后记：叶檀-供需关系决定价格：房地产市场最大谎言 

        我没系统地研究过房市投资的安全与风险问题，只是因为近期与熟人碰面时被问及还能否用一点闲钱（小资）加上贷款在上海、杭州或去海南热点区域购房投资，同时考虑到上学期被两位项目管理工程硕士生选成了导师，便利用假期学习点相关知识和做点练习性的分析。

        前几天曾刊发了上海市二手房指数曲线特征和后续可能走势的简单分析和猜想。今天想谈谈在房价高企区域后续投资风险定性的定量评估，欢迎有兴趣的网友尤其是业内人士指正。

        记买、卖家数分别为M、N，每一买、卖家的平均房数分别为m、n。由同一时期买、卖的总房数应相等，得mM=nN，固有M/N=n/m。若记平均房价为p，则不计佣、税金条件下的买、卖房总金额均为nNp。

        在房价已有一波猛涨且整体高企的区域（如海南三亚、上海内环等），若舆论继续看涨热烈，则拟购房者众多（M数大），已获利持房者中也只会有较少部分的人看跌者而卖出房子（N数小）。因此，此时会有M>>N，继而出现n/m=M/N>>1，即有n >> m。n 数值大，不但说明了现在的卖家当时购房是出于投资而非自居，而且说明他们曾经投资进去了很多钱。

        现在的问题是，那些曾经投进该区域房市很多钱的人，已经获利卖出房子走了，在房价已经猛涨一波且整体高企的情况下，会有更大资金的少数投资人与众多小资一同高价进场接盘维持购买力来推高房价谋利吗？若没持续的购买力，则这个区域房价的继续上涨空间能有多大、时间又能坚持多久呢？（此时表观特征似成交量见顶回落）

       与上述情况相反，若房价经过一轮下跌到众多人惧怕继续下跌时，则一旦出现房数成交量明显回升，或许就意味着有少数大资金者进场购房投资待涨了。一年前的这个时节，全国各地的房市似乎就是这个样子吧？

参考文献：Elder A.  以交易为生. 符彩霞译. 机械工业出版社