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中国楼市:房价和地价到底谁决定谁

已有 5271 次阅读 2009-7-4 09:15 |个人分类:未分类|系统分类:观点评述

来源:《华尔街日报》

6月23日,国土资源部发布的调查数据显示,目前中国地价占房价的比例并不高,平均仅为23.2%,这与今年两会期间全国工商联认为土地财政是高房价主因的结论针锋相对。

  关于房价和地价谁决定谁的问题,国土资源部和地方政府认为房价拉动地价,而全国工商联和房地产商则坚定认为地价推高房价,这似乎演变成了“鶏生蛋还是蛋生鶏”的无解题。而如果我们引入了政治变量——权力,就会得出不一样的结论,因为真相往往在所见所闻之外。

  理论界,似乎大多数经济学家都认为房价决定地价。比如,亚当斯密认为“地租的高低是商品价格高低的结果”,李嘉图认为“土地产品的价格决定地租”。当然,任何经济理论都有严格的假设,房价决定地价的假设就是土地供给固定不变和土地用途唯一。道理很简单,正因为如果土地供给固定不变,所以地价的变化只是由土地需求来决定,而土地需求是由房价来决定的,因此也就得出了房价决定地价的结论。

  对照中国现实,由于中国有严格的土地规划管制,每块土地的用途基本是唯一的,这个假设条件基本满足,但土地的供给并不是固定不变的,政府掌握着每年的土地供应量,在理论上,在假定用地需求不变的情况下,土地的供给增加会导致地价下降,从而房地产供给也会相应增加,就会对房价产生影响。

  但现实情况则是,政府严格控制着每年土地的批租量,不会贸然加大土地供给。而且,即使加大了土地供给,房地产商也会在银行资金的支持下以囤地的形式刻意减少房地产供给,从而导致房价不受土地供给增加的影响。

  因此,在中国更多的是房价决定地价,而不是地价决定房价,因为地价决定房价的链条被房地产商以囤地的形式切断。在现实操作中,房地产商根据相关市场价格比较来事先设定房价区间,在扣除建筑费用、资金成本和税费等成本后确定地价和利润的总和,然后与政府讨价还价确定地价,这就是房价决定地价的操作路径。对于房地产商来说,地价和利润是对跷跷板,地价高了利润自然就少了,由此我们可以理解房地产商之所以炮制出土地供应偏紧推高房价的结论,确切地说是因为土地供应偏紧推高了地价,而降低了他们的利润水平。

  如果是房价决定地价,那么谁来决定房价呢?答案或许并不像大多数人那样认为的是市场的供求均衡来决定房价。因为房地产市场是不完全竞争和不完全信息支配下市场失灵的市场,不完全竞争是因为土地的不可流动性让房地产商在圈地之后拥有了“局部垄断”的权力;不完全信息是因为需求方是千千万万的购房者,购买者由于身陷“集体行动的困境”,很少有人愿意让别人搭自己的便车,因此房地产市场很容易实现“供给诱导需求”,也就有了假排队、假签约和假按揭的营销技巧。

理论上,决定房价的因素有很多,比如居民收入水平、城市化程度、人口政策、土地政策、财政政策和货币政策等等,但如果我们循着房地产市场存在“局部垄断”和信息不对称的逻辑,可以发现最主要的决定因素还是财政政策和货币政策等宏观经济政策。通过宏观经济政策强化和维持房地产商的垄断地位,进而促使他们通过“不完全信息”蒙蔽购房者,正如大家所看到的房地产商经常拿房地产业是国民经济的支柱产业来颐指气使,他们仿佛成了中国版的“too big to fail”(大到不能倒)。因此,房地产市场也是“政策市”。正如这次金融危机,如果我们溯本求源,发现始作俑者也就是格林斯潘在IT泡沫过后通过宽松货币政策炮制出的房地产泡沫。

  甚至我们可以说是权力决定房价,一方面可以通过高房价快速推动的经济增长来实现政绩,另一方面按照房价决定地价的链条以及目前的土地出让政策(一次性收取未来40-70年的地租),既会给财政短期带来不菲的收入,又会给当事官员与开发商通过博弈分享地租的机会。

  按照“新政治宏观经济学”的理论,政治是经济的内生变量,在职的政客在制定宏观经济政策时要受到政治制度的约束,所以当一个经济政策出台时并不意味着社会福利的最大化,而只是意味着政客自身在约束条件下的目标最大化。当然,这种现象并不仅仅存在于房地产领域。



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