结合上海的“拆违”分析重庆的“地票”制度

重庆市金融办公室的数据显示，2016全年，重庆市新发布地票交易公告14批次2.5万亩，结转2015年未成交指标0.51万亩，成交地票2.66万亩、50.54亿元，同比分别增长26.9%、28.8 %；全部完成贫困区县提请的1.67万亩交易指标。（因拨付金额有一年左右延期，未列入）

而重庆市2016年的商、住类土地成交面积为1009万平方米（1.5万亩），同比去年减少9.4%。可建筑体量约2231万平方米。土地成交金额705亿元。

可以看出，重庆市地票制度对于重庆市土地市场、房地产市场起到了支撑性的保障作用。

关于重庆地票交易情况，2017年已经成交5批。情况如下：

第一批，1335.7亩，均价为19万元/亩。

第二批，2403.7亩，均价为18.89万元/亩。

第三批，527.8亩，均价为19万元/亩。

第四批，3072.3亩，均价为18.6万元/亩。

第五批，1495.8亩，均价为18.6万元/亩。

（数据来源：重庆市土地交易所）

从上述数据看到，在半年时间内，重庆市政府通过地票获得了8300亩左右的建筑用地指标。并且，每亩价格在近几年达到稳定。

而重庆市人口总量3048万左右，60%的城镇化率，土地储备必须跟上，在房地产和工商业用地价格稳定的情况下，保证了社会经济高投入、高增长的发展模式。地票制度保证了的建设用地供应。这个制度也引起了全国瞩目。

那么这样一个制度，为什么在其他地方无法推广？这需要我们具体情况具体分析。

一、地票制度的前提条件

地票制度必须是城乡建设用地指标远距离、大范围置换，就近城镇化并不适用，也无任何意义。

地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。这个凭证就称为“地票”。

远郊农村的闲置建设用地，受区位所限，开发建设机会相对较少，土地价格很低，一旦通过地票交易，就可以突破级差地租的限制，提升其价值。

而城市近郊农村土地潜在价值本身就比较高，通过征地动迁，农民即可获得较高的经济收益，没有必要搞地票交易。

而重庆地票主要来源于相对偏远的渝东南、渝东北地区，也证明了这一点。大部分地票标的位置，与重庆市政府办公大楼直线距离100公里以上，位置偏远，经济相对落后。重庆至今还有14个国家级贫困县,这些贫困县的面积加起来比北京+上海+天津的面积还大。而地票制度的实施，可以给每户农民带来10万元的收益，这对他们来说，是一笔不小的收入。

研究重庆地票制度，需要关注这些贫困县农民的收入情况，否则就会纸上谈兵。

成都人口不过1600万左右，面积仅为重庆市的17.4%，但GDP与重庆相比却达到7：10左右。所以不具有重庆的城乡土地差价空间，地票制度的实施难度就成倍增长。

上海更不用说了，基本实现了城市一体化，最偏远的乡村，宅基地拆迁补偿也高得令人咋舌。所以，黄奇帆才建议上海实行跨省市的地票制度，如与黑龙江合作。

二、地票制度实施要求

地票制度实施要求，主要是价格的稳定性，而价格的稳定取决于市场供给与需求。所以要保证农村宅基地退换、复垦，保证地票可供给规模。

而成都等许多地方，在地票交易时，没有做好这一点。他们只是实验性地推出几十亩地票尝试，并且没有向市场公布年度计划。在需求方的激烈竞争下，迅速失控，引起市场动荡，导致地票拍卖被迫终止。

能否稳定地，定期推出地票幅地，是地票制度实施能否成功的关键。许多人一直认为，随着重庆的发展，重庆地票拍卖价格将迅速上升至20万每亩，30万每片亩，并在价格飙升中失去执行力。

但从17年数据来看，重庆市政府的地票制度实施是非常稳健的，并在市场供给、需求调控方面，显得游刃有余。

从这一点看，重庆市政府的前瞻性和执行力是优秀的。

三、地票制度的客观条件

从现实需求来看，《重庆市土地利用总体规划（2006—2020）》。2020年前，重庆将完成近20万亩农村建设用地复垦任务，每年约有3万亩，恰好与地票需求衔接。这是重庆地票制度的客观条件。

另外，有学者提出，重庆地票供大于求，重庆市政府储备了大量土地，增加了财政负担。这种说法，应当结合房地产市场和工业经济水平发展情况综合分析。从财政上来说，重庆市政府在地票上，并没有多大负担，一方面，资金压力转嫁给了开发商（市场），另一方面，重庆在资金拨付上有较长的延期，也缓解发资金压力。

再加上经济发展速度一直较高，财政收入、税收收入持续增长，通过发展解决了问题。

四、关于上海的拆违

大家都认为每个城市都有土地的需求，城市对土地的需求是无止境的。并非如此。上海、北京等地，已经提出控制人口、控制建设用地，减量增效，治疗大城市病。特别上海，更是通过大规模拆违，进行生态补偿和更换部分用地指标。

16年上海全市拆除的违法建筑总量达5141.58万平方米，是2015年总数的3倍。17年上海已拆除违法建筑3643万平方米，完成全年确保5000万平方米拆违量的72.9%。

上海市住建委相关负责人表示，通过前两轮综合治理，上海郊区已腾出土地约46平方公里，第三轮还可腾地约34平方公里。在总计80平方公里的土地中，属于“104”“195”区域可用于开发建设的有27平方公里，计相当于增加3.75万亩建设用地。

同时，由于生态补偿带来的环保效应，国务院对上海奖励建设用地若干，作为计划外指标。

在城市建设用地受到控制，并且有控制人口总量的压力之下，上海通过拆违来减量增效，一方面补偿环保，另一方面增加建设用地，走出了一条新路。

五、城市发展一定要因地制宜
   现代的政府管理，很大部分是城市管理。而不仅仅是以往的一切看GDP。所以重庆地票近十年来，生命力强劲，制度实施保障了稳定性。政府通过优秀的执行力保障了地票市场的活跃与稳定，为城市发展提供了支撑。

重庆的地票是复垦，增加城市建设用地。而上海的拆违是环保，增加城市建设用地。二者居然有异曲同工的作用。这说明，城市管理，一定要因地制宜，不可生搬硬套。