评论:房地产不会永远是支柱产业 
2011年11月17日 08:37:35　来源： 中华工商时报
 
 
　　近日媒体学者对于房价走势分外敏感，有看高者，也有人看低，更有政府官员学者预测，房价未来两三年下跌不会超过15%。

　　随着对经济下滑的担心以及市场对货币宽松政策预期渐高，担心楼价蹿高的人们不禁呼吁，楼市调控不能放松。随后政府表明，楼市调控将继续不会放松，开放商便开始担心，2012年房地产行业准备过冬。

　　近日著名经济学家、中国国民经济研究所所长樊纲在汉表示，“中国至少还有30年高增长期，这期间不能有大的危机。房地产永远是支柱产业，住宅市场基本实现了软着陆”。

　　房地产永远是支柱产业，这一论点让笔者吃惊。毋庸置疑，房地产在目前经济稳步增长过程中的地位与作用。房地产为什么现阶段成了支柱产业呢？当然这与中国城镇化进程的历史阶段相关，中国不断城镇化的人口或许还可以支撑中国经济的高速增长多年，也或可继续支撑房地产行业的繁荣，但这并不能成为房地产可以永远成为支柱产业的依据。

　　仔细分析房地产行业，就会发现非常具有中国特色，可以这样说，对于房地产行业的发展，人们抱有的很多的是质疑。其一是土地，目前中国的土地国有，开发商土地主要从政府手中取得，然而建设用地的有限，必然导致对其他土地的占用，还有征地引发的强拆，人们对土地制度的质疑会越来越多。其二，政府依靠低价征地高价卖地建立的土地财政模式是不可持续的。其三，不断上扬的房价，让房地产行业备享高额利润，同时也成为吸收资本的密集区，资本大量流向房地产，是以牺牲其他行业的发展机会为代价的，以至于实体资本纷纷放弃实业进军房地产。其四，高房价、房地产的繁荣是以吸引居民储蓄为代价的，大量的房贷一方面积累的是一定的信用风险，同时也是在今天透支了未来居民的消费能力和中国经济发展的后劲。当然由于暴利驱动引发的强拆也会造成贫富极端分化或者直接影响社会的稳定。

　　可以这样说，现阶段房地产的繁荣以也跑马圈地为代价的，也可以说现阶段房地产的繁荣是对未来经济发展的一种严重透支。有人说，房地产这种发展模式本来就建立在不合理的基础之上，为什么还要让这种不合理继续呢？

　　其实，在我们讨论房价的走势的同时，是不是可以反思一下这些问题呢？房地产可以长期成为中国经济的支柱产业吗？对于土地制度或者土地财政是不是到了该着手改革的时候了？

　　当然，目前房地产稳步发展、房价缓慢下行，或许暂时是有利于经济的稳定的。

　　但如果长期把房地产作为中国经济的支柱产业，那么中国经济将永远都会处于危机与不稳定中，因为房价下滑影响GDP或就业，房价上行直接关乎民生，或者上行膨胀后急跌又带来经济泡沫风险，进而影响金融稳定。历史也证明，凡以房地产作为支柱产业，都会招致经济泡沫或金融风险。笔者认为，房地产不可能长期成为支柱产业，更不可能永远成为支柱产业。

　　目前有银行表示，房价下跌50%，银行都扛得住。由此可以分析，房价下跌不足以引发系统性的金融风险。既然银行都不担心房价下跌，那么，房价缓慢下调，就不会对经济带来震荡性的后果。当然房价缓慢下调，也可以让房地产企业有更多的自我调整发展战略的机会。

　　有人说，万科降价有一定的示范性。也有人说，房价缓慢下行是经济之福。也许这些说法并不为过。
 

牛刀：李稻葵的15%房价下降是胡说八道

 

 

在上周友邦保险主办的高端财富论坛上，李稻葵针对目前市场上分歧较为严重的房价走势问题做出自己的预测，“房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。”

 

这种财富论坛我今年接到过7场，尽管演讲费很高，但是，我全部拒绝。其原因就是，在目前中国还处在两极分化正在加剧的时候，利益集团往往会请一些经济学家质疑目前的房价调控，并形成舆论干扰宏观调控。

 

中国的房价是全球一个最大的笑柄。我因为工作的缘故，常常奔波北京、上海和深圳等城市，夜晚开车，在北京五环兜一圈，周边的大量的楼盘亮灯率基本不到3成，上海比北京更甚。一边是资本家的牛奶，宁可倒掉，也不降价卖给需要喝奶的人。中国现在也一样，大量的住宅宁可空置，也绝不降价卖给需要房子的人。

 

这两年在全国各大城市，房价疯涨，又有多少是普通居民需要住房的人购买？用李稻葵的话来说，“刚买房的年轻人”又有多少？有网友做过一个统计，而2009年至今的房子价值也才在银行资产占7%，房价下降与银行的资产风险影响不大。2008年深圳房价下降30%，在2990亿的房贷中，只有15.3亿的负资产，基本上是楼市炒家。真正的住家，有何在乎房价的涨跌的呢？照样供楼。

 

李教授所谓的“刚买房的年轻人”，恐怕只是一些楼市的投机分子。他们这些年赚的钱还少吗？为他们担忧的李教授应该好好想想，中国的80后90后是一种什么样的买房状态。他们，在高房价的状态下谈何创业？没有他们的积极创业，中国经济又有什么活力？

 

从趋势上看，这轮房价泡沫一定会破灭，捂着是没有用的。房价泡沫破灭后，中国经济将会回归常识，未来五至十年，中国将浩浩荡荡的启动一轮刺激内需的浪潮。启动内需，几乎是刚刚闭幕的亚太经合组织会议的所有新兴国家的共识，也是我的新书《穷人通胀富人通缩》分析的未来趋势之一。我们到了启动内需的初始阶段，那么，让我们来看看中国的内需。

 

2007年是我们这十年内需的顶峰阶段，当时的内需在宏观经济的三驾马车中，内需稳占第一，占比高达43%；出口占22%，投资高达35%。就当时那种情况，我们都曾经批评政府投资过热，影响经济平稳发展。2007年，欧美国家内需占宏观经济比重都在70%以上。但是，当时的主流经济学家樊纲等人不和欧美比，而是把中国经济和印度、巴西、俄罗斯相比，我们的内需和这三个国家相似，所以，推论出作为同为新兴经济体国家，我们的经济架构是合理。

 

5年过去，再回过头来看，印度内需占比迅速超越达到70%，巴西达到53%，俄罗斯也达到47%。我们呢？2010年，内需占比急剧下降到28%，而投资占比高达51%。这种经济架构不仅只是投资过热的问题，而是资产泡沫已经严重到无以复加的地步。而且，我国内需占比较大的是政府消费，而不是城乡居民的消费。美国的政府消费是单列的，在整个消费中只占11%，中国的政府消费如果仅仅只算公务员，约占消费的30%，如果加上共和国的长子——央企和国营企业及上市公司员工的消费，这个比重可能超过40%。整个城乡居民约12亿人口的消费比重只占60%。

 

顺便说一句，中国的住宅计入在投资中，而将租金、物管费和水电燃气费用等计入消费中。普通城乡居民人口占92%，而消费比重只占60%。公务员加央企国营企业和上市公司员工只有8%的人口，消费却占40%，这是多么大的差别。但是，差别既是潜力，就看如何激活了。（以上数据按照第六次人口普查总数据13.7亿人口初步评估。）

 

这样来看，我们还有什么内需？房价应该与城市居民收入状态相匹配，才有中国经济的健康运行，才有未来的内需。现在的房价至少超出城市居民实际购买力的50%以上，开发商和政府的暴利一起挤压居民的消费，还能持续吗？守着房价泡沫能当饭吃吗？不可能。为了大多数人的利益，请李教授好好想想，下次出席这样的论坛，不要再胡说八道了。房价一定要下降，否则，中国经济无救。

 

牛刀：吴晓灵的“投资性购房”必须受到批判

 

 

总有人会跳出来，但是，没有想到的是吴晓灵。作为一个人大常委，在立法上一无作为，却来大谈“投资性购房”是何用意？是不是自己的亲属正在开发房地产啊？

吴晓灵认为，过于严厉的限购政策影响形成更多的市场化出租房屋，也应进行调整。她表示，调控房价应抑制对房屋的过度投机，而不是抑制老百姓的投资性购房。“没有多余的投资房，租赁房市场就全由政府背起来，这是不可能的。” 我要问的是，有多少老百姓可以投资性购房？

要投资性购房也可以，有两个个问题必须解决：

一是取消70年的使用权属，改住宅土地为私有。那么，我们全体民众都可以先分一块土地，这才能体现公平。试问，你的人大能够制定法律，将土地全部私有吗？不能私有，就没有长久产权，谈何投资价值。现代社会，连产权基础都不具备的资产，有什么投资的价值？说到底，不管你是买的还是租的，我们大家都是在租房子住，只是所交房租不同而已。

二是实行阳光法案，官员财产全部公开。试问你吴晓灵，你也是纳税人养活的官员，你敢把你的资产公开吗？不能公开，所谓的投资性购房，不是针对老百姓的，而是成为官员寻租的工具。随便查一个贪官，就是几十上百套房子。是谁在投资？是谁在受益？他们现在和资本家一样，宁可把牛奶倒掉，也绝不低价卖给穷人喝。他们宁可把大量房产空置，就是不给老百姓解决居住问题。

这两个问题不解决，现在谈“投资性购房”为时尚早。我们首先要把全体公民居住问题在50年之内有一个规划，这是对民族和国家负责任的态度。现在相反的是，到处是炒买炒卖哄抬房价，你不觉得可耻吗？中国城市居民那么低收入，却要为远比发达国家高出几倍的居住成本，付出全部的辛劳，他们何以创业？他们何以进取？他们还有什么前途？民族还有什么前途？

吴晓灵说，“可以用增值收益税收递减的方式限制过度地炒作房屋。比如第一年卖房子可以征50%到70%的增值收益税，然后逐渐递减，每增加一年就少一些税收，让他们长期持有房屋用来出租。此外，应用征收房产税的方式，在扣除一定的住房面积之后，对存量房进行征税，这样就可以加大对持有人的现金流的压力，可以鼓励一些人用投资房来出租”。这说了等于没说。别谈税收，根本是没谱的事，70年的土地出让金，一年花得光光，你可以面对未来？

老百姓才刚刚看见一点希望，房价有一个理性的回归，连开发商本人都意识到，房价疯涨没有好处，因为住宅迟早要回归居住功能，早一点实行房价和居民收入实行对等匹配，资源的利用才能真正产生生产力，改善生产关系，实现经济新的飞跃。用一套房子搞垮三代人的办法，是在透支民族的智慧，透支民族的未来。