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印第安林地新开发社区参观记（2006年9月9日）
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印第安林地新开发社区参观记（2006年9月9日）
黄安年文 2007年4月3日
（按：《印第安林地新开发社区参观记（2006年9月9日）》学术交流网美国问题观察栏目2006年9月9日首发。）
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8月底9月初,应S&S君之邀,在由普莱特地产公司（Pulte Land Company, LLC）开发的印第安林地社区（Hills at Indianwood）小住，这个新住宅区方圆面积200英亩，原来是一家农牧场，农场主6代在这居住。开发商从农场主手里买来了这块地皮，经地区地产主管部门批准经营这里的现代化新的商品房的开发。
印第安林地社区位于密执安州奥克兰县（Oakland County）的湖口镇（Lake Orion ）,西边是Baldwn Rd.北面是Indianwood Road, 西南角是友谊公园（Friendship Park），而东面为两个湖泊（Dark Lake 和Greens Lake）所围，从镇地图上显示，社区位于镇的西北部。计划建筑108栋住宅,分布在五条宽三车道的干道两侧的各个角落。每栋建筑物的面积在2545-3410平方英尺之间，平均每户占有0.5英亩的土地。根据湖口镇2000年的统计资料，这里的居民中间收入为51,311美元，中间房价为164,600美元。而这个社区的房价在中间房价近50万美元，表明社区主要为中产阶层了提供相对宽裕住房空间和周边环境。2003年秋冬之际最初几户居民开始入住，到年底签订意向协议的已经有30来家，尽管售房态势较为疲软，到今年8月底，还是销售了全部住房近50套，还有50多套等待出售。笔者9月8日21时实地观察，有35栋住宅亮着灯，还有15栋已经建成的房屋未见亮灯，估计主人尚未回家或者还未入住。
按照社区的购房规定，购房者要在样版房兼售房办公室参观并选购各种房型，可以到社区所有房基地参观，那里立牌标明已经出售的住房、等待出售的住宅、等待选购的房基地。有了购房初步意向后，购房者需要选择自己喜爱的房型（原先五种，现在增加一种），并且在这个基础上再选择不同的门窗型，墙体版型，内部结构装配型（分别又各有几种）等，在选择房型和内部装修形式方案完成后，需和开发商委托的装修商签订书面施工协议书，按照购房和装修协议。开发商开始动工兴建新房，并继而由装修商完成房屋的装修工作。这里的施工全部采取现代化组装的方式进行，地下室结构为整体安装，将事前制作好的模坯放入挖好的地基中，所有住宅均为二层建筑。
在装修过程中和入住后，为了保持社区的美观和整洁，社区对于房屋和周边宅地的使用有十分严格的规定。开发公司管理委员会制订的购房须知（Purchaser Information Booklet，Developed by Pulte Land Company, LLC, 26622 Woodward Avenue, Suite 204 Royal Oak, Michigan 48067）。下面是关于住房须知第六章中的一些规定：
*6.1住户不能私建辅助性建筑。
*6.5 住户不能养鸡和饲养其他家禽及牲畜,各种动物和鸟类不能放养在屋内外。宠物例外，不能在屋外燃烧废弃物。
*6.6 关于临时建筑和再建修建的建筑物，规定不要把活动房和旅行用车放在长期停放在社区里用。
6.9. 关于移树，规定任何树不可以移动，必须移动时需要经开放商的批准。
6.12 垃圾及废弃物只能装在封闭的容器里并及时处理，所放地点不能阻碍邻里的视野，不能在外面自建建筑物，严禁燃烧废弃物。
6.13 不能自己搭建栅栏等建筑。
6.14 关于美化和除草，规定一旦入住后的90天内，要将地修正好并铺上草皮，而不能撒种，要同时安装好地下灌溉系统。房前后的美化方案事前要提交开发商同意后才能施行。草长到6英寸以上后必须割除，否则由社区派人来割，一切费用由住户负责。
6.15 不能将汽车和自行车等交通工具放在共用的地面上
6.16 在建筑和销售期间私人不能建游泳池、网球场等娱乐场所设施，其后建筑需经同意，兴建的游泳池不能高于地上，扬台必须建在后院，不能建在前面视野看到处。空气压缩机要放在院后。
6.18 篮球架不能支在前院显眼处。
6.20. 不能把洗的衣服晾在外面。
6.21 保持车道整洁，负责扫雪清除杂物。
6.22 杀虫剂不能用于公共地区（例如湿地）
6.28 不能有室外天线在外面，除非18英寸以内的小型微型接收天线，但是要放在后面的隐蔽处，并经过开发商同意后安装。
6.30 雕塑等艺术品不能放在前面，即使放到后院，也要经开发商的同意。
由于目前购房户未超过半数，业主委员会尚未成立，因而开发商的管理委员会有着更大的权力，新入住的业主只能按照开发商规定的“必需”来执行，否则会面临警告和罚款通知。其实有些规定并不见得合理，例如不准安装卫星天线接受器的规定对于亚裔居民是一种明显的限制，因为使用英语的白人居民完全可以不用安装卫星天线接收器，就能满足文化生活需求，而亚裔往往需要加装接收器来观看亚裔喜爱的电视节目。又如关于统一铺草的规定尽管有力于社区美化，但是这项规定的实施不仅至少要有7000美元以上的初期投入，而且还要花费大量的人力和精力。如果开发商将这项“基本的”美化要求纳入统一建设计划，就不至于造成迄今入住的住户中的部分尚未按期完成，也不至于在购房后还要追加一笔不小的开支。而如果在购房时说明并强调这一规定，那么铺草及安装底下灌溉系统的费用无疑也成了购房考虑的一个因素，将对购房造成影响。
还有些内容尚未见规定，例如未见对于宠物在公共场所和非私人宅地的废弃物的规定。对于微型的艺术品能否装点在屋前也没有具体的规定。对于门前屋后的灯光安装还没有规定。对于清理垃圾的公司是由管理委员会指定的，并没有规定业主可否另行选择垃圾清运公司来处理垃圾清理工作。这些服务范围目前含有垄断性质，没有业主的选择自由。
由于开放商单方面的苛刻规定，在执行过程中带来的磨擦，是很自然的事，需要尽早成立维护业主权利的业主委员会，在没有成立前，夜主需要认真研读开发商规定的入住细则。如果双方妥善处理发生的意见分歧，会获到满意的解决。就拿上面提到的限期在90天内完成铺草的规定来说，最近不少未达标的住户接到警告和罚款通知。一家业主2006年11月入住，一直没有时间顾得上来铺设草皮和安装底下灌溉系统。2006年7月21日印第安林地房管会写信给该业主，援引开发商关于统一铺草和埋设灌溉系统的规定条款，称发现该住户没有执行在住地安装灌溉系统并且开始铺设草地的规定，管理委员会要求在接到信的10天内提交开始铺设草地和安装灌溉系统的实施计划，否则他们有权采取响应的处罚措施。信件通过电传到（248）-292-0984管理委员会。
2006年7月27日该业主按照委员会提供的电传号码发给印第安林地房管会的信，信中说，我们已经开始了该项目的计划，计划分7月31日—8月4日，8月7-11日，8月14-18三个阶段实施，第三阶段为开始铺设阶段。信中还留下了电话号码。2006年8月17日该业主正式签署了自8月17日起开始铺草工程的协议书。
然而2006年8月16日印第安林地房管会写信给该业主说，It has noted recently that you have not yet installing your landscaping. sod, and in irrigation system at your home. Because this violation has continued exist, it has resulted in a 25.00 fine that has been assessed to your account. 委员会不仅罚款25美元，还要求在8月29日前提交实施计划。显然委员会没有注意到业主早已提交了开始工作
问题不再于罚款25美元是象征性的，问题在于将留下不良记录。2006年8月25日该业主给印第安林地房管会的信，据理力争，并附7月27日的信和施工计划的副本，申明早已通过电传送达管理委员会，与此同时电话联系管理委员会说明原委。
2006年9月5日印第安林地房管会写信给该业主，撤消了罚款的不合理规定。信中说：
We are writing in response to your letter regarding the violation fine received on your account at Hills at Indianwood.
We have reviewed your request and will reverse the fins on your account. Thank your for installed landscaping, Thank you for your continued efforts in making Hills at Indianwood a great place to live
Sincerely,
Landarc
Agent for the association
社区是居民共同体的家园，社区的美化与和谐需要开发商、物业管理部门和业主们的共同维护，通过共同参与的社区规则来保障各自的合法权益，获得双赢和多赢的效果。
写于2006年9月8日
学术交流网（www.annian.net）/美国问题观察/2006年9月9日首发
附图均为作者2006年9月初摄于密执安州奥克兰县的湖口镇：
1．由普莱特地产公司开发的印第安林地社区开发的House之一
2．普莱特地产公司的广告牌
3．由普莱特地产公司开发的印第安林地社区开发的House之一
4．由普莱特地产公司开发的印第安林地社区开发的House之一
5．由普莱特地产公司开发的印第安林地社区开发的House之一
6，由普莱特地产公司开发的印第安林地社区开发的House整型地基
7．由普莱特地产公司开发的印第安林地社区开发的House之一
8．由普莱特地产公司开发的印第安林地社区开发的House之一
9，2006年8月16日印第安林地房管会写信给该业主
10．2006年8月26日业主回复印第安林地房管会的信
11．2006年7月27日业主回复印第安林地房管会的信
https://blog.sciencenet.cn/blog-415-1080.html
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