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房价是毕业学生聚会的热门话题

已有 8580 次阅读 2018-7-10 07:27 |系统分类:观点评述| 房价, 郊区别墅, 买房, 保值

与毕业了参加工作的学生聚会,大家谈得最热门的话题就是房价。不少人觉得,房价还要涨。虽然过去的20多年的经验表明,收益最大的就是买了房,由于房价上涨而获得收益。有些在市区已买了房,还想在郊区再买一个更大的房或别墅。我则喜欢给大家泼凉水,想偶尔到郊区渡假就去住酒店,买郊区别墅是愚蠢的,肯定得不偿失。但我知道,泼这一点凉水是没有用的,只有自己真的买了吃了亏,才能真正留下教训。而最可恨的是那些房地产商及中介机构,他们应知道那些郊区房产的空置率极高,也知道那些建好房子没有人住而产生的社会资源巨大浪费,但在巨大利益的驱动下还是做出了令人匪夷所思的疯狂举动!

在一些环境优美的风景区,原来森森的树林被砍伐了,湖泊边的湿地被填平了,拨地而起地建设起大型的别墅群。有些号称已全部售光;更多的开发商正在城市,用各种华丽的词藻,精美图片,庞大而疯狂的营销队伍,向城市的居民推销这些别墅。而真的到了别墅区,就会发现有大量闲置的别墅,原来天然的环境,各种野生动物和鸟类的天堂,变成了豪无生机的别墅,将来慢慢会变成一堆堆建筑垃圾。这种破坏环境,浪费资源的举措还在愈演愈烈。

人有时愚蠢就愚蠢在拥有的欲望!20多年前,我就被开发商忽悠,购买了广州市郊的一座小别墅,后来我就发现自己的愚蠢。当时还没有现在忙,有时周末还带着孩子去别墅。每次去别墅有一项必须做的大事,就是搞卫生。其实别墅旁边就有一座渡假酒店,郊区的酒店价格也不贵,但别墅也有物业管理费,有时一个月的物业管理费,就够在别墅住一天,从经济上讲买别墅绝对是一项亏本的买卖。看到市区的房价大幅上涨,有人觉得买别墅可以保值,其实郊区的别墅这几年增值并不多,在可预测的未来,其价格也难以大涨。香港首富李嘉诚在谈到房产增值的主要因素时,他说:增值第一因素是位置,第二因素仍是位置,第三因素还是位置。从农村出来的人就知道,农村村庄的房子有些面积比城里的房子大多了,但那些房子的价钱,只会越来越便宜,有些村庄人都差不多走光了,那些留下来的房子会慢慢荒废变成一文不值。谁能保证在郊区,特别是远郊的别墅能涨价呢?这些别墅也就是一个基础设施好一些的村庄而已。有人将赌注压在将来城市发展的方向,想一想,全国只建设一个雄安新区,即使多建几个新区,能保证建在你买别墅的地方吗?所以买别墅将来能增值的预期就是一个伪命题。

一些投资人就指望房价升高而保值,在现有的房价基础上,房价还能继续升高,我表示怀疑。且不谈国家提出“房子是用来住的,不是用来炒的”口号,各级地方政府也不断提出调控房价的目标。我们看一看日本的情况。在上个世纪80年代,日本经济发展如日中天,房价节节上涨。谁能想到就在1990年,房价突然发生逆转,持续下降了30年,不少地方房价降到原来的一半甚至三分之一。一般认为我国与日本的社会发展差距也就是1030年。从日本的房价变动,是不是也可以预示着将来中国的房价变化趋势?

一年一度的毕业旅行,今年我们选择去了一个离广州不到100公里的别墅区,别墅区也有一家酒店,且酒店中有温泉对外服务。我们租了一座对外服务的大别墅。这别墅上下有6间客房,一天的租金在周末竟然只收1500元,且每个房间中还要配备毛巾等卫生用品。我在别墅区走了走,大部分别墅是空置的。若不是周末,估计人更少。这对外出租的别墅平时上住率不会超过20%,一个月能租出的天数也就是56天,一个月的总收益不超过10000元,这里还包含了水,电费等成本。作为酒店式管理机构,网络推广销售机构都要抽取利润,这别墅业主能拿到手的收益,一个月不超过5000元。这费用,那么大别墅的维护保养费都不够。但若不这样出租,则亏得更多。

中国的房价普遍虚高,在一线城市中,广州的房价相对还算比较低,其它一线城市虚高更多。广州房价按中位价一平方米在5万元左右,购买一个100平方的房子要500万元。通常研究生毕业,找一个不错的工作,一年最多也只能拿出10万元供房,这需要50年,这里还没有计算供房贷款所需要支付的利息。仍以广州为例,不少小区的租售比已高达10001。即一套100平方米价值500万的房子,若出租,一个月的租金也只有5000元。从通常的投资收益预期来讲,投资100万的房子,若长期出租,其租金应达到5000元。租售比合理值是200,这样看来 广州房价已虚高近5倍。这种高房价,已经阻碍了许多年轻人在一线城市的择业与发展。华为公司,将部分的研发机构从深圳搬到东莞,可能深圳的高房价是其主要因素,显然这过高的房价,已抵制了大城市对人才的吸引,年轻人可以用脚来来对房价投票!

大家买房都预期着房价要涨,若房价下跌,甚至有可能跌幅超过首付时,购买的房子就会成为“负资产”。最近看到一篇报导,北京郊区已有业主抗议房价下跌要求退房的闹剧。这高房价的泡沫,就是靠大家对房价仍将不断上涨的心理预期所支撑的,一旦这个心理预期逆转了,房价的泡沫也就破灭了,房价必然进入“跌跌不休”的下行通道。

孩子从美国留学回来,与几个朋友在杭州搞一个科技公司创业,我问他准备在杭州买房吗?他的回答是杭州现在租房比买房合算多了,当然是租房。若越来越多的年轻人都这样想,房价还有可能往上涨吗?




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