来的刚性风险。

综合模拟分析与试点测算结果，ASTUS+NICU 框架在提升住区运营收入、增强地方财政可持续性及降低系统运行成本等方面具有显著潜力。同时，在社会层面有助于推动住区治理由行政主导向多方协同转变，在环境层面则能够通过系统协同提高资源利用效率并降低碳排放强度。

针对技术、金融、运营及社会层面的潜在风险，本文通过分阶段实施、资产组合管理、标准化流程与参与式治理等多重机制进行约束与缓释，从而将系统性风险控制在可接受范围内，为模式的长期稳定运行提供制度保障。

本文的核心结论可以概括为五点：城市可持续发展依赖系统性制度重构；产权安排是运营机制成立的前提；协同治理决定系统效率上限；技术是实现机制而非目标本身；金融工具必须建立在真实运营基础之上。

因此，政策重点不应局限于单项补贴或技术示范，而应转向制度组合与实施路径设计。尤其需要警惕“技术先行、制度滞后”所带来的系统风险。