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转注:今天浏览了校友王自法博士(中国地震局哈尔滨工程力学所卸任所长)的博客,其新作有助于了解处严重金融危机下的美国房地产情况,特转之。他近期第3次去四川地震灾区对农宅重建技术现状的记录,由于照片转帖不便,请相关网友点击原文浏览:http://zifawang.blog.sohu.com/110747315.html。
来源:http://zifawang.blog.sohu.com/110532935.html
前几天,写了一个中国人去美国抄房底的博文,有很多东西都是没有数据支持的,所以今天为了满足那些真的希望去美国买房投资人的需求,我在网上找到了一些资料,或许对各位的决策有所帮助。
一个城市的房价,主要是由供需关系决定的,而供需关系的一个主要外在指标就是这个城市的住房空置率。好在美国联邦统计部门每个季度都有非常详细的统计资料公布,所以可以比较方便地找到类似的资料。至于在哪里找到,大家可以去google,我就不告诉大家具体的地址了。
就住房空置率来看,每个季度,联邦统计部门都公布全国、主要城市的住房拥有率(就是百分之多少的人拥有自己的房子)、自住房空置率、出租房空置率,这样我们就可以简单地对各个城市的房屋空置率进行排名。美国城市综合空置率是按照以下公式计算出来的:
住房空置率 = 住房拥有率 x 自住房空置率 + (1 - 住房拥有率)x 出租房空置率
按照以上的方法,对美国75个主要城市及其附近地区的住房空置率进行了排名。首先是出租房的空置率,排在全美前10名的是:
排名 | 城市名 | 出租房空置率 |
1 | Richmond (弗吉尼亚州) | 23.7 |
2 | Dayton (俄亥俄州) | 21.7 |
3 | 底特律地区(密执安州) | 19.9 |
4 | 孟菲斯地区(田纳西州) | 19.6 |
5 | 凤凰城(亚利桑那州) | 19.0 |
6 | Indianapolis (印第安纳州) | 17.1 |
7 | 克利夫兰地区(俄亥俄州) | 16.8 |
8 | 亚特兰大地区(乔治亚州) | 16.1 |
9 | 拉斯维加斯地区(内华达州) | 16.0 |
10 | 奥斯汀地区(德克萨斯州) | 15.8 |
可以看出,排在前10名的城市中,至少有15%的出租房子是空置的,没有人租用,最高的接近四分之一,还是挺恐怖的。自有房空置率排在全美前10名的城市是:
排名 | 城市名 | 自有房空置率 |
1 | 奥兰多地区(佛罗里达州) | 7.3 |
2 | Greensboro (北卡) | 5.9 |
3 | 拉斯维加斯地区(内华达州) | 4.7 |
4 | Riverside地区 (加州) | 4.7 |
5 | Tulsa(奥克拉荷马州) | 4.5 |
6 | 亚特兰大地区(乔治亚州) | 4.3 |
7 | 辛辛那提地区(俄亥俄州) | 4.3 |
8 | Sacramento (加州) | 4.2 |
9 | Springfield (麻省) | 4.2 |
10 | Detroit 地区(密执安州) | 4.0 |
相对地说,自有房的空置率比较低,可能是因为自己买了房子,不住有什么办法?将两者综合起来,考虑到住房的拥有率,综合排名在全美前10的城市是:
排名 | 城市名 | 自有房比率 | 自有房空置率 | 出租房空置率 | 综合排名 |
1 | Greensboro (北卡) | 63.4 | 5.9 | 15.0 | 9.2 |
2 | 拉斯维加斯地区(内华达州) | 60.0 | 4.7 | 16.0 | 9.2 |
3 | Dayton (俄亥俄州) | 69.9 | 3.6 | 21.7 | 9.0 |
4 | 奥兰多地区(佛罗里达州) | 68.3 | 7.3 | 12.3 | 8.9 |
5 | 凤凰城(亚利桑那州) | 70.6 | 3.6 | 19.0 | 8.1 |
6 | 亚特兰大地区(乔治亚州) | 68.1 | 4.3 | 16.1 | 8.1 |
7 | 底特律地区(密执安州) | 75.0 | 4.0 | 19.9 | 8.0 |
8 | Bakersfield(加州) | 58.5 | 3.1 | 14.7 | 7.9 |
9 | 奥斯汀地区(德克萨斯州) | 62.4 | 2.1 | 15.8 | 7.3 |
10 | 孟菲斯地区(田纳西州) | 66.0 | 0.7 | 19.6 | 7.1 |
虽然从上面的排名中看不出什么名堂,不过有一点可以肯定的,住房空置率比较高的城市,未来房价增长的空间和速度都会受到影响。总的来看,自有房的空置率比较低,出租房的空置率比较高,或许是租房子的人移动的自由度要远远高于自有房子的人,所以一旦风吹草动,租房的人就可以立刻离开,而一旦买了房子,就等于是套上了一个枷锁,是没有那么容易就会离开的。
以上数据,虽然正确,但是仅仅是数字意义上的正确,不要被其表面现象所误导。顺便说一句,在美国自住房和出租房可以分开的原因是在税收和收入等方面,对这两类房子处理是不同的,详细的内容,就不需要在这里介绍了。
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