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安得广厦千万间（二）

已有 4885 次阅读 2008-8-13 10:21 |个人分类:时评闲论|系统分类:观点评述| 分析, 住房, 矛盾, 探讨

安得广厦千万间，大庇天下寒士尽开颜。——杜甫[唐]

安得广厦千万间（二）

刘玉平

虚高的房价

简单地说，房地产价格主要由以下几部分构成，土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用，这部分占到总房价的20%左右；建筑安装工程费用，这部分在总房价中约占40%；市政公共设施配套费用，这部分占到总房价的20%~30%；各种税费，这部分占总房价的10%~15%。除此之外，房价中还包括开发商的利润和房地产流通费等项目。

2006年民间性的“我爱南京自建房网”上公布这样一则消息，土地成本是来自官方的数据，土建和安装成本、配套建设费用和开发商营运成本等三项成本均是由“开发企业里面的专家”提供，按照他们的调查和统计分析，他们认为所有南京河西楼盘的成本都不会超过4000元／m²。尽管这是南京首次且由“民间”公布的商品房建筑成本，仍引起各方广泛关注。而当时河西楼盘的价格几乎都在5500元／m²以上，最高的达到9000多元／m²。

2006年江苏省盐城出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及该市2004年以来开盘的97个楼盘。“土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共基础设施费用255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。”以此为标准，盐城市物价局核定上海某公司开发的普通住宅商品房基准销售价格为2120元/平方米，可在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。

2007年，广州市一位包工头自曝其所承建的一宗商品房建筑成本仅为697元/m²。这位包工头向记者公布了他在番禺承包的一项工程的明细账：建筑总面积大约是11893 m²的商品房，合同上的交货价是808万元，这样算下来建筑均价为679/ m²元，而该包工头的实际建筑成本是每平方米572/ m²元，在180天的工程里，该包工头实际盈利近80万元。而当时该房子的销售价格是每平方米平均4200/ m²元。“6个月我能挣到80万元，我已经很满足了，我已经是暴利了，但是比这个暴利更大的是发展商啊”，该包工头感慨地说：“如果现在政府给一块地让我建楼，我卖的房价绝对不会卖过3000元/ m²。”

“供需矛盾突出”吗？

开发商、某些经济学家和部分官员说，甚至加上一些媒体在利益驱动下的推波助澜，房价上涨的主要原因是“供需矛盾突出”造成的，商品房供应不足，房价自然上涨。民众只有怪自己“命”不好了。这些人自己住着豪宅，所以“站着说话不腰疼”！

真的是“供需矛盾突出”吗？

国家统计局发布的统计数据显示，2007年上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积１.７３亿m²，完成土地开发面积为１.１８亿m²。可以看到，开发商“圈地”的速度明显高于土地开发速度。截至６月末，全国商品房空置面积为１.２４亿m²。

开发商每年都会储备一定的闲置土地，尤其是大中城市热点地块，坐等地价上涨再开发，或者是干脆炒卖地皮。而商品房的闲置面积就更大了。

这些充分表明商品房的“供不应求”是开发商、部分官员和某些经济学家的谎言；或者说商品房的“供求矛盾”是人为制造出来的，目的就是哄抬房价。某些地方官员和经济学家从房价狂飙中获取了非常“利益”，自然愿意与开发商高声合唱“同一首歌”。

既然住房“供不应求”实际是一种恶意的炒作，那么，广大的人民群众能“居者有其屋”吗？

建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”，其中两组数据备受关注。一是人均住宅建筑面积升至26.11 m²；二是住宅私有率高达81.62%，超过西方国家。这两组数据的表象，是“显示了我国城镇住房建设持续快速发展，城镇居民居住条件进一步改善”。但是，统计方法的差异不仅让我国住宅私有率赶超了西方发达国家，同时，也使得人均住宅建筑面积被高估。

在官方采用的统计方法里，住宅私有率是指报告期末，私有住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。这一计算公式得出的我国住宅私有率，并不是“居者有其屋”的反映，而恰恰凸显了房地产业的结构性问题：即在贫富差距拉大的背景下，高收入人群拥有的住房越多，中低收入人群拥有的住房就越少。而且，高收入人群强烈的购房需求，会进一步挤出更多中低收入人群购房的需求，使房地产市场的供求结构问题更为严重。同时，北京、上海等大城市中聚集了大量非当地户籍人口。如果考虑外来人口，则常住人口的人均住房面积将有较大程度的下降。

现实中，一方面是社会保障住房制实施的举步维艰，另一方面是中高档商品房开发的持续高温！

图片来源：news.xinhuanet.com/.../15/content_6529844.htm