1986年9月15日，国务院曾发布了《房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施，并明确了开征的范围与免征的对象,以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，对政府公共机关军队团体、事业单位寺院与农村居民等的房产免征。2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。这也是我国房产税与国际接轨的举措，避免了税收外流，但也受到了“非居民受到差别歧视”的责难，产生了许多境外非居民借用境内居民身份以避逃税收的问题。

20多年来，我国经济社会环境发生了巨大的变化，原有的房产税已难以起到对经济发展与社会和谐的引导作用，尤其是对个人住房免征房产税，造成商品住房投资过度。在目前商品住房投资过度，楼价过高，实际需求者无力购房自住，而投资者热炒楼盘，住房市价上涨过快（如杭州市房价1999-2009年的10年间上涨了700%左右。北京、上海等地也类似），严重影响民生与社会公平.另一方面，对个人更有不少厂商圈地待估，大量土地空置，影响实体经济发展。1999年以来，随着房地产价格的暴涨房产越来越成为投资品，不少城市的房屋集中在投资者手中，一家人拥有几十套的房产的不断被披露，房子空闲率（住房出售后不住人的空置）非常高，造成资源的极度浪费（根据全国电力部门对半年内电表为0的房屋的登记，2009年底全国660个城市查出一个数据,总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零，空置率近30%，如果这些空置房都住上人，可以一下子增加近2亿城市人口，中国城市化水平瞬间可提高15个百分点，从而一夜间中国城市化率可接近发达国家水平）。炒房者付少量订金不到一年就倒手赚进上百万的事例屡见不鲜。另一方面越来越多的实际需求者却买不起房。房产投机成为房产价格上涨过快影响民生、居民收入差距过大、官员腐败以至影响社会和谐的重要因素。

中央政府与不少地方政府相续出台各种政策压抑房产投资，甚至动用了“90平米以下住房比较在70%以上”行政性手段，但收效甚微。要压抑房产投资，使房价能保持基本平稳，唯一的办法只能是通过正式开征房产税，该税具有合理性、公平性，能促进社会和谐，更能为地方政府提供稳定的税源，减少地方政府对卖地收入的依赖。尤其是2008年美国房地产泡沫引发的资贷危机深化成全球性经济危机，如何动用房产税来抑止房产经济虚拟化、防止阶层差距过大、解决普通居民的买房或租房难问题、促进经济平稳发展与社会和谐，其意义越来越大。开征房产税的意义与必要性已越来越被整个社会所认识。

可见，即使按世界上最低的税率并给予不少的面积减免计征，房产税对所有者仍是一笔不小的负担，这样可以在很大程度上加大住房投资者的持有成本，从而有效抑止房地产投资，减少房产资源的空置与浪费。同时，又基本不会提高中低收入者（住房面积小）的负担。另一方面，则增加各级政府的稳定性收入，减少地方政府过度依赖“土地经营收入”。

从房产税制定到现在已经过去20多年，我国经济社会环境发生了巨大的变化，原有的税种设置也较为模糊，应重新对其进行修改完善并具体化（我国目前少数地方空转，但具体内容没有公布）。通过研究中国社会经济的实际情况，借鉴欧美等国的物业税，我国房产税的基本柜架设计应关注以下几个方面：

（1）在很长阶段内，房产税只对城镇居民拥有的超面积商品房、排屋别墅，个人与法人拥有的经营用的房产（写字楼与店面等）开征，城市公有房产（机关、事业单位、部队、宗教团体等所有并自用的房产）免征，农村居民房产免征（主要在于农村住房的土地为集体用地，居住与转让受到严格限制，同时，农村居民住房面积大，而收入相对较低），对通过市场拍卖获得用地的法人企业自用的办公楼、工业企业的房产如工厂、仓库等也免征，以免对实体经济造成过大冲击。

（2）每户城镇居民人均超过一定套内面积以上的商品住房的部分开征。这是为了保障居者有其屋的基本权利。使低收入者或缴不起房产税者也有获得自有住房的权利。这也是我国房产税不同于美国欧盟等发达国家的一个显著特点。体现社会主义的优越性；对于排屋、别墅因易于区分，其属于高收入者的舒适住房，所以不予任何面积减免；而个人或法人（包括公共部门用作经营的房产---可征可避免市场不公平竞争与国有资产流失与官员腐败）拥有的经营性房产，也不得减免。

（3）按房产套内面积开征，主要基于高层建筑、小高层建筑、多层建筑、别墅等的得房率差别很大，难以相互折算，按套内面积计算最为简单、公平。

（4）针对每户人数不同，按人数折扣面积，并按户内人口的不同实行差别折扣。按人均折扣面积计税，避免了家庭人口差异造成的不公平，如一口之家与五口之家，就不应该按户来进行面积折扣，否者非常不公平。同样，考虑到人口的规模效应，一口之家只有25平米折扣，而五口之家有125平米的折扣，也不公平。因而，应实行按人数递减型折扣。每户第一人可按40平米折扣，第二人为30平米，第三人为20平米，第四人及以后均为10平米。例如：一个单身户，可免征40平米的套内面税；两人户可免征70平米；而三口之家可免征90平米；而五口之家可免征110平米，六口之家可免征120平米，以此类推。这样能体现公平与效率。

（5）户内人数的计算。为了有更多的面积免征，一些房产所有者会动尽脑子避税，如某户三口之家拥有三套住房，套内面积合计280平米，按上面假设的房产税法只能有90平米的面积免征。如果其将三口之家的户数分成三个单身户，则每套各有40平米的面积免征，三套共计有120平米的面积免征；有的则将农村父母户口迁入（实际不住）从而实现不合理的避税。这种现象可以通过加强住户合一管理得以基本解决：一是规定住户统一原则，即对非户籍所在地的住房不得减免。当然这也需要我国户籍管理制度进行适当的变革，如温州某家庭在杭州购房并长期居住（一年以上），但户籍仍在温州，其在杭州的住房刚没有面积折扣，而在温州的住房可享受一定的免征。这有不合理性，可以通过购房入户等方式解决；未婚的未满晚婚年龄的（25周岁）的子女不得分户；在外地工作并居住满一年以上家庭成员，造成事实分户（在工作居住地有蓝卡），其本人拥有的住房可以享受规定面积免征；户籍在农村的并拥有农村全免征住房的，其不得享受城市住房的面积免征。

(6)房产税的计价依据：按照市场评估价格来进行。谁来评估？可由政府组织有关专家订立评估标准，标准宜具体化，经过同级人民代表大会通过并对全社会公布；对符合标准的评估机构发放评估许可，通过多家代表背对背进行评估，并在公开媒介上公布评估结果；根据美欧及台湾等地经验，房产评估间隔不能过于频繁，也不能过长而失去公平，以2年或3年之宜。

(7)对不同税含的房产实行差别的房产税率：鉴于此前购得的房产已经一次性支付了70年的土地款与相关税费，要解决重复征税及税率衔接问题，就必须实行两种税率，即对房产税开征前后房产实行较低的税，而对开征房产税以后非一次性支付70年土地税费的房产实行较高的税率。建议在较长的阶段实行低税率，以免对房产市场造成过度冲击，根据美国、欧盟及我国台湾等地的年征2～4%（无面积免征额），正常税率确定为相比较低的1.6%（每季0.4%）为宜（按房产最新评估价计征）。由于土地款及税费约占房产成本的30%左右，建议较低的税率按正常税率的70%征收即1.12%计征（按季为0.28%），并实行按季计征。

(8)开征房产税后，建议取消房屋出租所得税等税种。对于住房而言，由于所有者购买房屋后，不论居住与否，已经对超面积部分支付房产税，因而对这部分不宜再计征出租所得税，否则是重复征税。但出租的住房不得再享受房产税的面积抵扣或免征。而对于商业用房（含写字楼），由于是全面积征缴房产税，所以应全部免除房产出租收入所得税。这样更能体现公平，避免被钻空子。

(9)建议该税种作为中央--地方共享税，分成比例与房产契税相同，50%归中央，50%归地方，并由地方政府计征，这样能调动地方积极性，为地方政府提供稳定的财政收入。地方政府有权对地方税部分立法给予减征或免征。

一是全国范围内房产信息、户籍信息均需统一可查，这样一户的成员到底有谁，他们在全国各地买了几套房子才会能够精确掌握。从而避免1岁小孩拥一套房子的逃税现象出现。当然信息统一在目前这已经不是什么难题。

二是存款、收入必须实名制，这是解决征税难、解决赖税的根本。现在的存款实名制在银行竞争机制下，已被大量的假证件存款擢得千疮百孔。存款实名制就必须立法要求银行进行真实身份确认，并承担过失的违法责任，而目前的公安身份信息联通已经可以做到这一点，关键是银行在竞争中的唯利是图使得假证骗子畅通无阻，关键需要立法来推进。目前企业单位制造假名偷逃所得税等非常普遍，甚至隐性高收入者在领取政府困难补助金。通过收入与身份（身份证号码）挂钩，即可解决这一点，关键是即得利益者会阻止这一立法。

三是在房产税税目内容上，还必须列入如何惩处偷逃房产税或抗税者，如果对其产权房子进行强制拍卖，或首先从其金融资产中强制扣缴偷逃税款等，都需从法律上一一明确。

例1. 某温州家庭，有父母及两个子女。其在温州有一套100平米（为套内平积，下同）的住房，房产市场评估价22000元/平米，由母亲与儿子长期居住。在北京有一套70平米的住房，房产市场评估价25000元/平米，父亲在北京经商居住；女儿在杭州上大学，家里也购有一套房子80平米（20000元/平米），但用于出租。这户人家应缴纳多少房产税？

如果按四口之家温州房产免征共100平米（40+30+20+10）计，则温州住房按季需缴纳的房产税全免；但在北京与杭州的房产税需全额缴纳，北京按季需缴纳的房产税：70平米*25000*0.28%=4900元/季；杭州按季需缴纳的房产税：80平米*20000*0.28%=4480元/季。即该家庭三套住房需缴纳的房产税共计：0+4900+4480=9380元/季。

该家庭实际上可以进行合法的避税：

因父亲在北京经商工作一年以上，且住房户主为其本人，则其可单独分户，按单人户免征面积为40平米，需按季征收0.28%*（30平米*25000元）=2100元/季；

在温州的房产税则可享受二人共70平米（40+30）的面积免征，每季应纳房产税：0.28%*(30平米*22000元)=1848元/季；

杭州女儿因在杭州学习满一年且户口迁入杭州，并为住房户主，原可享受40平米面积免征，但由于其住房用于出租，则不得享受免征。按全面积计征，每季应纳房产税：0.28%*160万元=4480元/季；但其用于出租的6000元/季的租金收入，不必再交纳出租所得税。

这样三套住房需缴纳的房产税为：2100+1848+4480=8428元/季

比不分户可少纳税952元/季。

但如果该家庭不将女儿户口迁至杭州，则在温州的住房户数为3人，则可享受90平米免征，则温州每季应纳房产税：0.28%*(10平米*22000元)=616元/季。三套住房共纳税：616+2100+4480=7196元/季，则可比不分户型少纳税2184元，比上一种也少纳1232元。

如果该家庭符合温州户籍管理规定，居住在农村的祖父母或外祖父母年在60周岁以上，家中无人照顾，则可迁入城市与子女同住，但需转让农村的住房，这样，温州住家的户籍人数可增至5人，则温州的住房房产税可全部免征。如果北京有同样的政策，则祖辈二人可迁入北京，北京住房可按三人户免面积90平米，北京80平米的住房的房产税2100元／季即可全免。这样应纳税额就可以低得多。

从以上可以看到，因该家庭有三套房价较高的房子，纳纳税总额总体是比较高的，但其有6000元/季的房租收入，负担并不重。而且该家庭有多个大幅度减税办法：一是温州的家人能到北京与男主人一起居住，搬温州房屋出售或出租；二是男主人出售北京的住房，改为租住。

例2. 某一外地男30岁单身，在杭州有一套50平米（套内面积42平米）的商品房，最新估价为2.5万/平米，则其需缴纳的房产税只有（42-40）*2.5万元/平米*0.28%/季=140元/季，即他需要每季支付140元。

若他下半年结婚，刚可享受70平米的套内面积免征，就不需付任何房产税。

例3． 某老年夫妻（子女均立户有房）有套面积60平米的商品房，套内面积48平米，房产估价2万元/平米。因免征面积为70平米，则其不需要交纳任何房产税。但其子因住房面积大，房价高，需缴房产税额大，将其父亲户口迁入，以避部分房产税。

这样，原老夫妻户籍人数只余一人，则该房需缴纳房产税为：（48-40）平米*2万元/平米*0.28%/季=448元/季，即需要每季支付448元房产税。显然肯定远低于其子房产税的减征额。

由于全国多数普通百姓人均套内居住面积在30平米左右，基本上可以免征房产税。即使部分略超面积者，因全国大部分城市房价普通在10000元/平米以内（以超面积现象较多的城镇，房价普通在3000元/平米以下）税负实际上非常低。加之房产税开征将压抑房产投机，减少资源浪费，房价也房子出租价（欧盟即是典型）将会有明显下降，这反过来会拉低未来房产估价，从而再降低居民房产税税负。可见，房产税在调节居民收入、抑止房产投资与虚拟化、解决普通居民买房租房难、减少资源浪费、促进社会和谐发展等方面都起将起到积极而深远的作用。