地租可追溯马克思地租理论，即土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。通俗讲，由于某些土地具有特殊优越性和稀少性，大户通过流转获得土地所支付的土地租金，可称之地租。

相较于制造业和服务业，农业是一个天然弱质性产业。一方面农业是由自然资源（土地、水和阳光）和劳动力相结合的产业，对自然力依赖较大，也具有很大风险；二是农业是时间累积的连续性周期过程，例如春播夏耕秋收冬藏，难以通过程序分工提高工作效率；在不省力及不太会种庄稼等情况下，农业是一个辛苦的活；三是在未有延伸价值链的情形下农业利润点极低，调研中发现种植水稻亩均利润仅为400元。2014年恒大粮油斥资千亿打造农业，总体来看是失败的。资本逐利就如狼爱吃羊，其本性决定资源流动农业的驱动力先天不足；再加上国内房地产和金融等暴利趋势，农业领域更为边缘化。

   为提高农业生产效率和释放更多劳动力，土地进行规模化经营势在必行。目前全国都在推行不同模式的土地流转，也存在不同的土地流转租金；不同区域承包资金各有差别，中部地区为450-700元/亩，东部地区为900-1500元/亩。该租金与农业收益相比，显得有点过高；但与外出务工收入相比，农民对此租金并不买账。在买卖双方理解差异较大情况下，如何找土地要更多的收益？

   对经营大户而言，唯一的出路就是向成本要收益，即“面向未来土地的投入”。一方面，通过适宜机械化投入降低劳动力使用，例如3000亩基本可由6台插秧机、4台手扶拖拉机和6台联合收割机完成。另一方面，通过改变传统作物，依靠有机品质、休闲体验和农业观光等价值链延伸方式向市场要更多效益。但要做到以上两点的大户较少，更多还是从事传统辛苦的水稻和蔬菜等种植，由此通过“骗补”形式获得收益成为一部分的选择；例如早期蔬菜大棚国家补贴1.2万元/个，而成本仅为7000元/个。在近几年国家取消水稻保护价情况下，各地政府不得不出台相应政策以推动土地规模经营，例如补贴承包户100元/亩。

   对承包小农户而言，调研中发现农户对土地流转租金并不满意，主要分为这几块：一是生活一辈子都是种田老农民，流转后自己无地可种，而租金又难以满足自身生活开销（尤其是年纪大的无法外出兼业的，还面临每年送礼问题），这一部分对涨租金极为强烈；二是从未种过田但老家在农村的务工者，认为租金就是白菜价，对经营大户和政府的信任极为低下，进而影响家园感或村级事务参与；三是生活在农村但可兼业的劳动力，虽然官方认为释放了劳动力和增加了农业收入；但从种庄稼到买粮食，其思维方式难以接受，而且租金用来买日常一切食材显得有点“浪费”，生活重新要变得“节约”，譬如鸡蛋要少吃一个，肉要少吃一顿；甚至部分人在空闲时间去开荒种点蔬菜或其他。

  虽然，在流转合同中有明确规定土地流转租金随着市场价波动而波动（例如有的地方是亩均650斤水稻价值）。但是，随着物价水平不断提高，以及农民老龄化日益严重情况下，势必对租金的依赖程度度加大，由此租金将面临很大挑战进而为规模经营带来很大不确定性。另一方面，在国际市场不断打开、农产品优质不优价等情景下，国内粮食价格也必然受到较大波动，原本利润也将受到较大压缩，导致大户违约放弃规模经营（在调研中发现，诸多大户就是考虑这点，不意愿过多投入）。

唯一较为欣慰的是，农民社会乃人情社会。调研中一大户谈到，若粮食价格上不去，农民不可能眼睁睁看着我们亏本而要提高租金，毕竟都是些熟人。然而，成也萧何败萧何，当大户挣钱了或农民全依赖租金生活了，合同归合同，这时人情是大过法理的；此时此刻，中国农业又该如何发展呢？