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2015年下半年楼市将如何?
曾扬
据媒体报导,中国商品房销售额上半年增长10%。国家统计局发言人盛来运在新闻发布会上称,房地产市场的复苏将是下半年经济增长的强大驱动力。然而,1-6月份,房地产开发企业到位资金58948亿元,同比增长0.1%,1-5月份为下降1.6%。销售额增长而投资资金却略有下降。这是怎么回事呢?2015年下半年楼市将如何呢?这需要从客观实际出发、实事求是地进行分析,才能对2015年下半年的楼市趋向作出正确的答案。?
首先,住房的刚性需求是房价降不下来的一个重要原因。衣、食、住 、行,是人类生存的必备条件。 个人成年以后,要结婚,要生儿育女,住房是必不可少的。于是,从2013年起,房地产需求增长,房地产销售业绩强劲。业内认为,城市居民对住房的刚性需求,是商品房销售额上半年增长10%的主要因素。特别是一些白领年轻人,他们即使在高房贷的情况下,也甘心做“房奴”要买房子。这一购房群体是拉高房价的重要动力之一。?
其次,建筑业是我国经济的支柱产业之一。有经济学家计算,房地产业的国内生产总值的升降,关系到国内生产总值调高或调低1%-1.2%。就中央执政的最高层来说,“以民为本”,把民生问题放在施政纲位首位,一再强调要宏观调控房价。但是,自2003年-2013年的十年间,房价却涨了10倍。这是因为,负责宏观调控房价的高层经济部门,担心房价下降,影响建筑业,影响国内生产总值(GDP)的下降,往往对房地产价格上涨采取默认态度。因此,房价上涨十年持续。2014年,在中央领导一再要求下,房价略微下降,而2015年上半年房价又上涨。据国家统计局公布,商品房销售额,1-6月达34259亿元,同比增长10%,其中住宅销售额增长12.9%。也就是说,负责宏观调控房价的高层经济部门,对涨价默认,对降价不力, 这是造成房价上涨的又一原因。?
又次,各地方政府特别是大中城市政府的财政,几乎百分百地是“土地财政”。他们对降低房价是消极的。房产下降了,土地拍卖价格下降了,建筑业和房地产业税收下降了,地方财政将出现大量赤字,甚至政府机构不能正常运转。更不要说,一些贪官污吏更把房地产视为他们的“聚宝盆”。2000年-2014年,落马的省部级官员在110人左右,半数以上与房地产有关。“土地财政”这个大问题不解决,地方政府特别是大中城市政府,对调控房价、降低房价,大多采取观望态度,阳奉阴违。?
复次,房地产业本身却因负债率高不可能像过去2003年-2013年十年那样快速发展。中国各地房产公司大多靠借债投资,负债累累,负债率超过60%以上。即以恒大地产而言,2013年年底,净负债率达70%,数额达到600亿元以上;其后,又有所上升。所以,房地产业的自身前景,并不乐观,房价下降的可能性还是较大的。?
最后,2015年7月,股市大跌,创6年来最大月跌幅。沪指累计下跌14.34%,7月31日为3663.73点;深指累计下跌13.7%,7月31日为12375.25点;创业板指累计下跌11.15%,7月31日为2539.84点。在此情况下,投资股市和“炒股”者,对股市踌躇不前,甚至抽股兑现。他们看到楼市将继续上涨,有可能“转向”,投资楼市。 ?
这样,除了房地产业自身前景并不乐观、影响房价下降外,其它与楼市有关的四大因素都趋向上升。综合起来看,2015年下半年的楼市会上涨,但不会像2003-2013年十年那样,房价涨了10倍。购房者权衡利弊得失后,在2015年下半年可自行作出决定。?
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