郑风田：农地直接入市唤起沉睡的巨量资本

18亿亩耕地、2.5亿亩农村建设用地，在这次的三中全会决定中被赋予很大的开放力度，抵押权、转让权、处置权尽收。城乡建设用地市场有望形成，城乡要素不平等的坚冰被打破，给农村及相关产业带来无穷的想象力。农民的巨大沉睡资产将被将活，金融机构将带来巨型扩张，城市房价再疯涨的机会越来越小，小产权房转正希望在眼前。

过去我国数量庞大的农村集体建设用地普遍存在利用不合理、效率低下等问题。由于各种严格的限制，农民的承包地、宅基地、住房不能作为资本流动，很难带来财产性收入。但现实情况却是农村集体建设用地隐性市场活跃，违法用地屡禁不止，用地流转权利缺乏可靠保障，如何打破坚冰，让工业化与城镇化过程中农民也能够真正受益，需要进一步改革。

农地直接入市的全国潜力如何？18亿亩耕地，抵押之后，一亩抵押贷款3亿，每年将有54万亿的资金。据前据重庆市市长黄奇帆测算，中国城市人口在城里需要的建设性用地是人均100平方米。而农民在农村的建设性用地大概是人均250平方米。如果有1亿农民进了城市，需要城市提供1万平方公里的土地，但农村建设用地大大节省出来了，所以18亿亩耕地红线不仅能够守住，而且随着城市化进程，耕地可以变成20亿亩。全国城乡建设用地有20多万平方公里，至少可以承载二十几亿人，城镇建设并不缺地，但目前的土地利用方式太粗放太浪费了。

以广东为例，据广东省国土资源厅统计，2006年广东省农村建设用地使用权转让23200多亩、2100多宗，每宗10多亩，总价款20多亿元人民币，即每亩地价近100万元人民币。据广东省调查，目前至少还有60多万亩的农村集体建设用地闲置。

如何解决实际占地2亿多亩、价值100万亿元人民币以上的农村建设用地使用权的流转，建构全国统一的土地使用权体系，形成公开化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局，是一个令人无限想象的大问题。

目前的征地垄断带来太大的社会问题，实际城乡建设用地同权同利后，农村的集体建设用地就能够真正入市。

未来除了非征不可的道路、学校等纯粹公益性用地外，其他的非农建设农地都可以让农民成为交易的主体，让企业通过租地的形式向农民获得，让农民成为地主。大大压缩目前的征地范围，除了纯公益性用途外，其他的应该由用地单位与农民协商解决。商业用地要按市场价由农民与开发商共同解决。“公共利益”应该有具体规定，可以采取列举的方式。

农民直接成为土地交易主体，打破地方政府处于垄断地位，一手低价拿地、一手高价卖地带来的高房价问题。让农民为进城农民建房是深圳过去快速从小渔村变成大都市的成功秘诀，这个秘诀也应该让全国人民一起享用。

当然“农村土地入市”须明确产权主体及权益分配机制，建立统一的产权交易市场。农村集体建设土地入市是未来的必然趋势，但前提是须明确产权主体及权益分配机制，防止公权力侵占。目前我国的农村土地普遍存在主体虚位、主体混乱问题，未来应该确权发证，明确农民的权益，在此基础上建设产权交易市场，开启农村沉睡的资本。

“农村土地入市”还需引入竞争机制。农村集体土地的上市，显然不宜走政府拍卖的老路，必须以打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。农村土地入市要想真正对抑制房价起效，显然更需竞争机制的引入以及利益关系的重建。

农村集体建设用地流转目前还受到诸多制约限制，如何建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正流转。未来应该允许农村集体宅基地使用权自由转让、抵押和出租，还应该允许农民住房的买卖、抵押和出租。

此外如何让农民通过土地等不动产的抵押享受到平等的金融服务也需要政策突破，如何建立稳定的农地流转机制也需要政策突破等。