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ASTUS+NICU理论框架下城市居住空间价值重构研究
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作者：周茂源 王欣
摘要中国城市居住空间正在经历一轮并非源于需求不足、而是源于价值生成机制失效的结构性调整。传统以“建设—销售—退出”为核心逻辑的房地产模式，难以继续支撑城市运行成本、居民资产预期与公共财政稳定性之间的平衡关系。本文在ASTUS+NICU理论框架下，系统讨论以住宅经营性副单元、同层停车位、家庭分布式储能、住区虚拟电厂、海绵住区水库与区块链数据平台为核心的技术集成路径，并结合REITs与RWA两类金融工具，构建一种以持续运营现金流为基础、可被金融市场识别与定价的居住空间价值重构模型。研究表明，居住空间可由一次性交易资产，转化为具备自我调节能力与资本化属性的城市基础运营单元，其价值不再依附于土地增值预期，而来源于长期、稳定、可计量的系统性服务供给。
关键词：ASTUS+NICU；城市居住空间；价值重构；基础设施运营；REITs；RWA
1 引言：居住空间为何不再“自动增值”中国城镇化进程已进入存量主导阶段。2023年城镇化率达到66.2%，但住宅资产价格与地方财政收入的同步增长关系正在被打破。土地出让节奏放缓、存量住宅空置率上升、物业服务费难以覆盖真实运维成本，这些现象并非周期性波动，而是价值生成逻辑失配的外在表现。
传统住宅被视为“完成即交付”的终端产品，其经济功能在销售完成后迅速衰减。运营被简化为成本项，技术系统被视为配置项，数据从未进入价值计算体系。问题在于：当土地金融的边际效应消失，居住空间还能依靠什么持续创造价值？
ASTUS+NICU并非对房地产的“技术升级”，而是对居住空间角色的重新定义。它将住区视为城市运行体系中的最小可运营单元，并要求这一单元具备三个能力：可观测、可调度、可金融化。本文围绕这一判断展开论证。
2 理论框架：ASTUS+NICU的基本假设-
2.1 概念边界
ASTUS（自适应可持续城市运营单元单元）指向一种具备技术自适应能力的城市基础功能单元，其核心不在物理形态，而在系统行为。
NICU（新型迭代产城融合住区、可证券化基础设施单元）强调住区层级基础设施的可拆分、可计量与可证券化属性，使其进入金融体系的定价视野。
二者结合，形成一个明确的逻辑闭环：技术系统负责生成稳定服务能力，运营体系负责将服务转化为现金流，金融工具负责将现金流转化为资本价值。
2.2 价值重构的三条路径
第一条路径发生在价值层级内部。
居住空间不再仅提供使用价值或交换价值，而是通过运营形成持续收益，从而具备资本价值属性。
第二条路径发生在价值主体之间。
单一住宅的价值不再独立存在，而嵌入住区整体系统效率之中，系统性能成为定价基础。
第三条路径发生在时间维度上。
价值评估不再基于交付时点，而基于全生命周期内的服务能力与风险结构。
3 六项核心技术的系统结构-
3.1 技术并非“配置”，而是运营前提六项技术并不承担同一职能，其设计目标指向不同类型的可计量服务能力（表1）。
表1 六项核心技术的功能与价值角色
技术模块 | 主要功能 | 价值来源 | 系统依赖 |
住宅经营性副单元 | 空间复合利用 | 租赁与服务收入 | 社区商业与治理规则 |
同层停车位 | 资源共享 | 停车服务费 | 动态定价与数据系统 |
家庭分布式储能 | 能源调节 | 成本节约与电网服务 | 虚拟电厂 |
住区虚拟电厂 | 能源聚合 | 市场交易收益 | 智能调度平台 |
海绵住区水库 | 水资源调蓄 | 市政服务价值 | 城市排水体系 |
区块链数据平台 | 数据确权 | 数据资产化 | 智能合约 |
能源系统的意义不止于节能。当储能单元可被调度、可被聚合，其行为本身即构成市场参与能力。
水系统的意义不止于防灾。当其承担市政调蓄功能，住区便成为基础设施网络的一部分，而非被动受体。
数据系统并不直接创造收入，却决定了收入是否可信、是否可融资。没有可信数据，金融工具失效。
（1）底层资产结构的重构
传统不动产投资信托（REITs）通常以商业地产租金作为主要、甚至唯一的底层现金流来源，其收益结构对单一市场周期和租赁需求高度敏感。在 ASTUS+NICU 理论框架下，居住空间被重新界定为可持续运营的城市基础单元，其对应的 REITs 底层资产构成呈现出明显的多元化特征。
具体而言，相关现金流来源主要包括以下类型：
一是由住区虚拟电厂参与电力现货及辅助服务市场所形成的能源运营收益；
二是由住宅经营性副单元及同层停车位等空间要素所产生的持续性空间运营收入；
三是住区海绵水库在雨洪调蓄、市政减灾及水资源替代利用过程中所体现的公共服务性收益；
四是依托区块链数据平台形成的数据确权、数据使用及数据增值服务收入。
上述多元化现金流在时间结构、风险属性与市场关联度方面存在显著差异，其组合效应有助于削弱单一收入来源波动对整体资产收益的冲击，从而提升 REITs 现金流的稳定性与可预测性。
（2）估值模型的拓展与重构
在估值方法层面，传统房地产资产主要依赖市场比较法或单一收益法，难以充分反映多系统协同运营所产生的增量价值。针对 ASTUS+NICU 框架下的复合型资产特征，有必要引入以运营系统为核心的复合估值模型。在该模型中，资产整体价值可表示为基础物业价值与各专项运营系统价值之和，即：
资产价值 = 基础物业价值 + ∑（专项系统现金流 × 风险调整因子）
其中，专项运营价值指能源系统、停车系统、经营性空间、水务系统等所对应的预期现金流现值，不同系统根据其技术成熟度、政策稳定性及市场波动性设置差异化风险调整系数。该估值方式能够更准确地反映居住空间由“物理资产”向“运营资产”转化后的真实价值结构。
（3）治理结构与收益分配机制的优化
在治理机制层面，区块链与智能合约技术为 REITs 的信息披露、收益分配及决策执行提供了新的技术工具。通过将运营数据、收益规则及分配逻辑嵌入智能合约，可在一定程度上降低信息不对称，提高治理过程的透明度与执行效率。
在具体应用中，运营绩效指标可与收益分配机制形成联动关系，使资产管理人与运营主体的激励结构更加一致，从制度层面强化对长期运营效率的约束与激励。
4.2 RWA：收益权的拆分与重组（1）收益权细分与资产流动性的提升
在 ASTUS+NICU 框架下，居住空间所形成的多类型运营收益具备明确的计量基础与权属边界，为现实世界资产（Real World Assets, RWA）的通证化提供了可行前提。通过区块链技术对不同类型、不同期限的收益权进行拆分与通证化处理，可实现资产权利结构的精细化表达。
在此基础上，投资主体可依据自身风险偏好、期限匹配需求及投资规模，选择配置不同收益权通证，从而在不改变底层资产控制权结构的前提下，提高整体资产的市场流动性与配置效率。
（2）自动执行机制与可信收益分配
智能合约在 RWA 通证化体系中承担着自动执行与规则固化的核心功能。收益分配规则一经设定并上链，即可按照预先约定的条件与周期自动触发执行，减少人为干预空间，降低操作风险。
这种基于代码执行的分配机制，在一定程度上替代了传统依赖人工审核与事后清算的制度安排，为多参与方协同投资提供了更高程度的可信保障。
（3）跨境配置与资本来源拓展
通证化资产在技术层面具备天然的跨境流通属性，使住区层级基础设施收益权有条件进入更为广泛的国际资本配置体系。相较于传统基础设施融资方式，该路径在交易效率、参与门槛与资产可分割性方面具有明显优势。
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5.1 经济层面在10万平方米社区尺度下，运营性收入可覆盖开发成本之外的长期回报，资产估值逻辑从销售倍数转向收益倍数。
表2：经济效益对比分析
指标 | 传统模式 | ASTUS+NICU模式 |
初始投资（亿元） | 25 | 25（增加技术投入） |
年运营收入（亿元） | 0.5（物业费为主） | 2.5（多元化收入） |
投资回收期（年） | 主要通过销售实现 | 8-10 |
资产证券化价值（亿元） | 难以证券化 | 基于15倍PE约37.5
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全生命周期总收益（亿元） | 约30 | 约75
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在 ASTUS+NICU 框架下，居住空间由单一生活载体转化为持续运营单元，其社会效益主要体现在就业结构、公共服务供给方式以及社区治理机制的变化。
在就业层面，住区运营体系的建立显著拓展了传统住宅开发之外的岗位类型。以约10万平方米的居住社区为例，围绕能源管理、设施运维、数据管理及综合服务等环节，可形成约200—300个直接运营管理岗位。同时，相关设备制造、技术服务与金融服务需求的增长，对上下游产业形成持续带动效应。经营性副单元的引入，则在住区内部提供了低成本、可持续的创业空间，为居民参与本地经济活动创造条件。
在公共服务层面，多系统集成显著改善了住区对城市公共系统的依赖方式。分布式能源与虚拟电厂的协同运行，提高了住区能源自给能力，增强了区域能源系统的韧性。跨地类海绵住区水库在雨洪调蓄与应急储备中的功能，使住区由被动受灾对象转变为城市防洪体系的组成部分。绿色技术的综合应用，则对改善局部微气候与居住环境质量产生直接影响。
在治理层面，区块链数据平台为住区治理提供了可验证的信息基础。居民可在明确规则下参与部分治理决策，运营数据与收益分配机制的公开化，有助于降低信息不对称，提升治理透明度。技术支持下形成的可追溯、可核验环境，为社区内部信任关系的建立提供制度条件。
5.3 环境层面ASTUS+NICU 模式在环境维度上的影响，并非来源于单一节能措施，而是多系统协同运行所形成的结构性结果。
在碳减排方面，节能技术与分布式可再生能源的应用直接降低了住区运行阶段的碳排放水平。虚拟电厂通过聚合分布式资源参与电力系统调度，提高了可再生能源的消纳能力，从而在更大尺度上产生间接减排效应。结合绿色建筑设计与资源循环利用策略，住区在全生命周期层面的碳排放强度亦得到有效控制。
在资源循环利用方面，雨水收集与回用系统降低了对城市自来水系统的依赖，绿色建材与可循环材料的使用减少了资源消耗强度，功能复合型空间布局则在不增加用地规模的前提下提高了土地利用效率。
在生态层面，住区内部及周边的绿色基础设施为生物多样性提供了基础栖息条件，并在缓解局部热岛效应、降低环境噪声等方面产生综合效应，使居住空间对城市生态系统的负外部性得到一定程度的内化。6 现实约束与制度前提-
6.1 主要实施挑战
ASTUS+NICU 模式在实际推进过程中面临的约束，主要集中于技术、制度与认知三个层面。首先，多技术系统的协同运行对跨专业集成能力提出较高要求，而相关集成经验与成熟主体仍然有限。其次，尽管该模式并不必然显著抬升初始建设成本，但其对开发主体长期运营能力与资金安排提出更高要求。再次，现行政策体系在产权界定、市场准入与收益分配等方面，尚难完全覆盖新型运营单元的制度需求。此外，兼具工程技术、运营管理与金融认知的复合型人才供给不足，市场对新模式的理解与接受亦需要时间积累。
6.2 政策建议
针对上述约束，有必要在国家及地方层面推动制度协同。其一，可在国家层面制定面向新型住区运营模式的专项发展规划，明确发展方向与实施路径。其二，应对相关法律法规进行针对性修订，重点完善经营性副单元的法律定位、分布式能源并网与交易规则、住区海绵设施建设运营标准以及区块链数据平台的管理规范。其三，通过引导基金、绿色金融工具、REITs 税收政策优化及政策性保险等方式，降低创新模式在初期阶段的融资成本与不确定性。其四，加快技术、管理与评价标准体系建设，为模式复制与推广提供基础条件。其五，依托具备条件的城市开展试点示范，逐步积累可复制经验。其六，通过高校课程设置与在职培训相结合的方式，系统培养适应新模式需求的复合型专业人才。
本研究通过系统分析，得出以下核心结论：
第一、ASTUS+NICU理论框架通过六项核心技术的集成应用和两项金融策略的创新运用，实现了城市居住空间价值体系的系统性重构，为传统房地产开发模式的转型提供了可行的路径。
第二、技术集成不仅提升了单个系统的效能，更重要的是通过协同效应创造了新的价值增长点，形成了“硬件+软件+数据+服务”的复合价值体系。
第三、REITs/RWA等金融工具的创新应用，为居住空间价值的资本化和流动性提升提供了有效工具，实现了实体经济与金融市场的良性互动。
第四、该框架的实施将在经济、社会、环境等多个维度产生显著的积极影响，是实现城市可持续发展的重要途径。
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