十三五”住房保障体系与房地产健康发展研究提纲（5）

*     作为资本时代最重要的“劳动对象”，房地产在促进资本聚集和增值以及带动相关产业发展的同时，也因住房的私有产权（或70年使用权）的存在而导致了资本的过度聚集并阻碍了劳动者跨区域的自由流动：尽管在买房之前劳动者的择业是自由的，但一旦买房之后，大多数劳动者的选择将大大减少。

*     分时分段共有产权交易的总体思路是：解除当前商品房交易只能一次性买卖70年住房使用权的限制；允许人们购买和销售一处商品房若干年（如7年或10年）的分段使用权或每年若干个月（如每年的7—8月）的分时使用权；允许一处房产的使用权被分为几个不同的时段，卖给不同的购房者；允许一个购房者同时购买不同房产不同时段的使用权；最重要的是，要允许这些分时分段住房使用权被转让、出租、抵押、按揭，进而被拿到资本市场上证券化并进行金融衍生品交易。

*     举例而言，一对来自湖南常德的年青夫妇都属于北京的工薪阶层。面对北京的高房价和现行的房地产制度，他们的选择只能是或者租房，每月向房东缴纳数千没有任何回报且年年上涨的房租，或者咬紧牙关拿出自己的全部或大部分积蓄，甚至央求双方父母帮助，按揭贷款买一套数百万的商品房然后当几十年的房奴。但如果允许分时分段产权交易，那么这对夫妇就有了多种选择。比如，为了在事业起步阶段工作和生活的便利，他们可以先在北京以较高价格购买一处二手房7到10年的产权；考虑到积累了相当经验后可能会到发展前景良好的长株潭地区工作，他们可以同时在长沙新城区以适中价格购买第二处房产2020年至2030年的产权；为了将来能够回家乡建设新农村以及为退休养老做准备，他们可以在常德老家附近以较低价格购买第三处房产2030年至2060年的产权；为了每年去海边休闲度假，他们可以在山东日照购买第四处房产每年7月至8月、为期40年的产权。由于这些部分产权的总合超过了50年，他们可以把它们打包起来向银行申请按揭贷款，也可以根据自身和市场状况的变化随时出售或购买更多的部分产权以获取投资收益或避免投资损失。在专业机构和部门的运作下，这些分时分段产权还可以被进一步分割组合包装成金融衍生品在全国乃至全球资本市场上交易。

*     “分时分段共有产权交易”的实质是把租房这种短期行为金融化、证券化，并在党和政府的引导下推动资本和人口跨地区的流动，从而在消减地区差异的同时创造新的财富生长点。这样，房地产，特别是不会限制人的自由流动的短期产权及其金融衍生品，将成为推动跨地区和国界社会交往和生产扩大的最佳载体。在此思路下，很多当前难解的问题都可以找到恰当的解决办法：

*      土地财政。房产税作为保有税征收成本过高，在中国现行体制下征收不易，但分时分段产权交易模式一旦能够推广开来，可使得房产税作为流转税被征收。只要地方政府能想办法把当地人口的流动性和产权的交易量推上去，就可以在不大量卖新地的同时获得稳定的税收来源，保证土地财政的运转。

*      保障房建设。除短期出租外，政府可以把中长期的5、7或10年产权一次性出售给符合条件的居民，并允许这些部分产权在政府规定的价格范围内向特定人群转让。这可以帮助地方政府回笼部分建设资金，提高其保障房建设的积极性。 

*      分离投资与投机。分时分段共有产权交易将导致一房一卖，一房多卖，多房多卖。连同基于房地产的金融衍生产品，丰富的房地产相关产品在为投资者提供大量投资机会的同时，也将阻止投机者制造房价的暴涨暴跌。

*      允许和鼓励农民交易部分住房产权，将在增加农民收入的同时，维持政府和村集体对农民的住房保障，消除因农民完全失去农村住房所导致的可能的社会风险，从而为农村宅基地上市交易扫清障碍，盘活农村住房市场，打通城乡住房交易市场，推动城乡一体化建设。比如：

     不违反土地规划的小产权房，村集体或住民拥有前40年或4/7产权，地方政府拥有后30年或3/7产权。在市场上交易方式既可以分时段分别出售，也可以按70年商品房整体出售，政府按比例分成。

     宅基地，只允许分时出售或抵押，如5年或10年一卖，同时村集体提成或收取管理费。这样就可保证农民不会因彻底失地而致贫。

     因打工者进城而留在农村的大量空房将因此有可能被利用起来，发展休闲、养老、培训等第三产业，同时拉动基层基础设施建设，使农民在不失去保障的同时获得资产性收益。

*      旅游地产。除少数热门景区外，少有人愿意在风景区周边购买70年产权房，但如果允许分时分段购买则可能产生很大的吸引力。交通和通讯的便利将使越来越多的人愿意在景区周边每年小住1~2个月，而互联网的发达也将使一些公司逐渐愿意在风景优美的地方建立临时办公场所。而随着房地产的升值，景区对门票的依赖将下降，进而拉动更多的人来旅游、消费，带动景区周边经济发展。

*      高铁高速公路沿线房地产。与景区周边类似，分时分段产权及其交易平台将能逐渐聚集人气，在提升房地产价值的同时推动地方政府逐渐降低甚至取消高速路通行费，推动物流和相关产业发展。

*      老龄化问题。大量的老人将愿意去悠闲的农村和内地休闲、健身、养生，同时用他们丰富的经验支援地方发展。以低成本健身健心方法为支撑的生活方式将得到推广和普及，甚至吸引美日欧等发达国家的老人大量来华短期居住，进而吸引欧美大型医疗机构到中国边远地区投资建立医院疗养院，拉动第三产业的发展。 

总之，分时分段共有产权及其金融衍生品交易市场将有机结合当下公有制中政府的主导能力和理想私有制中个体的自由创造力，以很小的政治经济社会代价，打通商品房、保障房、小产权房、农村宅基地等不同类型房地产所有权间的界限，建立城乡统一的房地产市场。在政府的参与和监管下，分时分段共有产权将增加广大城乡居民的财产性收入，推动以金融和住房服务业为龙头的第三产业的发展，实现扩大内需，转变生产发展方式，缩小贫富差距、地区差距和城乡差距，化解老龄化危机等一系列重大国家和社会发展战略目标。