北京的房价可能还在半山腰

美国房价的中位数大概是20万美元，加上房产税的因素，和北京四、五环的房价差不多。北京五环之内的房价大概与慕尼黑、斯图亚特之类的欧洲城市差不多。而按照资本的逻辑，北京的房价迟早会与纽约、东京比肩。

虽然从心理上我也并不认可皇城根地下不大的一个房子就值几百万甚至更多，但是只要我们承认级差地租，房价总有它的市场均衡。因为作为单体城市，北京的土地，特别是内城的土地是绝对稀缺的。大东京都范围内有3000万人口，与珠三角核心区、京津都市圈的规模基本相仿。但是珠三角核心区、京津都市圈的不动产价格（特别是包括农村和城中村大量的私房）比东京都还是便宜得多，虽然日本的不动产泡沫已经破灭了超过20年。

我们正在面临长期的低利率，包括房价在内的不动产价格都会被重估，不动产价格会受到低利率的支持。从长期看，把工资存在银行里总会贬值的，银行存款利息即使跑赢CPI，但目前不可能跑赢工资上涨，等我们退休的时候，估计社会平均工资会在每月1万元。但房租会随着工资一起上涨。北京五环以内公寓楼的房租，一平米一年大概需要1000元，折现率按2%-3%计算，均衡房价大概在每平米3-5万，而实际上银行储蓄基准利率只有1%。

与纽约、东京相比，北京可能是更伟大的城市。北京地处华北平原、黄土高原、内蒙古高原以及东北平原等中国北方四大地理单元的结合部，东、北、西三面为燕山、太行山环保，东南向渤海湾开敞，距离海岸线只有100多千米。在生物区系中属于古北界中由东亚亚界（温湿）向中亚亚界的过渡（干燥）地带，并兼有一部分东洋界成分（如猕猴）。从五十万年前的北京猿人到一万多年前的山顶洞人，北京附近山区一直是东亚地区人类演化的重要区域。北京处于永定河大冲积扇的顶端，而永定河大冲积扇是海河流域自然环境和资源条件最好的，自古以来就农业发达、人烟稠密，涿郡、幽州、范阳历史上就是北方重镇，也是文化、风景名城。

作为元明清以来的故都，北京的城市发展有严格的规划，形成了前门-故宫-景山，直到今天的奥体中心，并远涉内蒙古大草原元上都的南北中轴线，以及大体左右对称格局和棋盘状网络格局。在老北京的基础上，经过60多年的发展，特别是近20年来狂飙突进的城市建设，北京大体形成了同心圆式的环状城市结构，其中在三环以内和四五环沿线还保留有两条公园绿带。内带依次是紫竹院-动物园、玉渊潭、月坛、莲花池、大观园、陶然亭、天坛、龙潭湖、日坛、工体、地坛、青年湖-绿荫公园、人定湖公园；外带依次是颐和园-圆明园、香山-八大处、松山-老山-八宝山、宛平城-卢沟桥、世界公园-花乡公园、南苑、红领巾公园、朝阳公园、奥体森林公园；中轴线附近还有天桥、天安门、故宫、景山公园、钟鼓楼、什刹海-北海、中山公园（社稷坛）等。北京的城市外围西有太行山余脉——西山，北有燕山山脉的军都山、大海陀山，东（北）有燕山主峰雾灵山及其余脉盘山，山间有拒马河十渡、明十三陵及十三陵水库、密云水库、野鸭湖、雁栖湖、金海湖、居庸关、古北口、八达岭长城、慕田峪长城、司马台长城等景区。过去和将来北京都是一座森林中的城市，今天，京郊的森林仍然有华北豹、直隶猕猴、褐马鸡、鸳鸯、天鹅等珍禽异兽活动的身姿。在一百多里的郊外，还有豹子这种大型掠食性猛兽的栖息地，这在世界级的大城市中不多。

2000年“五普”以前，北京大概有1200万人，他们大多数都是房改的受益者，可能已经有几百万甚至更多的身家。从五普时候的1200万到现在的2000万，新增加的800万人，大部分都是外地来京人员。京城房贵居不易，如果家庭年收入不能达到30万元，在北京长期安身立命是不容易的。大多数外地来京人员，注定只是北京的匆匆过客而已，北京也只是他们生命中的一站地。

房价是限制大城市无序扩展的经济杠杆。如果北京的房价减少一个0，也就是降低到周边河北市县的水平。北京现在起码有5000万人。当然，也可以不用房价限制，如果一直实行计划经济，北京就不可能有现在这么多人。不过北京六环以内2500平方千米，到现在填满了不到一半。如果把六环以内全部填满，北京住5000万人也没什么问题。但是有必要吗？中国这么大，总会有满足各自购买力的房子。

全国范围内，年收入在30万元以上的家庭其实很多，所以北上广的房价也一直在涨。即使几百万在京外来人口中，从事金融、IT、互联网、R&D等现代新兴产业的也大有人在，他们的工资收入不低于西方世界的中等阶层。所以北京的房价并不是建立在沙滩上。年薪十几二十万的中上层白领阶层，他们的收入都是可以在北京买房的。至少，北京五环和六环之间还有很多空地。级差地租也是城市产业外溢，形成圈层结构的根本原因。北京核心城市属于大遗产保护区，不可能承载太多的人口，只可能作为金融之都、文化之都、创意之都。

实际上，北京房价虚高的可能只是永远不可能与北京“同城化”的京北四县（延庆甚至从来没属于过涿郡、蓟、顺天府）。它们的经济发展水平和农民收入比与北京相邻的河北省发达县市高不了多少，构成同质化竞争，而房价却高出2-3倍。京津唐地区东南部县城的房价大概还在三四千的水平，而且根本卖不动。

密云、怀柔，特别是平谷、延庆，又不可能和顺义、通州、大兴、房山(良乡)、门城、昌平一样成为主城的“卧城”，甚至大学城也不会飞得那么远，最多只能到怀柔与密云之间。高房价已经成为京北怀柔、密云、平谷、延庆城市化、工业化的制约因素，当然，京西、京北的定位本来就是生态涵养带，不需要太多的工业和人口。

和北京相提并论的大概更应该是纽约、旧金山湾区、东京、伦敦、巴黎等。考虑房产税的因素，纽约、旧金山湾区、东京、伦敦、巴黎等拥有一处房产的实际成本，至少要150-200万美元，相当于1000万人民币以上了，北京的经济发展和居民收入，迟早能达到今天纽约、旧金山、东京、伦敦、巴黎的水平。

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