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关于解决房价根本性问题的建议 精选

已有 4536 次阅读 2013-3-7 23:04 |个人分类:先天下之忧而忧|系统分类:观点评述| 房价, 保障房, 商品房, 房产税

(本文是两会前我通过九三学社所提的建言献策。元芳,你怎么看?)

房价!房价!
——解决房价应从根本性问题入手

黄宁燕

作为普通居民,我们常常不明白为什么全国(尤其是大城市)有这么多空房没有人住而房价却居高不下。国家频频政策调控却收效甚微,房价脆弱到稍有风吹草动就飙升,而升上去就不会再降下来,以至于大多数人认为政府不管出台什么政策都不会有效,对房价上升的预期一直占主导。最近一段时间一线城市房价的疯涨又再次验证了这些人的判断。现在人们对政府的调控政策往往笑谈对待,这对政府的公信力造成了严重损害。落实十八大精神,改善民生,政府必须尽快采取有效措施进行挽回。

房价下行阻力重重,各方阻力已成顽疾:地方土地财政的驱动,开发商、中介及房屋拥有者的逐利,无不令人头痛。但政府如果真的有决心让老百姓住得上房,提高幸福感,下决心采取一些解决“本质”问题的措施并非不能做到。建议尽快采取以下根本性措施:

措施一:规定房屋不被使用就不能成为买卖的商品

解决房价问题决不能头痛医头脚痛医脚,需要从房子的本质特性入手。房子首先是使用品,用于居住,或者用于办公、经营;其次,房子为了使用的目的才会进行流通,成为商品,有了价格,形成了房屋交易市场。因此,使用——是房子的本质,也是其作为一类资源的根本性属性。价格——则只是其在转换使用过程形成的衍生属性。

然而现在有一种奇怪的现象:房子被买来卖去或被人拿在手上,长期空置,目的不是被使用,而是为了待价而沽,赚取升值的差价。在这里,房子背离了其本质属性,完全成为一种投资性商品。试问:这样的投资品还能是房子吗?

如果规定“房屋不被使用就不能成为被买卖的商品”,也许长期以来关于房价的本质问题迎刃而解。

可采取如下具体措施实现此关于“房屋不被使用就不能成为被买卖的商品”的规定:房屋在买卖和变更所有权人之前,卖房人必须提供关于此套房屋的使用证明。关于使用证明,国外通行的做法是提供水电使用情况单据。目前国内所有房屋也都实现了“一户一水表一电表”系统,水电部门按照系统提供的数据按月收取使用费用。房屋管理部门可根据水电使用证明确定该房屋是否处于使用状态,能否成为商品,从而决定能否上市买卖;办理过户必须拥有房屋使用证明。

措施二:理顺商品房市场供求量关系

房价是在市场上形成的,是由市场决定的,市场是最有力的“无形的手”。近些年的经验证明,想靠政策压制房价对于市场是很难奏效的。但是目前我们的住房市场是畸形的,因此导致了畸形上涨的价格。“畸形”同时存在于两个方面:一是需求,二是供给。

一是把不应在商品房市场寻找房屋的人群推进了这个市场,导致自国家房改政策实施以来对商品房不正常、在过度的需求。这个“不应该”的人群包括两类:首先是年轻人,目前出现了几个老夫妻家庭通过牺牲养老储蓄为小夫妻购房的普遍怪现象;其次是低收入家庭,这些家庭本来生活就有困难,本不应当跨入这个市场,但是国家最初的房改政策也把他们推向了从商品房中寻求住房。

二是在有限的房屋资源供给之下,已建造商品房资源大量被少数人占有。早在最近令人瞠目的“房姐”“房叔”“房爷”们被曝光之前,我就了解到有很多办企业或在国外打拼的有钱人在北京拥有十几套、二十几套房子,在国内很多城市也购置有许多房子。这些人为赚取超额利润大量囤房,占用大量稀缺商品房资源,使原本紧张的商品房更趋紧张,造成“需大于供的假象”。

在首先开始解决“房屋不被使用就不能成为买卖的商品”这个根本问题的前提下,我们同时可以通过矫正畸形的需求与供给来帮助市场调整房价。建议采取以下举措:

   一是下决心向特定家庭群体承诺提供30-40平米小户型,通过住房预期保障以降低居民对普通商品房的需求总量。国家向每个年轻家庭和低收入家庭承诺给予30-40平米小户型住房的长期居住使用权,目的是:促使年轻人和较低收入家庭从商品房“购房大军”中全面“撤离”,减少普通商品房的需求总量。国家提供的住房不需要大,只需要多,国家提供的保障性住房只适合为30-40平米小户型,并且不带私有产权,这样既可以大量增加用于居住的小户型非商品房供给,而且还能保证居住使用的持续流动性。只提供30-40平米小户型,是因为国家只有义务满足基本生存需求,而没有义务满足舒适生存需求。这样的住房完全可以解决大量年轻人结婚的暂时性住房需求,年轻人如果过些年他们想住大房子,就自己去市场上购买,退出政府提供的小住房,流转给下一波年轻人;对于三口之家的低收入家庭这样的居住环境也足够了,如果要改善生存环境只有靠自己的努力提高收入水平,从商品房市场上去购买。有了这样的居住保障预期,这两部分群体肯定会大量从商品市场中撤离,从而大大减少对商品房的需求量。

二是释放被多余占用的商品房房源,从而合理配置现有资源,增加供给。倘若采取合适的政策措施能够迫使某位“房爷”多占有的住房释放出来,就能解决十几、二十几甚至上百户家庭的商品住房需求,这无疑是快速增加商品房供给的有效方式。为实现该目的,必须增加拥有多余资源的占用成本,通过经济手段迫使资源多余占用者将多余占用的资源“吐”出来。

具体建议同时采取两种措施,以释放被大量多占用的商品房:

1.  对空置房屋征收高额资源占用税。房屋必须使用。在大多数西方国家(如法国),房屋如果自己使用,或者租给别人使用,就不会有额外成本;但如果空置就要缴纳高的吓人的资源占用税。

2.  对第三套及以上住房征收高额资源占用税。国家要保护的是正常的居住需求,对额外的居住空间必须征收资源占用税。一个家庭拥有两套住房可以称为合理的居住需求,即使房屋面积再大因为个体需求不同也属于合理居住要求,他们在购房时已经向国家缴纳了相应的税负,不应当再额外征税;而第三套及以上住房则是对社会资源的不必要占用,必须征收高额的资源占用税,以合理配置有限的资源。上海、重庆的房产税试点几乎没有任何成效,源于房产税政策的出发点不清晰:房产税试点将征税标准放在居住面积上,实际上政府是将自己困住了,关于多少面积可以成为征税标准必然是“公说公有理婆说婆有理”,很难达成一致意见。此外,居民在购买房屋时已经向国家缴纳了各种税费,为什么每年还要再征税,其没有的征收理由。

采取以上两项征税措施后,如果一个家庭拥有三套以上房屋并房屋空置的话,其拥有的额外资源将增加两项高额的房屋拥有成本(这是任何人拥有额外资源应当支付的成本代价),如果这些成本高于房价涨幅,在市场的作用下,多占房者自然会将多余的房屋资源“吐”出来,将大大增加社会的商品房源供给。

在理顺以上商品房供求关系情况下,畸形的供需矛盾会得到纠正,市场“无形的手”就会发挥作用,房价自然会形成一个合理水平。其实,这些年来实施的政策限购是违反市场规律的。

总之,住房市场改革的原则是:1)房子必须使用,如不使用就不允许其成为商品;2)多占资源和空置资源必须缴纳高额资源占用税。以上才是房价问题的解决之道



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