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威廉斯堡老厂区改造后的士绅化

已有 1059 次阅读 2019-4-24 12:35 |个人分类:纽约城市规划|系统分类:海外观察

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【美国城市规划与保护】

再密集繁华的大都市,都有你的一片可挖宝地...

Gentrification-士绅化,或仕绅化,又译为中产阶层化贵族化或缙绅,是都市发展的其中一个可能現象,指一个旧社区从原本聚集低收入人士,到重建后地价及租金上升,引致較高收入人士迁入,并取代原有低收入者。

2005年,纽约市议会通过一项提案,决定在威廉斯堡开发“士绅化”区域。

十余年后,许多人种族群在威廉斯堡都有属于自己的聚集地,包括意大利人、犹太人,波兰人,波多黎各人和多明尼加人等。同时这里也是独立搖滾、Hipster文化和时尚艺术社群的交流中心与朝圣地。近些年,不停增长的人口和快速发展的住房与商业空间重新定义了威廉斯堡,吸引了以前不属于这个区域的富裕族群。

联合大道(Union Ave)及北第10街(N 10St)区域位于威廉斯堡北部,布鲁克林-皇后区高速公路(BQE-278)以西,东河以东。南距通往曼哈顿下城的威廉斯堡桥不到一英里,居民人口集中,是曼哈顿的最佳卫星城区域。

该区以前为工厂区。近年来,逐渐出现旧厂房改造翻新,变废为宝。凸现出一个全新的社区面貌。

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这里曾是一片人烟稀少的狭长地带,只有一些令人望而却步的仓库、工厂和加油站簇拥在周围。这条刚好位于布鲁克林至皇后区高速公路北边的联合大道(Union Avenue),近些年来经历了一次重大转型,变成了那种沿路有玻璃幕墙的宽阔街道,更接近布鲁克林的威廉斯堡(Williamsburg)社区的一些时尚地带所具有的典型风格。


在联合大道、北10街(North 10th Street)与弗罗斯特街(Frost Street)附近新建的三个大型开发项目,将为联合大道一带增加近425套租赁公寓和超过半打的新店面。又据一位地产网站的经营者说,位于联合大道538号附近的一个小型共管公寓楼项目也正处于规划阶段。该公司一直在该区域内推广这些公寓。


这几栋楼毗邻麦克凯伦公园(McCarren Park)南部,是对往北几个街区之外的贝阿德街(Bayard Street)上,那栋约十年前兴建的高层建筑的一次自然扩展。一家开发公司已经在北10街与联合大道之间的250N10这栋六层玻璃幕墙大楼中,开发了234套公寓。

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该公司表示:这里许多地方,已渐渐变得同贝阿德街最初的样子不一样了,可以说是那座公园促成的。而且,公园与池塘的翻修工程可能也起到了一些帮助。“那是你在北边小憩的地方”。

250N10大楼的设施完备,配有一名门卫、一处停车场、一所健身中心、一个庭院、一处楼顶休息区及楼顶平台。自2月份租赁业务开始后,已有超过20%的公寓签定租约。

目前,250N10大楼中的公寓租金起价为,单间公寓每月2600美元(约合人民币16243元),一居室公寓3400美元(约合人民币21241元),两居室公寓4600美元(约合人民币28738元)。


在联合大道另一端,由Heatherwood Communities公司于联合大道的568号与544号开发的两栋七层玻璃幕墙大楼,都带有庭院、健身中心、门卫、停车场、屋顶平台和休息室。其中联合大道568号这栋,还带有一个游泳池。

根据Heatherwood Communities公司透露的消息:包含95套公寓的联合大道568号,自2012年初以来已全部租满,而联合大道544号最近也已租出了全部94套公寓。当联合大道544号尚有空房的时候,单间公寓的租金起价为每月2400美元(约合人民币14994元),一居室公寓为每月3150美元(约合人民币19679元),两居室公寓则为4100美元(约合人民币25614元)。

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这片五条街区组成的小地块,在2005年威廉斯堡重新划分区域之前,曾经是一家制造厂。考虑到附近的这座公园和威廉斯堡L线的两处地铁站,这里是开发住宅用地的一个合理位置。居民们可以轻轻松松地走到罗瑞莫街(Lorimer Street)地铁站乘车,甚至在早通勤期间,还可以趁车厢在贝德福德街那站挤满乘客之前,找到一个座位。

这里几乎没有零售商店,Heatherwood公司在这两栋建筑中,开发大约10800平方英尺(约1003平方米)的零售面积。

从长期来看,这处零售设施将会成为这两栋大楼非常好的补充。因为这里会给租户提供一些服务;反过来,租户们也会对下面的这些商户予以支持。


这里将混杂各种商店,针对许多年轻人、单身上班族和有孩子的家庭”。租赁网站的一位商业地产经纪人说。


目前已经开业的商户,有日式糕点屋Patisserie Tomoko,Lounge 568酒吧,Bitesize儿科牙医诊所,EdaMama儿童美发沙龙,Laundry Stork洗衣与干洗服务店。而已签下租约的还有一家养生餐馆Souen,一家有机咖啡馆,以及一家日间托儿所。

Heatherwood公司承建的第二座大楼—联合大道544号的零售商铺租金,立刻从每平方英尺50美元(约合每平方米人民币3370元)涨到了60美元(约合每平方米人民币4050元)。因为路面宽阔且车流量不多的联合大道北段,已经开始作为一处购物区域吸引来人流了。

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这个局面还会持续下去,而且在布鲁克林-皇后区高速路(Brooklyn-Queens Expressway)以北这段联合大道上,还会新增一些零售场所。有几栋最适合开发的建筑,最近已经易手,所以,我们有可能在那里也会见到更多的零售商业。

房地产开发商说,在这段高速路北的联合大道沿线,几乎没什么能进行大型住宅项目开发的机会了。但在北8街和北9街,也就是联合大道往西大约一个街区的地方,尚有几栋各含100至200套公寓的住宅楼,正在进行开发。


在联合大道东边约两条街区外的理查森街(Richardson Street)88号,正在兴建一栋约有200个单元的住宅楼。它应该也会为联合大道上的新店面带来大量顾客。


位于布鲁克林-皇后区高速路南部的联合大道沿线,也在兴建住宅与商业开发项目。其间的大都会大道(Metropolitan Avenue)500号,正在开发一栋带有零售区域、并结合了酒店与住宅功能的建筑。此外,还有联合大道281号的另一家酒店,一栋有33套租赁公寓的大楼也正在招租。


星巴克也为这里即将开业的一间新店,打起了招聘广告。该店面位于联合大道405号至409号,在一栋几年前修建的租赁大楼里。

这条高速路以南的区域,与它北边从前的工业区相比,总有一种不同的感觉,但北边的工业区经历了更明显的转型。一位从小就在附近长大的人士说,儿时每天都会走过联合大道。“这条高速路南边一直住着更多人、有更多零售商店,也更有生活气息,”他说,“而北边从来不那么具有威胁性,只不过有点荒凉”。

 



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1 蒋迅

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