作者：周茂源、王欣

摘要：当前，城市更新已上升为国家战略，房地产行业正处于从“一次性开发”向“全周期运营”深刻转型的关键窗口。政策工具箱思维正成为各级政府破解更新难题的主流方法论，江苏、北京、泸州等地已相继推出针对产权归集、土地混合使用、存量建筑功能转换等领域的专项政策工具。然而，如何将企业级创新理论系统性地“零件化”为政策可识别、地方可采纳、执行可落地的具体工具，仍是理论与实践之间的核心断点。本文以华茂公司ASTUS+NICU理论中的“六项核心专利技术+两项金融策略”为对象，提出一套完整的“政策接口识别—工具化改造—工具箱嵌入”的方法论框架。

研究发现：六项专利技术可分别归入“存量建筑功能转换”“土地混合使用”“新型能源经营主体”“城市韧性基础设施”“社区数字化治理”五大政策接口；两项金融策略可分别适配“基础设施REITs行业范围拓展”与“不动产收益权RWA创新试点”两类政策通道。在此基础上，本文为每一项技术与策略设计了具体的政策条款建议、申报路径与操作指引，并论述了该工具箱如何系统性地支撑企业从“建造商”向“城市运营商”的能力跃迁。本研究旨在推动ASTUS+NICU理论完成从“企业解决方案”到“公共政策语言”的范式跨越，为城市更新与房地产转型提供可复制、可审计、可风险定价的系统性政策供给。

关键词：城市更新；房地产转型；政策工具箱；ASTUS+NICU；住宅副单元；虚拟电厂；REITs；城市运营商

2025年以来，城市更新政策进入密集出台期。5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，将城市更新确立为国家战略。与之同步，政策工具箱思维成为各级政府推动更新的主流方法论：2026年1月，江苏省在全国率先推出《城市更新产权归集与不动产登记政策工具箱（试行）》，按“单宗地/多宗地、单主体/多主体”四种情形分类施策，并配套9个典型案例；2024年5月，自然资源部印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》，明确鼓励“既有城市土地混合使用和存量建筑空间功能转换”，并要求地方制定“正负面清单管理办法”；2025年4月，泸州市出台《关于规范存量建筑用途转换的通知》，系统建立了从申请、审定、验收到登记的完整流程。

这些政策实践揭示了一个根本性变化：城市更新正在从“一事一议”的个案审批，转向“工具模块化、组合灵活化”的制度供给时代。在此背景下，任何试图参与大规模城市更新的理论方案，都必须完成一个关键的方法论转折——从“闭环式系统解决方案”分解为政策工具箱可识别、可组合、可采纳的“标准零件”。

这正是ASTUS+NICU理论当前面临的核心命题。“六项核心专利技术+两项金融策略”作为一套高度自洽、要素完整的价值闭环，在理论论证层面已相当充分。但若不能将其“零件化”为各级政策工具箱中的具体条目，它就始终停留于“企业方案”层面，无法进入公共政策的认知视野与操作流程。

本文的任务，就是完成这一从“系统”到“零件”的方法论转化。

将企业级技术转化为政策工具，首要步骤是识别其在现行政策框架中的“制度接口”——即该技术能够与哪一条既有政策条款形成对应关系，并据此获得合法性依据与操作路径。

住宅经营副单元的核心诉求，是将住宅套内的部分空间合法、灵活地转换为经营性用途，且产权清晰、可登记、可交易。这一诉求与2024年自然资源部25号文“鼓励既有城市土地混合使用和存量建筑空间功能转换”的政策导向高度契合。

政策接口定位：地方存量建筑用途转换的正负面清单。

可嵌入的政策工具模板（参照泸州模式）：

【政策工具建议·住宅副单元】

1.适用范围：住宅建筑套内具备独立出入口、独立水电计量条件的空间，经房屋结构安全鉴定和消防安全评估合格，可申请转换为文化创意、数字内容、健康咨询、住区服务等低干扰经营性用途。

2.办理流程：产权人向区县自然资源部门提交申请及改造方案，经联席会议审定后，签订土地出让合同变更协议或补缴土地价款协议，不动产登记机构在不动产权证附记栏注记“住宅副单元”及其兼容用途比例。

3.过渡期政策：用于发展数字经济、文化创意等新业态的，可享受5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，期满后可依申请办理永久变更登记。

4.负面清单：禁止产生噪音、油烟、振动、光污染等环境污染的经营业态；禁止使用瓶装液化气；禁止改造影响建筑结构安全及消防疏散通道。

住宅同层停车位涉及的核心政策问题是：在不改变建筑层数、总面积的前提下，对建筑外部空间功能进行优化调整，增加同层停车位。天津市2024年通知明确规定：住宅小区建设集中式停车楼不计算容积率。

政策接口定位：存量建筑外部空间功能优化的免（简）许可清单。

可嵌入的政策工具模板：

【政策工具建议·同层停车位】

1.适用情形：既有住宅建筑通过外部平面调整增设同层停车位，不增加建筑面积、不计算容积率、不减少绿地率及公共空间的，免于办理建设工程规划许可，由住房城乡建设部门会同自然资源部门实行联合备案。

2.技术要求：增设停车位应符合《车库建筑设计规范》《电动汽车分散充电设施工程技术标准》，同步配建充电设施或预留安装条件。

3.产权登记：增设的车位可办理不动产登记，在不动产登记簿及权证附记栏注记“同层配建停车位”。

2025年4月，国家发改委、国家能源局印发《电力辅助服务市场基本规则》，明确将“储能企业、虚拟电厂、智能微电网、车网互动运营企业”纳入辅助服务市场经营主体。同年8月，国家能源局进一步明确“新型经营主体与其他经营主体享有平等的市场地位”，并推动其公平参与电能量和电力辅助服务市场。

政策接口定位：地方电力辅助服务市场实施细则。

可嵌入的政策工具模板：

【政策工具建议·虚拟电厂与分布式储能】

1.市场主体地位：支持住区虚拟电厂运营商在电力交易中心完成市场注册，作为独立主体或通过聚合商参与调峰、调频、需求响应等辅助服务市场交易。

2.聚合运营模式：鼓励物业服务企业、住区运营机构与专业能源服务公司合作，通过签订能源管理协议的方式，聚合住区内部分布式储能、电动汽车充电桩、可调节负荷等资源参与市场。

3.收益分配指引：参照《分布式发电市场化交易试点规则》，明确居民户用储能参与市场交易的收益分配原则，保障居民获得合理收益分成。

4.并网接入服务：电网企业应为住区虚拟电厂提供公平无歧视的并网接入服务，简化接网流程，优化计量结算。

海绵城市建设、城市内涝治理是当前城市基础设施补短板的重点领域。住区水库将传统的地下空间（通常为成本项）转化为兼具生态效益（雨水收集利用）与社会效益（缓解城市内涝）的资产，并可通过政府购买服务、生态补偿等方式形成收益闭环。

政策接口定位：城市更新专项规划中的韧性设施配置指引。

可嵌入的政策工具模板：

【政策工具建议·住区调蓄水库】

1.规划配置指引：在国土空间详细规划中，鼓励新建及改造住区结合地下空间开发，配置具有雨水调蓄功能的住区水库，容积率计算时可对地下调蓄设施面积给予适度奖励。

2.市政配套衔接：支持住区水库接入市政雨水管网系统，在汛期承担周边道路及公共区域的雨水调蓄功能，纳入城市内涝防治体系统一调度。

3.政府购买服务：城市排水主管部门可与住区产权单位或运营单位签订政府购买服务协议，依据实际调蓄水量、缓解内涝贡献等因素给予合理费用补偿。

当前城市更新政策高度强调“全周期监管”与“国土空间规划‘一张图’系统”。社区级区块链数据平台作为可信治理基础设施，可有效支撑维修基金管理、公共收益分配、住区事务投票等治理场景，并与城市“一网统管”平台实现数据对接。

政策接口定位：智慧社区建设导则、城市信息模型（CIM）平台对接规范。

可嵌入的政策工具模板：

【政策工具建议·社区可信数据平台】

1.功能定位：支持住区建设基于区块链技术的社区治理数据平台，实现维修资金使用、公共收益分配、业主投票表决等事项的全过程存证与可追溯。

2.平台对接：支持社区数据平台按照统一数据标准与城市信息模型（CIM）基础平台对接，符合条件的可纳入智慧城市试点项目。

3.数据权属与安全：明确住区运营中产生的脱敏、聚合数据，其数据资源持有权、加工使用权、产品经营权归属，依法保护居民个人信息安全。

2025年11月，国家发展改革委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，对REITs发行范围作了进一步拓展。但当前清单未明确包含“住区能源基础设施”这一资产类别。将分布式储能、虚拟电厂收益权、住区光伏等打包为标准化资产包，需要在政策层面完成两项工作：一是论证其属于“新型基础设施”或“市政基础设施”的范畴；二是推动纳入下一版行业范围清单。

政策通道定位：基础设施REITs项目行业范围的动态调整机制。

可嵌入的政策工具建议：

【政策工具建议·住区能源基础设施REITs】

1.资产类别界定：建议在下一版基础设施REITs行业范围清单修订时，将“住区分布式储能及虚拟电厂聚合系统”纳入“新型基础设施/能源互联网”或“市政基础设施/城市配电网”范畴。

2.试点申报路径：在国家发展改革委指导下，支持符合条件的住区能源资产包在省级发展改革部门开展项目储备和申报试点，按照常态化发行要求准备合规性材料。

3.收益稳定性认定：针对住区虚拟电厂收益存在波动的特性，鼓励项目运营主体通过签订中长期聚合服务协议、参与辅助服务市场年度竞价等方式增强收益可预测性，满足REITs发行对现金流稳定性的要求。

RWA在当前国内监管框架下已有明确的发行通道。可将其定位为金融科技领域的“监管沙盒”创新试点，选择具备条件的地区先行探索。

政策通道定位：地方政府金融监管沙盒、区域性股权市场创新业务试点。

可嵌入的政策工具建议：

【政策工具建议·不动产收益权RWA创新试点】

1.试点定位：在数字经济创新发展试验区、国家级金融科技示范区等区域，探索将住区经营性副单元长期租赁收益权、充电设施运营收益权等标准化资产，通过区块链技术进行通证化改造，并在区域性股权市场开展公募发行、转让试点。

2.合规框架：参照《证券法》《区域性股权市场监督管理试行办法》相关规定，明确收益权份额的合规底线。

3.基础设施要求：试点项目应使用通过国家网信办区块链信息服务备案的底层平台，确保资产发行、交易、登记信息不可篡改并可穿透监管。

将六项专利技术与两项金融策略分解为独立的政策工具，并非终极目标。真正的挑战在于：这些“零件”如何在一个企业手中组装成可持续的商业模式？这正是“城市运营商”转型的核心命题。

2025年中国产业新城运营商研究报告指出，行业正从重资产开发转向“轻重并举”，运营商的核心竞争力在于产业投资、运营服务与资产证券化的闭环能力。唐山城发集团的转型实践则提供了更具体的路径：构建“投融建管营”一体化能力，创新运用专项债、基金、REITs、政策性金融工具，形成“财政+金融+社会资本”多元融资体系。

对于意图向运营商转型的企业而言，ASTUS+NICU政策工具箱的价值在于：

第一，形成“资产生产线”。住宅副单元政策工具将存量空间转化为可产生稳定租金的收益性资产；虚拟电厂政策工具将户用储能转化为可参与电力市场交易的调节性资产。两条“资产生产线”源源不断地输出标准化、可审计的基础资产。

第二，构建“收益组合池”。单一资产的现金流往往不稳定、难预测。但通过政策工具箱的组合运用，企业可在住区层面形成“能源收益+空间收益+数据收益+服务收益”的多层收益结构，大幅提升整体现金流的稳定性与可预测性。

第三，打通“资本退出链”。REITs政策通道为成熟期资产提供规模化退出渠道；RWA创新试点为早期收益权提供更灵活的融资工具。企业可在不同阶段选择适配的金融工具，形成“开发—运营—证券化—再投资”的完整资本循环。

本文的核心主张可概括为一句话：ASTUS+NUIC理论获得政府真正“表态”的唯一路径，不是等待一纸批文，而是将其“零件化”为各级政策工具箱中的具体条目——当这些条目被地方采纳、写入规范性文件、成为行业通行做法时，理论便完成了从“企业方案”到“公共政策语言”的根本跨越。

这一跨越需要完成三阶跃升：

第一阶：解构与映射。将六项专利技术逐一映射到既有政策接口，论证其合法性来源与操作可行性。本文已完成此项工作。

第二阶：试点与验证。选择政策环境开放、改革意愿强的地方（如辽宁沈阳、江苏、泸州等已有存量建筑功能转换政策基础的地区），将上述政策工具建议嵌入地方工具箱，通过真实项目验证其可操作性。此阶段需要政企协同的“政策沙盒”支持。

第三阶：固化与推广。经过3—5年试点验证，将成熟的政策工具上升为地方标准、行业导则乃至国家层面政策指引，完成从“个案创新”到“制度供给”的质变。

这是一条更艰难的道路，但也是唯一正确的道路。它不再等待被认证，而是主动成为认证本身的标准；不再寻求被政策接纳，而是主动成为政策的语言。

ASTUS+NICU理论的终极成功，不是作为“华茂公司的理论”被记住，而是作为“城市更新与房地产转型进程中那些被广泛采纳的工具与方法”被遗忘——那是理论所能获得的最高礼赞。