地租问题涉及到一系列大问题。首先是我国农村集体土地的产权。不用说，我们都知道是集体所有制。在全民所有制中也有类似疑问，即“全民”究竟是哪个家伙，搞不清楚。但现实中，我们将国有制作为全民所有的实践，还是可以接受的。集体所有制显然复杂混乱得多。中央提出了“三权分治”，换言之，我们现在承认集体土地同时存在着三种产权，所有权、承包权、经营权。其中，承包权与经营权原先称之为“承包经营权”，现在，承包与经营分离了。

三权各自的本质是什么，这需要看土地相关的利益和责任是如何分配的。所谓产权，本质上是一束权利，通过法律和制度固定的一束权利。某项产权的本质不取决于它叫什么，而取决于这些权利的构成。就土地产权而言，最基本的权利是地租的索取权。甚至可以说，谁获得地租，谁才是地主。所以可以如此界定承包权：拥有经营的优先权，以及租金的索取权，以及一定程度的承包权的处置权。

既然如此，集体拥有的土地所有权又是什么？在放弃经营和地租的情况下，集体的土地权利主要是最终的处置权。原则上，集体有权对土地进行重新分配，有权在农户的自愿前提下，推动土地集中和规模经营，有权签订征地协议等。所有这些，集中体现在最终处置上。也可以认为，集体作为农地所有者，将租金索取权让渡给了承包人，而保留了最终处置权。

顺便要讨论的是，“集体”究竟是谁？对此，计划经济时期有“三级所有，队为基础”的规定，改革开放之际的1979年中央重申了该原则。但此后则没有了任何律法的或制度的或中央权威级的说法。在实践中，随着生产队这一级的崩坏，行使集体权力的层面上移至行政村。又随着村集体行政化的进程，政府对集体土地的所有权实质性地得到了强化。

那么，三权分治中的经营权，又是什么？从产权角度看，经营权意味着依据合同，经营者可以在一定期限内获得一片土地的耕作权，这是以缴纳租金为代价的。你也可以说这是一种产权，这种权利是排他的，有价值的，如果合同写清楚，也许还有一定的处置权，即，可以转包。这跟我买的一张电影票类似，它属于我，虽然电影院不是我的，但电影票使我拥有了某段时间占据其中一个位置的权力，我可以处置这份权力。所以，电影票其实包含了产权。

问题在于耕地的产权是三权并立。理解产权者应该明白，这三权相互之间不应该发生重叠，不能相互侵害。更应该理解，其关系应该有利于农业生产力的发展。但在事实上，这种侵害是发生的。集中表现在租金的提高上。只要是地主，在提高租金上都会产生无穷的动力。小地主的贪婪不会比大地主少哪怕一根毫毛。更加糟糕的是，我们都知道大宗农业近乎无利可图，完全靠国家的各类补贴撑着。当农业经营者依靠农业补贴获得可以接受的利益时，还得分给小地主们一大块。无论什么补贴，补给粮食生产的，给基本农田的，给水利的，等等，只要是有利于农业发展的补贴，最终都有最肥美的那一块被不劳而获。

由此造成的结果，不仅仅是财政补贴资源的错置，更重要的是，经营者不敢对土地进行着眼长远的投入。市场开拓、人力资本、基础设施、重要设备，都不敢投入。陈锡文有次讲到了这个问题，但他没有提如何解决。