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楼市调控应从根本入手
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楼市调控应从根本入手
文/周子勋
近期，中央对房地产市场调控的一系列组合拳，搅得国内房地产市场大起大落。4月15日，国务院祭出重拳：90平方米以上购房首付三成，第二套执行首付五成、利率1.1倍；16日出台措施改革土地招拍挂制度，意图抑制“地王”推升房价；17日更是推出被称为“史上最严”的“国十条”，不仅对三套房以上的住房贷款进行明确限制，还对房地产开发企业购地和融资加强了监管。
调整政策接连不断
其实，中央政府调控房地产市场的政策一直以来就不少，从2005年的“国八条”到2006年的“国六条”，从2007年的“国四条”到今年的“国十一条”，但是为什么中央这次会下如此狠心调控房地产呢？我想高企的房价是中央动用利器，加大力度的最直接原因。
据国家统计局的最新数据显示，京沪广深3月份新房价格同比分别上涨19%、11.2%、20.3%和 15.7%。广州在70大中城市中新房价格涨幅列第五位，在它前面分别是海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%。而在一季度，大中城市中有8个城市的房价同比涨幅超过10%，其中上海上涨19.1%，杭州13.8%，成都12.5%，厦门12.4%。更让人担忧的是，西安、武汉、成都、合肥等二三线城市正在成为新的炒作热点。3月份大中城市房价涨幅最大前4个城市均为二三线城市。其中一季度天津、长沙、东莞和西安的增幅分别达到了8.6%、6.9%、7.4%和13.1%，多个楼盘单价年涨幅已超过150%。
正因此，国务院才频繁出台政策，下大决心以遏制高涨的房价。不过，话又说回来，即使是这样严厉的措施，对于目前的房地产市场而言，估计也起不到真正的伤筋动骨作用，最多就是稍微喘口气而已。为什么这么说？其实，从此前发布的各种措施来看，问题早已经看到了，但最终落实到地方，就成了房地产涨价的金字招牌。所以，政府如果真心有意要遏制高房价，就必须对房地产疯狂的背后有一个清楚的认识。只有从根本上入手，高房价才有可能抑制住，至少使之不继续上涨，处于平稳状态，否则，房价疯狂高涨十几个点，调控后才降几个点，这样依然会让黎民百姓“望房兴叹”！
政府出让土地创收
首先，房地产市场疯狂与地方土地财政息息相关。据相关分析统计，去年地方财政中，土地收入1.6万亿元，地方融资总量7.2万亿元。按照6%的利率计算，地方政府今年需要支付5280亿元的利息，也意味著从土地获得的近三分之一资金都付了利息。而今年地方政府面临的第一个问题就是土地收入大幅减少。地方财政的压力可能逼地方政府更多的从土地出让中增加收入，从而形成一种恶性循环。
其次，“限价房”成为“权力房”也助推房价高涨。限价房本来是政府为了抑制高房价，动用公共财政补贴中低收入人群，然而公务员却挤占了中低收入人群的这种福利。据媒体报道，北京海淀区四道口新建了水利、电力、无线等单位的家属楼，里面职工是以4500元/平方米左右的价格买的房子，而周边商品房小区主语城的二手房价格，要4万元一平方米。山西省忻州市限价房项目不仅专供市直机关，而且被公务员大肆高价倒卖，从中牟利至少五千多万元。近日，一篇题为“东坝朝阳新城限价房已被农业部公务员笑纳”的文章在网上流传，该帖子附的该楼盘销售价格表中，准备销售的三栋楼户型从60平方米到95平方米不等，价格从6400元到6700元。如果该帖的内容属实，那么这些购房人购房的花销将连市场价的一半都不到。
再次，国内外资金大量流入房地产市场推高了房价。央行发布的《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》称，一季度我国主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。资料充分说明，一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。
房地产成金融资产
最后，目前房地产在中国其实已经不是一个由市场供需决定的商品，而是具有杠杆意义的金融资产。一个奇怪的现象是，在人民币汇率升值压力巨大的情况下，国内人民币购买力贬值预期也同样强大。于是，升值预期吸引的大规模热钱与通胀恐慌驱动的国内过剩流动性一起涌向了房地产市场，因此说，中国的地产泡沫其实是一个货币币值不稳定的产物。之所以币值不稳，是因为发展模式存在结构性陷阱。一直以来，我们的增长主要是依靠控制要素价格获得国际商品竞争力以及依靠控制的低利率扩大政府投资的结果，前者累积了升值压力，而后者制造了通胀预期。这种结构性矛盾发展到极致，就会出现长期积累的升值压力与通胀压力同时爆发并急速放大，资产价格膨胀。
所以，从本质上说，此次出台更为严厉的房地产调控政策从金融措施上著力有一定效果。当然，从根本上来说，要根治资产泡沫也还要转变发展方式，改革分税制下的土地财政，对目前的房地产税费进行一个合理的调整，转变住房建设的思维，大力建设保障性住房以明确地方政府保障居民的住房责任。当然，这对于目前的住房体系而言是一个不小的压力，但作为一个负责任的政府，即使压力再大也要逐步推进这样的改革。
刊于2010年4月26日香港大公报 http://www.takungpao.com/news/10/04/26/LTB-1248794.htm
https://blog.sciencenet.cn/blog-86879-316211.html
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文/周子勋
近期，中央对房地产市场调控的一系列组合拳，搅得国内房地产市场大起大落。4月15日，国务院祭出重拳：90平方米以上购房首付三成，第二套执行首付五成、利率1.1倍；16日出台措施改革土地招拍挂制度，意图抑制“地王”推升房价；17日更是推出被称为“史上最严”的“国十条”，不仅对三套房以上的住房贷款进行明确限制，还对房地产开发企业购地和融资加强了监管。
调整政策接连不断
其实，中央政府调控房地产市场的政策一直以来就不少，从2005年的“国八条”到2006年的“国六条”，从2007年的“国四条”到今年的“国十一条”，但是为什么中央这次会下如此狠心调控房地产呢？我想高企的房价是中央动用利器，加大力度的最直接原因。
据国家统计局的最新数据显示，京沪广深3月份新房价格同比分别上涨19%、11.2%、20.3%和 15.7%。广州在70大中城市中新房价格涨幅列第五位，在它前面分别是海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%。而在一季度，大中城市中有8个城市的房价同比涨幅超过10%，其中上海上涨19.1%，杭州13.8%，成都12.5%，厦门12.4%。更让人担忧的是，西安、武汉、成都、合肥等二三线城市正在成为新的炒作热点。3月份大中城市房价涨幅最大前4个城市均为二三线城市。其中一季度天津、长沙、东莞和西安的增幅分别达到了8.6%、6.9%、7.4%和13.1%，多个楼盘单价年涨幅已超过150%。
正因此，国务院才频繁出台政策，下大决心以遏制高涨的房价。不过，话又说回来，即使是这样严厉的措施，对于目前的房地产市场而言，估计也起不到真正的伤筋动骨作用，最多就是稍微喘口气而已。为什么这么说？其实，从此前发布的各种措施来看，问题早已经看到了，但最终落实到地方，就成了房地产涨价的金字招牌。所以，政府如果真心有意要遏制高房价，就必须对房地产疯狂的背后有一个清楚的认识。只有从根本上入手，高房价才有可能抑制住，至少使之不继续上涨，处于平稳状态，否则，房价疯狂高涨十几个点，调控后才降几个点，这样依然会让黎民百姓“望房兴叹”！
政府出让土地创收
首先，房地产市场疯狂与地方土地财政息息相关。据相关分析统计，去年地方财政中，土地收入1.6万亿元，地方融资总量7.2万亿元。按照6%的利率计算，地方政府今年需要支付5280亿元的利息，也意味著从土地获得的近三分之一资金都付了利息。而今年地方政府面临的第一个问题就是土地收入大幅减少。地方财政的压力可能逼地方政府更多的从土地出让中增加收入，从而形成一种恶性循环。
其次，“限价房”成为“权力房”也助推房价高涨。限价房本来是政府为了抑制高房价，动用公共财政补贴中低收入人群，然而公务员却挤占了中低收入人群的这种福利。据媒体报道，北京海淀区四道口新建了水利、电力、无线等单位的家属楼，里面职工是以4500元/平方米左右的价格买的房子，而周边商品房小区主语城的二手房价格，要4万元一平方米。山西省忻州市限价房项目不仅专供市直机关，而且被公务员大肆高价倒卖，从中牟利至少五千多万元。近日，一篇题为“东坝朝阳新城限价房已被农业部公务员笑纳”的文章在网上流传，该帖子附的该楼盘销售价格表中，准备销售的三栋楼户型从60平方米到95平方米不等，价格从6400元到6700元。如果该帖的内容属实，那么这些购房人购房的花销将连市场价的一半都不到。
再次，国内外资金大量流入房地产市场推高了房价。央行发布的《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》称，一季度我国主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。资料充分说明，一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。
房地产成金融资产
最后，目前房地产在中国其实已经不是一个由市场供需决定的商品，而是具有杠杆意义的金融资产。一个奇怪的现象是，在人民币汇率升值压力巨大的情况下，国内人民币购买力贬值预期也同样强大。于是，升值预期吸引的大规模热钱与通胀恐慌驱动的国内过剩流动性一起涌向了房地产市场，因此说，中国的地产泡沫其实是一个货币币值不稳定的产物。之所以币值不稳，是因为发展模式存在结构性陷阱。一直以来，我们的增长主要是依靠控制要素价格获得国际商品竞争力以及依靠控制的低利率扩大政府投资的结果，前者累积了升值压力，而后者制造了通胀预期。这种结构性矛盾发展到极致，就会出现长期积累的升值压力与通胀压力同时爆发并急速放大，资产价格膨胀。
所以，从本质上说，此次出台更为严厉的房地产调控政策从金融措施上著力有一定效果。当然，从根本上来说，要根治资产泡沫也还要转变发展方式，改革分税制下的土地财政，对目前的房地产税费进行一个合理的调整，转变住房建设的思维，大力建设保障性住房以明确地方政府保障居民的住房责任。当然，这对于目前的住房体系而言是一个不小的压力，但作为一个负责任的政府，即使压力再大也要逐步推进这样的改革。
刊于2010年4月26日香港大公报 http://www.takungpao.com/news/10/04/26/LTB-1248794.htm
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