博文
房地产调控的关键是厘清住房的本质
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2010年的楼市注定是不平静的楼市，在各种调控政策悉数上场之后，也引起了各种争议。日前，国务院参事陈全生指出目前房地产市场面临三大问题：一是供不应求造成房价上涨；第二是房地产市场结构存在重大缺陷，有销售市场缺少租赁市场；第三对地方政府的GDP考核需要尽快转变，不能再考核G DP。他强调应该鼓励“有房住”而非“有住房”。
事实上，针对房地产市场发展的根本问题，一直以来都没有一个统一的标准。而在具体的政策执行过程中，地方政府则选择了最有利于地方财政的商品房市场发展模式，从而陷入到土地财政的恶性循环发展的套子里。从2010年的情况来看，强调保障房建设的新国十条推出应该是转变了这些年来房地产发展的政策思路，开始步入正确的转道。推动保障房建设本身就是纠正此前单边发展的政策失误，是政府保障责任的重新回归，保障房是公共产品，与商品房的市场属性性质不同，保障房建设既是经济问题，也是体制问题，要不要建保障房取决于改革勇气，能否建立较为完备的保障房机制，取决于社会智慧。
虽然，已有数据显示2010年保障房已经开工建设580万套，2011年规划建设1000万套。将有1580万套在未来两三年内全部投入，超过目前的商品住房交易量，因此以目前的建设速度，意味着保障房建设将成为住房市场的一个主要方向。
但从近十余年的房地产发展情况来看，在现有的土地财政体制下，保障房建设的土地和资金就很难落实。保障房建设的土地无法通过市场拍卖给地方政府带来巨大的财政收益，使得地方政府最多就是象征性地批几块地做做样子。根据国土资源部的数据，去年1~11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。
其实，土地问题可以通过行政手段去解决，但是资金问题就难以解决了。目前保障房建设资金渠道来自中央政府专项补助资金、地方政府土地出让金净收益的10%、住房公积金净收益、财政收入等。根据计划，2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。而2009年全国财政支出决算表显示，2009年全国财政用于保障性住房支出为725.97亿元，为上年的313.3%；其中中央财政投入550.56亿元，但地方财政仅投入175.41亿元，只占计划的15%。
一方面，地方政府对保障房建设毫无兴致，另一方面，对土地财政却情有独钟。虽然2010年房地产调控政策一轮接一轮，但是，地方政府在土地出让金上却创历史新高。2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右，预计今年将超过去年，有望突破2万亿元。虽然10%就已经可以满足这个资金，但是最终有多少资金是进入到保障房的建设里面，谁都不知道。事实上，只要维持既有的土地财政发展模式与城市化模式，那么在错位的逆向激励机制下，房地产现行的发展模式就不可能得到解决。
因此，在当下房地产调控的情势下，我们就需要通过各种手段包括增加保障房建设、利率等措施打击房地产的投机炒作，去除住房市场的赚钱效应或投资工具效应。把房地产的投机炒作打击出去，恢复住房的居住功能而不是投资功能，这样才能解决房地产的正常发展问题。
2011年1月1日刊于南方都市报我的专栏
https://blog.sciencenet.cn/blog-86879-400845.html
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事实上，针对房地产市场发展的根本问题，一直以来都没有一个统一的标准。而在具体的政策执行过程中，地方政府则选择了最有利于地方财政的商品房市场发展模式，从而陷入到土地财政的恶性循环发展的套子里。从2010年的情况来看，强调保障房建设的新国十条推出应该是转变了这些年来房地产发展的政策思路，开始步入正确的转道。推动保障房建设本身就是纠正此前单边发展的政策失误，是政府保障责任的重新回归，保障房是公共产品，与商品房的市场属性性质不同，保障房建设既是经济问题，也是体制问题，要不要建保障房取决于改革勇气，能否建立较为完备的保障房机制，取决于社会智慧。
虽然，已有数据显示2010年保障房已经开工建设580万套，2011年规划建设1000万套。将有1580万套在未来两三年内全部投入，超过目前的商品住房交易量，因此以目前的建设速度，意味着保障房建设将成为住房市场的一个主要方向。
但从近十余年的房地产发展情况来看，在现有的土地财政体制下，保障房建设的土地和资金就很难落实。保障房建设的土地无法通过市场拍卖给地方政府带来巨大的财政收益，使得地方政府最多就是象征性地批几块地做做样子。根据国土资源部的数据，去年1~11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。
其实，土地问题可以通过行政手段去解决，但是资金问题就难以解决了。目前保障房建设资金渠道来自中央政府专项补助资金、地方政府土地出让金净收益的10%、住房公积金净收益、财政收入等。根据计划，2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。而2009年全国财政支出决算表显示，2009年全国财政用于保障性住房支出为725.97亿元，为上年的313.3%；其中中央财政投入550.56亿元，但地方财政仅投入175.41亿元，只占计划的15%。
一方面，地方政府对保障房建设毫无兴致，另一方面，对土地财政却情有独钟。虽然2010年房地产调控政策一轮接一轮，但是，地方政府在土地出让金上却创历史新高。2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右，预计今年将超过去年，有望突破2万亿元。虽然10%就已经可以满足这个资金，但是最终有多少资金是进入到保障房的建设里面，谁都不知道。事实上，只要维持既有的土地财政发展模式与城市化模式，那么在错位的逆向激励机制下，房地产现行的发展模式就不可能得到解决。
因此，在当下房地产调控的情势下，我们就需要通过各种手段包括增加保障房建设、利率等措施打击房地产的投机炒作，去除住房市场的赚钱效应或投资工具效应。把房地产的投机炒作打击出去，恢复住房的居住功能而不是投资功能，这样才能解决房地产的正常发展问题。
2011年1月1日刊于南方都市报我的专栏
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