转注：今天浏览了校友王自法博士（中国地震局哈尔滨工程力学所卸任所长）的博客，其新作有助于了解处严重金融危机下的美国房地产情况，特转之。他近期第3次去四川地震灾区对农宅重建技术现状的记录，由于照片转帖不便，请相关网友点击原文浏览：http://zifawang.blog.sohu.com/110747315.html。

来源：http://zifawang.blog.sohu.com/110532935.html

前几天，写了一个中国人去美国抄房底的博文，有很多东西都是没有数据支持的，所以今天为了满足那些真的希望去美国买房投资人的需求，我在网上找到了一些资料，或许对各位的决策有所帮助。

一个城市的房价，主要是由供需关系决定的，而供需关系的一个主要外在指标就是这个城市的住房空置率。好在美国联邦统计部门每个季度都有非常详细的统计资料公布，所以可以比较方便地找到类似的资料。至于在哪里找到，大家可以去google，我就不告诉大家具体的地址了。

就住房空置率来看，每个季度，联邦统计部门都公布全国、主要城市的住房拥有率（就是百分之多少的人拥有自己的房子）、自住房空置率、出租房空置率，这样我们就可以简单地对各个城市的房屋空置率进行排名。美国城市综合空置率是按照以下公式计算出来的：

      住房空置率 = 住房拥有率 x 自住房空置率 + (1 - 住房拥有率）x 出租房空置率

按照以上的方法，对美国75个主要城市及其附近地区的住房空置率进行了排名。首先是出租房的空置率，排在全美前10名的是：

排名	城市名	出租房空置率
1	Richmond （弗吉尼亚州）	23.7
2	Dayton （俄亥俄州）	21.7
3	底特律地区（密执安州）	19.9
4	孟菲斯地区（田纳西州）	19.6
5	凤凰城（亚利桑那州）	19.0
6	Indianapolis （印第安纳州）	17.1
7	克利夫兰地区（俄亥俄州）	16.8
8	亚特兰大地区（乔治亚州）	16.1
9	拉斯维加斯地区（内华达州）	16.0
10	奥斯汀地区（德克萨斯州）	15.8

可以看出，排在前10名的城市中，至少有15%的出租房子是空置的，没有人租用，最高的接近四分之一，还是挺恐怖的。自有房空置率排在全美前10名的城市是：

排名	城市名	自有房空置率
1	奥兰多地区（佛罗里达州）	7.3
2	Greensboro （北卡）	5.9
3	拉斯维加斯地区（内华达州）	4.7
4	Riverside地区 （加州）	4.7
5	Tulsa（奥克拉荷马州）	4.5
6	亚特兰大地区（乔治亚州）	4.3
7	辛辛那提地区（俄亥俄州）	4.3
8	Sacramento （加州）	4.2
9	Springfield （麻省）	4.2
10	Detroit 地区（密执安州）	4.0

相对地说，自有房的空置率比较低，可能是因为自己买了房子，不住有什么办法？将两者综合起来，考虑到住房的拥有率，综合排名在全美前10的城市是：

排名	城市名	自有房比率	自有房空置率	出租房空置率	综合排名
1	Greensboro （北卡）	63.4	5.9	15.0	9.2
2	拉斯维加斯地区（内华达州）	60.0	4.7	16.0	9.2
3	Dayton （俄亥俄州）	69.9	3.6	21.7	9.0
4	奥兰多地区（佛罗里达州）	68.3	7.3	12.3	8.9
5	凤凰城（亚利桑那州）	70.6	3.6	19.0	8.1
6	亚特兰大地区（乔治亚州）	68.1	4.3	16.1	8.1
7	底特律地区（密执安州）	75.0	4.0	19.9	8.0
8	Bakersfield（加州）	58.5	3.1	14.7	7.9
9	奥斯汀地区（德克萨斯州）	62.4	2.1	15.8	7.3
10	孟菲斯地区（田纳西州）	66.0	0.7	19.6	7.1

虽然从上面的排名中看不出什么名堂，不过有一点可以肯定的，住房空置率比较高的城市，未来房价增长的空间和速度都会受到影响。总的来看，自有房的空置率比较低，出租房的空置率比较高，或许是租房子的人移动的自由度要远远高于自有房子的人，所以一旦风吹草动，租房的人就可以立刻离开，而一旦买了房子，就等于是套上了一个枷锁，是没有那么容易就会离开的。

以上数据，虽然正确，但是仅仅是数字意义上的正确，不要被其表面现象所误导。顺便说一句，在美国自住房和出租房可以分开的原因是在税收和收入等方面，对这两类房子处理是不同的，详细的内容，就不需要在这里介绍了。

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