提要 遏制房价过快上涨的宏观调控政策，具体落实到开发商微观群体时效果会打折扣，出台一些跟开发商长期运营相关的条例或许更能有的放矢。

　　文/周子勋

　　近一段时间以来，楼市遭遇政策调控大棒，“遏制房价过快上涨”、“增加普通商品房供应”、“二套房首付40%严格执行”，这些关键词成为大家茶余饭后热议的焦点。受政策组合拳的影响，楼市的疯狂终于踩住刹车，随着市场上商品房的预定量、成交量的下跌，调控效果似乎在逐步显现。近日有媒体报道，杭州一天内43套房合同被解除，上海9100万元豪宅疑被退房，南京一楼盘90天内退房87套。与此同时，全国五大城市二手房成交量全线崩溃，北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%。

　　在我看来，这种“退房潮”现象和成交量迅速下降或许是在中央出台一系列针对房地产调控措施以来，到目前为止所见到的所谓的房市拐点吧。对此，安邦咨询首席研究员陈功接受了北京电视台财经频道的访问，他认为，当前，中央出台一系列针对房地产市场调控措施显示了中央在这方面的态度和立场，这是在宏观方面而言的中央意图，问题是企业是个很微观的群体，这些政策的结果是否有效，现在还看不出来，整体上有不确定性，而在实际的落实过程中也会有很大的差异性，甚至出现反复现象。

　　对于房地产与宏观经济的关系，陈功坦率地说，这里面的原因很复杂。那么如何调整才能达到预期效果呢？这是大家值得关注的问题。目前，由于市场流动性过剩带来的资产泡沫风险一直在持续膨胀，而随着物价继续恢复性上涨(2009年12月CPI同比上涨1.9%，PPI上涨1.7%)，近期市场的通胀预期再一次抬头。为进一步落实中央管理通胀预期的目标，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点，这被外界认为是直接针对调控楼市的一剂猛药。不过，从宏观调控的范畴来看，最容易想到就是利率措施，但实际上最有力的措施还不是利率，如果动用这种对老百姓生活具有全面压力的刺激性很强的措施时候，高层都会有一定的疑虑。那么在当前条件下，怎么办呢？修改法规条例，从加大房地产开发公司的运营成本出发，增加和转移一些包袱，为房地产开发这趟快车压上一些负担，让它降低运行速度，应该是更为合理有效的政策操作。

　　具体来说，应该出台一些跟开发商长期运营相关的条例，做一些成本方面的提升，比如要求开发商在物业管理方面承担更多的责任，提供更多的资金，并且长期承担、负责起物业管理的责任和义务。在这些方面，政策有很大的设计空间。现在的物业管理投诉很多，如果是排行榜，大概是高居前几名吧，所以物业管理是个大问题，与社会稳定的关系也很大。但物业管理需要用钱，归根结底是个“钱”字，有钱才能好办事，有钱才能让物业管理问题真正解决，但钱又被开发商拿走了大头，所以让开发商承担起责任，在所必然。一旦开发商的项目销售越来越多，物业管理责任也就越大，业主都盯着开发商，开发商的成本就大幅上升了。由于这是售后的事情，而且是长年累月，所以开发商要想转移成本，也不是那么容易的事情了。只要有政府做后盾，这个办法可以拖住开发商，解决物业管理问题的同时，让开发商也要慎重对待项目开发。

　　在金融危机过后，中央接连出台房地产行业的调控措施，显示了当前我国的经济结构调整的紧迫性。不过，在调结构的落实上能否真的达到预期效果，关键看地方政府怎样执行，毕竟政策出台有一个滞后性，传导、落实都需要一个过程。

　　作者系安邦咨询研究员  上海商报2010年1月22日

 

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