如果让我选择一个时限，我认为不动产泡沫会在2012破灭。

为什么不动产泡崩溃是必然的？因为虽然城市中心的土地是稀缺的、有限的，但是城市周边的土地供应可以认为是无限的，房价越涨，房子修得越多，需求再刚性，总有一天会被满足的。

80年代，几百家家电厂家揭竿而起的时候，一台彩电可以卖到2000、3000元，而那时人们的工资每月还不到100元。谁能想到仅一代人的时间，买家电就像去菜市场买菜，一个月的工资就可以买回来一台，而且在激烈的市场厮杀中，只有长虹、康佳、创维、TCL、海信、海尔、美的等少数厂家存活了下来，并成为市场巨头。

90年代，一台老桑塔纳可以卖几十万，人们的工资每月只有几百元，轿车走入家庭似乎是遥遥无期，仅仅10几年的时间，上海大众生产的汽车名目繁多，价格只有普桑以前的几分之一。中国汽车产销量已经突破2000万台，成为世界第一。

10年以后呢.........？

没有永远的超额利润。况且房地产开发的周期太长，在其他行业如果产品积压3到5年，那么企业早该破产了。为什么没有破产？是企业以负债率急速上升为代价的。目前已经有太多的流动性凝结在不动产和大宗资源性产品投机里面了，大型房地产企业的负债率已经达到70%-80%，中小型企业可能更高。

从租售比的角度，不动产早已经失去了投资价值。虽然近年来租金也在上涨，但租金是以算术速度，而房价却是以几何速度，因此不论都市还是小镇租售比已经攀升至400-500甚至更高（应该是售租比），或者说从租金收益的角度，收回一套房产的投资至少需要30-40年，须知从长期看房租是不动产唯一的收益来源，这就意味着不动产的长期利润率只有2-2.5%，比银行一年期定期储蓄的利率还低，更不用说贷款利率了。这么说投资不动产再出租的人实际上是拿自己的钱在补贴租房者，因为这些钱在其他地方哪怕是放在银行里都会有更高的收益。这是不合理的，如果租金不能上涨一倍，不动产价格只有下降50%，才能达到均衡收益。而市场经济就是要使利润趋于均衡。

现在整个银行-不动产-基础设施建设-大宗资源性产品产业已成为死结。有价无市的局面令所有人都很纠结。限量保价，但是资金回流不畅，资金链迟早会断掉；降价血拼又会造成全行业亏损，谁可以保证自己会笑到最后。现代债务危机或者金融危机的根源是债务危机和资金链的断裂，也就是银行信用破产，因为银行一旦信用破产，就意味着大量的货币（存款）灰飞烟灭，未来通缩的可能性比通胀要大得多，甚至像90年代以来的日本一样出现紧缩再紧缩的螺旋形通货紧缩。

更为要害的是，随着不动产陷入衰退，大宗资源性产品泡沫也会掀去繁荣的面纱。每年7亿吨的钢铁产量实在太多了，港口上铁矿石和钢材也堆积如山，铁矿石压港已经接近亿吨，全社会库存更多，全社会钢材库存至少也有一亿吨，用不了多久即使全中国所有的高炉熄火，积压的钢铁也够我们用一年半载的，现在7亿吨的钢材消费绝对不能一直持续下去了，3-4亿就足够了，发电和炼铁生产是我国两大煤炭使用大户，像炼铁，7亿吨钢铁产量，差不多需要7亿吨煤炭，那么炼钢用煤至少会减少3-4亿吨，目前我国煤炭的繁荣也是虚假的，而且，，可以说目前煤炭和钢铁工业也是靠银行贷款来维持，不断的银行流动性变成存货，一旦金融政策变为紧缩（肯定会有那么一天，因为流动性是有限的），煤炭和钢铁工业的存货危机就会表现出来。整体上，我国煤炭可能生产过剩8-10亿吨（差不多相当于美国的全国产量），这样的危机目前在流动性过剩下面掩藏着。一旦国家主动或被动采取紧缩政策，危机就会爆发。庞大的过剩煤炭产量会把国际煤焦炭市场冲个一塌糊涂（因为目前市场总量也没有10亿吨），从而把整个能源价格压倒一个很低的价位。目前，中国经济政策最大的一个问题是，虽然有非常巨大的产能，但从不去争夺大宗商品的定价权。虽然，期货市场我们进不去，但最终决定的还是现货市场，我们应该用现货市场对冲期货市场。当能源涨价时我们就应该多出口石油特别是煤炭，反之就少出口或进口，但我们现在做的恰恰相反。当然这也许是一个无比巨大的局，就像当年陈云打“黑白战争”一样。

顺便提一些，中国经济紧缩，受打击最大的可能是澳大利亚与巴西，他们会突然发现原本很抢手的铁矿石，在国际市场突然卖不动了，铁矿石的大规模竞相降价将无法避免

当然，即使不买房子，一家三代的积蓄，也可能在经济危机中灰飞烟灭，实际上股市已经成为了资本绞肉机。

所以如果有一定的钱，比如几十万或者更多一些，还是变成不动产稳妥一些。不动产价格不管怎么下降，哪怕是原来的1/3甚至1/4还是有一定的价值，而其他投资产品在大萧条中很可能如同废纸一样。

当然投资不动产不是为了盈利或者保值，而是为避险和减少损失。随着银行信用破灭、失业、工资减少，未来社会中缺的是货币而不是其他东西，大量的资本品会被抛售变现，导致资本品价格进一步下降，通缩更加严重，今后与未来一段时间，对于企业与个人而言，是流动性第一，现金为王。而且不管将来是通涨还是通缩，我们都没有稳定的预期收入。高通货膨胀的时代，更容易破产。房子、贵金属都不可能保值，我们更需要的投资品可能是是可以带来预期现金流的资产，也就是可增值资产——比如说奶牛。

幸运的是，我国农业目前还没有陷入债务陷阱，各种各样的金融衍生品与农民还是基本绝缘的。因此城市经济即使一塌糊涂，对农村的冲击也不会太大，当然农产品价格可能会下跌，人工的价格也会变的非常便宜，但人总是要吃饭的，农业是一个没有超额利润的行业，但是在危机中也是一个较为稳定的行业。而且随泡沫的消退，各种生产资料的价格也会下降。中国经济可能回到2003年以前的那段时间。

而且中国农业生产的物资需求在年产10亿吨煤炭和1亿吨钢的情况下就可以满足，即使中国发生大的经济崩溃，工业生产下降一半甚至2/3，农业的资源需求是可以保证的，粮食生产能力可以保持在5亿吨。未来肯定不是一个歌舞升平的时代，但绝对不是缺衣少吃的时代，而是很可能是一个市面上商品都很便宜，但是大家手头都很紧的年代，就像1998-2003年。

如果让我选择一个时限，我认为资产泡沫会在2012破灭。