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2015年下半年楼市将如何？

曾扬

   据媒体报导，中国商品房销售额上半年增长10%。国家统计局发言人盛来运在新闻发布会上称，房地产市场的复苏将是下半年经济增长的强大驱动力。然而，1-6月份，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%，1-5月份为下降1.6%。销售额增长而投资资金却略有下降。这是怎么回事呢？2015年下半年楼市将如何呢？这需要从客观实际出发、实事求是地进行分析，才能对2015年下半年的楼市趋向作出正确的答案。?

   首先，住房的刚性需求是房价降不下来的一个重要原因。衣、食、住 、行，是人类生存的必备条件。 个人成年以后，要结婚，要生儿育女，住房是必不可少的。于是，从2013年起，房地产需求增长，房地产销售业绩强劲。业内认为，城市居民对住房的刚性需求，是商品房销售额上半年增长10%的主要因素。特别是一些白领年轻人，他们即使在高房贷的情况下，也甘心做“房奴”要买房子。这一购房群体是拉高房价的重要动力之一。?

   其次，建筑业是我国经济的支柱产业之一。有经济学家计算，房地产业的国内生产总值的升降，关系到国内生产总值调高或调低1%-1.2%。就中央执政的最高层来说，“以民为本”，把民生问题放在施政纲位首位，一再强调要宏观调控房价。但是，自2003年-2013年的十年间，房价却涨了10倍。这是因为，负责宏观调控房价的高层经济部门，担心房价下降，影响建筑业，影响国内生产总值（GDP)的下降，往往对房地产价格上涨采取默认态度。因此，房价上涨十年持续。2014年，在中央领导一再要求下，房价略微下降，而2015年上半年房价又上涨。据国家统计局公布，商品房销售额，1-6月达34259亿元，同比增长10%，其中住宅销售额增长12.9%。也就是说，负责宏观调控房价的高层经济部门，对涨价默认，对降价不力， 这是造成房价上涨的又一原因。?

   又次，各地方政府特别是大中城市政府的财政，几乎百分百地是“土地财政”。他们对降低房价是消极的。房产下降了，土地拍卖价格下降了，建筑业和房地产业税收下降了，地方财政将出现大量赤字，甚至政府机构不能正常运转。更不要说，一些贪官污吏更把房地产视为他们的“聚宝盆”。2000年-2014年，落马的省部级官员在110人左右，半数以上与房地产有关。“土地财政”这个大问题不解决，地方政府特别是大中城市政府，对调控房价、降低房价，大多采取观望态度，阳奉阴违。?

   复次，房地产业本身却因负债率高不可能像过去2003年-2013年十年那样快速发展。中国各地房产公司大多靠借债投资，负债累累，负债率超过60%以上。即以恒大地产而言，2013年年底，净负债率达70%，数额达到600亿元以上；其后，又有所上升。所以，房地产业的自身前景，并不乐观，房价下降的可能性还是较大的。?

   最后，2015年7月，股市大跌，创6年来最大月跌幅。沪指累计下跌14.34%，7月31日为3663.73点；深指累计下跌13.7%，7月31日为12375.25点；创业板指累计下跌11.15%，7月31日为2539.84点。在此情况下，投资股市和“炒股”者，对股市踌躇不前，甚至抽股兑现。他们看到楼市将继续上涨，有可能“转向”，投资楼市。  ?

   这样，除了房地产业自身前景并不乐观、影响房价下降外，其它与楼市有关的四大因素都趋向上升。综合起来看，2015年下半年的楼市会上涨，但不会像2003-2013年十年那样，房价涨了10倍。购房者权衡利弊得失后，在2015年下半年可自行作出决定。?

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