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[转载]刘晓博 | 抢房大战之后,中国人将会抢什么

已有 282 次阅读 2017-3-20 22:54 |个人分类:边看边说|系统分类:观点评述|文章来源:转载

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不断走高的房价,让中国人变得“哲学”起来。朋友圈里,打头碰脸的,经常看到探讨“阶层固化”、“阶级竞争”、“中产困惑”的文章。

今天也来凑个热闹,让我们站在稍高的层面,推演一下“抢房”的本质是什么,下一步中国人将会抢什么。

一、本质

“抢房”、“抢学位”、“抢好工作”、“抢升迁”,这一系列的“抢”的背后,是人类最原始的本能:在竞争中获得生存的机会,并尽量幸福。

幸福有两种,一种是“求诸人的幸福”,也就是不断验证自己过得比别人好,比如房子比别人大、汽车比别人贵、老婆比别人的年轻漂亮。这可以称作世俗的幸福,或者是“征服式的幸福”。这种幸福的性质决定了,能获得的永远是少数。或者说,如果不稀缺,就不是幸福。

另一种幸福是“求诸己的幸福”,也是佛教式的幸福,是通过调节自己的心性、放弃欲望和竞争来获得幸福,也可以看做是“宗教式的幸福”。

人类进步的主动力,显然是追求第一种幸福的力量。“宗教式的幸福”也很重要,它能给人类带来反思,或者精神庇护的机会。

二、焦点

人之所以从动物变成了人,并形成了复杂的社会,产生了璀璨的文化,除了有“求诸人的幸福”为原始动力之外,还是因为有了“剩余产品”。

不要忽视“剩余产品”这个“马列式”的概念,它的确非常深刻。原始社会的数十万年,人类是很少有剩余产品的,吃了上顿没下顿,因此不存在储存财富、交换财富的可能。当剩余产品出现,并成为常态之后,人类开始进入文明时代,或者是阶级时代。

为了储存财富,人类先是发明了粮仓、粮窖、文字、数字,然后发明了货币。早期的货币非常幼稚,内地人很少看到贝壳,以为这东西很稀缺,就当成货币。但一场海边的大贩运,就足以摧毁、劫掠走一个部族多年的积蓄。

于是,围绕着剩余产品的储存、分配、使用,产生了阶级、城市、货币、算术、文字,人类开始出现分工,文明开始起源。

三、统治和反抗

所有的统治和反抗,都与财富有关。

人类先有了剩余产品,然后开始研究如何保存、交换这些剩余产品。第三步是:如何让剩余产品升值,成为收割、奴役他人、给自己换来幸福感和闲暇时间的工具。

当人类演进到这一步的时候,就出现了政策、法律、税收、国家,而这些政策、法律和税收制度,可以保证统治者永远站在最有利地位,获得“收割他人”的权力。比如一部分人更容易获得低息贷款,比如某些可以获取暴利的行业只让少数人进入等等。

对“财富压迫”的反抗,有暴力与和平两种方式。一个国家内部,常常有农民、奴隶起义;国家之间,则会有争夺财富控制权的战争。人类历史上两次世界大战,都跟财富的分配有关。中国历史上的所有改朝换代,也跟财富分配有关。

和平的“反抗财富压迫”主要有以下几种方式:第一,辛苦地工作,为社会提供更好的服务,从而获得财富;第二,沿着官方提供的阶层上升通道,比如科举考试,实现阶层晋升;第三,通过创业或者科研,实现商业模式和产品的迭代,让自己完成阶层晋升;第四,通过投机活动获得财富。

所谓“硅谷”、高科技、风险投资和上市,就是当今最主流的反抗财富压迫、实现财富重新分配和阶层流动的方式。微软、谷歌、Facebook、亚马逊、阿里、腾讯,都是非常精彩的案例。

和平的反抗财富压迫的方式,最终能带来人类进步和社会繁荣。而暴力的方式(国与国之间的战争,国家内部的“起义”),则带来毁灭和“鬼打墙”式的社会停滞。

四、新中国财富简史

1949年至今,接近70年。在这70年里,中国人先后追逐了哪些“足以改变命运的财富载体”呢?

在很多年份里,比如1960年到1962年,食物是最重要的;在其他的计划经济时段里,脂肪一度非常稀缺,一个家庭一年只能吃到几次肉。当然,那个时代“城市户口”、“干部身份”是中国人最向往、最眼红的稀缺商品。

再后来,冰箱、电视机、电话、外汇券等,都成为过稀缺的商品。那时候,土地是国家的、集体的,房子也是,大家可以拥有的私有财产只剩下了食物、衣服、家具、家电等。所以,当改革开放初期“闯物价关”的时候,中国的CPI敏感异常,随时一触即发。老百姓甚至连醋、酱油都抢购回家,用洗澡盆装着。

有了商品房之后,中国终于有了一个巨大的资金池。1997年以后,货币再怎么超发,都比较难引起CPI的飙升。大量的资金,开始追逐不动产。

过去30年,中国人抢购过股票和房子,但由于这个社会缺乏金融信用,所以炒股票(虚拟资产)的大多血泪斑斑;而抢房子(实物资产)的,获得了“城镇化+货币超发”带来的双重红利,成为最大的赢家。

五、谁来终结房子

房子会永生吗?它会永远不败,成为中国人财富的终极寄托物吗?

当然不会。事实上,经过20来年“大干快上”之后,中国大大小小两千多个城市(算上县城),目前房产仍然有投资价值的肯定不超过10%。2016年末,中国常住人口城镇化率为57.35%,每年新增城镇化率速度是1.25个百分点。如果把70%的城镇化率作为上限,中国楼市的“白银时代”大约还有10年。

这10年里,国家启动了“中心城市建设”,也就是计划建设10到15个“国家中心城市”。这些入选的城市,跟大约十五六个未入选的省会城市,将形成15个大城市圈、15个小城市圈。这30个城市圈,将形成巨大的抽水机,把人口和钱装入其中。不能“入圈”的城市,楼市、财富将被“收割”。

10年之后,疯狂的、史无前例的中国城镇化将进入尾声。到那时,楼市将进入“黑铁时代”。

如果说,未来10年是“高铁+地铁”搅局中国楼市,建立15个大城市圈和15个小城市圈的时代,那么房地产的“黑铁时代”(2027年以后),科技的进一步变革可能会带来房地产价值新的重估。

想想看,如果“无人驾驶+智能交通”普及,交通拥堵将大大减轻;如果个人飞行器成熟、普及,大家远距离上班就更不是问题;如果VR(虚拟现实)技术成熟、普及,远程办公、上学、医疗都成为可能。到那时,学位房还重要吗?地铁房还重要吗?城市还有明显的中心吗?

不要以为你在北上深有两三套学位房就可以高枕无忧,就可以永远收割年轻人、迟来者。他们正在通过创业、研发等方式,掀翻现有的财富格局,这就是和平时代的财富战争!

所以,至少有三种方式可以终结房子的财富神话:

城镇化达到顶点(大城市没有那么多增量人口了);

中国经济发展模式完美转型(不需要货币超发了);

科技进步(新一代交通+VR,将摧毁城市中心的价值)。

六、中国人下一步抢什么

当下,绝大多数中产阶层最大的焦虑就是:我怎么才能守住自己的财富,不被别人收割,而成为能收割别人的人。

而环伺周围,正对你虎视眈眈的有:酝酿中的房地产税、遗产税,国家通过货币超发征收的“铸币税”,以及阴晴不定的货币政策,自己和家人的健康问题,子女的教育问题,中年危机问题。

这是中国历史上空前的一代中产阶层:他们表面上拥有巨大的财富,即便全球排行,也足以进入人类最有钱的那5%甚至1%。但他们过着屌丝的生活,晚上做着财富缩水和失业的噩梦。

有人说,房子只是阶层战争的初级阶段,接下来是教育和寿命之争。中国人会把抢房子式的惊天巨浪,带到教育资源和医疗资源的争夺上吗?我觉得没有那么夸张,看看美国和欧洲就知道了。在欧美,没有出现教育资源和医疗资源的泡沫问题。

如果我们能实现增长模式的转型,成功进入市场经济,那么就不用太担心“抢”的问题;

如果我们不能成功转型,那么必然陷入中等收入陷阱,中国人面对的仍然是低层次的问题:生存、安全、通胀。教育和寿命,那时候是奢侈品,轮不上你抢。

也就是说,要么没有了抢的问题。如果还要抢,仍然是抢粮食、抢水、抢免于饥饿、抢房子、抢移民机会,抢一切抗通胀的东西,比如美元、黄金。

如果不那么悲观,也不那么乐观,中性的预测是:未来10年,普通中国人仍然会抢中心城市(及其城市圈)的优质住宅,并阶段性地抢美元和黄金。

【本文为刘晓博原创作品,转载此文时,需要在正文前署名,否则视作侵权。】

房价调控,一盘大棋正在路上!


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来源:钱生钱 (RMBkit)

导读:房价会不会越调越高?这轮调控的真实目的到底是什么?现在买房能否出手?这篇文章从房价上涨的原因谈起,将这些问题全部谈透!

今年楼市异常火爆,搞得大家人心慌慌,都没心思正常工作了,甚至闹得不少家庭祖孙三代集体离婚、又交叉结婚,礼崩乐坏、毫无底线,虽然我不苟同这一做法,但也能理解吧。

而房价到底怎么走,听专家的吧,说啥的都有,有的说房价永远下不来,因为我们的党与房价同在;有的说泡沫快破了,只要房产税一启动,将整体崩盘;有的则搞起了折中主义,说会出现了分化,有的涨有的跌是新常态……听听都有道理,但搞到最后不知听谁了。现在我就来细细分析一下,这轮暴涨和调控,到底是怎么回事。

楼市疯涨,是国人太贱的结果!

年初,原本他们是不打算拉高房价的,因为去年还面临着“去库存”的压力,高层纷纷喊话开发商“降降价吧”——

结果,他们发现:越降价越不买!(比如沈阳,当地政府都说要帮购房者垫首付了,仍是没人买帐。)

那怎么办呢,这么多库存集中在“庄家”手中(表面是开发商,背后是银行)太危险了,必须要转移到众多的“散户”(购房者)去呀,毕竟千斤重担万人挑才不累。

好,既然“降”你们不买帐,那就反而行之——“涨”!结果一涨就见效啦,同样一套房子,去年80万开发商求你你不买,现在你却要花180万去求开发商卖给你,你说人是不是贱?不过,我也是这样,都是买涨不买跌的“二货”!

如此看来,“去库存”最好的方法不是降价,而是“集体涨价”啊!

如何涨价?也是一门技术

好,既然“涨价”是去库存的良药,但有几个问题是要先考虑清楚的:

第一、在哪里涨?

答案肯定是一线大城市,除了示范作用之外,更主要的是大城市有钱啊,因为三四五城市涨了老百姓也买不起,而且大城市之前还一直限购着呢,说明潜在购买力大大的。(从这个角度来说,只要是“限购”的城市日后是必大涨的!)

第二、如何让它涨?

对我们政府来说,让它涨那是分分的事,一是控制住宅用地供给,二是在郊区搞出几个地王(注意“郊区”出地王比“市中心”出地王更有杀伤力),只要“面粉比面包”还贵,就不用担心第二批面包不涨价,所以郊区地王一出,全市跟着疯涨。

               (本图片来自公众号“一房一万”)

弱弱地问一句“土地拍卖时,万一不出地王那怎办?”

考,那更容易了——弄个国企或央企过来,自家人嘛,兄弟你就往死里举牌,一定要搞个地王出来,而且越高越好,你放心,要么到时我退还一部分土地款给你,要么后面的土地款就别给了,反正都是自家人嘛,帮忙唱个双簧就行了!

第三、涨到多少为止?

答案是,为了去库存嘛,要一直涨到“一线城市的水溢向二三线城市”为止,不溢出就继续涨(注:溢出的标准就是大城市周边库存消灭完成)。

举例,去年上海房价3万,它周边的如嘉兴才8千,这样上海的水是溢不过去的,只有让上海涨到6万,6万与8千,高铁才20分钟距离,这样才能溢得过去。

所以,就有你们之前看到的京沪深等一线城市半年涨了一倍,然后引发周边的三四城小城市房价也疯涨两三倍,仍集体保持缄默的原因,因为这是在有计划有步骤地实施“去库存”战略呢!

调控的真实目的!

第一步先拉“疯涨”,达到消灭大城市及周边小城市库存之后。

上海周边的嘉善、平湖、嘉兴、海宁、桐乡所有住宅全部被上海人一扫而光,房价从五六千直飙到一万五,仍一房难求,现在几十万分销大军正在引领着浩浩荡荡的上海购房团沿着申嘉湖高速公路席卷湖州、南浔、长兴、安吉,估计安徽的广德、宣城、黄山也即将马上“沦陷”了。

于是要接着执行了第二步“调控”了——

为什么“调控”呢?

我认为,有以下三大目的:

第一、要巩固前期的“去库存”阶段性成果,“调控”表面上是调开发商,实质是防止炒房客高位抛盘,通俗称为“关门”,因为调控了,接盘的人也会相对少了。

那不怕炒房客“降价处理吗?”一是限购了,你降价也没有人有资格接盘;二是你肯定也不会降价,毕竟你不是开发商,资金压力肯定是在你的承受之内才敢买的,所以你会死杠。

第二、引领大城市的投资客到更广阔的三四五线城市去“解放开发商”,放眼全国,目前只是一线和少量二三线城市火了,其他的二千多个小城市还是冬眠中,“去库存”的压力仍是任重而道远。

你只有调控那些比较火的城市,迫使他们的资金沿着高铁或高速沿线去解救众多四五线城市的“库存”(那里不仅没有限购限贷,而且还出台新政欢迎你们这些远道而来的炒房朋友们,这叫“分城施策”嘛对不对),如不调控,那资金就离不开那些疯涨的城市,全国“去库存”整盘棋的战略就无法完成。

再弱弱问一句,“不从大城市引水,直接按你前面说的方法在小城市搞个地王出来,不就省事了嘛?”

靠,那些四五线小城市没购买力啊,相当于“地下没水”,你再搞地王也没有毛用啊(注:小城市搞个地王,是疯涨之后当托底的,比如你要担心嘉善一万五的房价有水分,人家就在九月拍出了个地王,楼板价就近九千,等开盘肯定要买一万五啦,所以让高价位买了嘉善的炒房客倍感安全,如果疯涨之前,房价才五六千,你搞个地王一万五,当地购房者也没人鸟你的。)

所以才迫使高层出政策让16个疯涨的城市限购限贷,挤出水源引向广袤又干旱的祖国大地,呵呵,是不是有点房产版“南水北调”的意思。

第三、调控是为了保护楼市的泡沫,避免过早地破灭,如同给垒得高高、摇摇欲坠的砖墙外面涂上一层厚厚的水泥,增加安全度,既延长了房地产产业的生命,又保护了银行资金安全,用时间去换空间,其中道理显而易见,就不做过多展开了。

“去库存”的真实目的,背脊发凉!

好,行文至此,可以管中窥豹,看出上头的布局了,首先解决如何“去库存”?

第一步“拍地王,拉房价”,消灭一线城市周边的库存,第二步“调控限购限贷”,引一线城市之水解全国四五线城市之渴!

一旦“去库存”成功,就会迎来了“去库存”的目的——“去库存”只是手段,目的是“房产税”!

对的,现在终于看明白了吧,醉翁之意不在酒,“房产税”才是最终的归宿。

不过也没什么可怕的,因为“房产税”是早晚的事,想想,土地都卖光了,政府靠啥吃饭,肯定是靠存量房的“房产税”嘛。

有的人说了,“房产税”收的话我们都抗议,都不交,法不责众,看你政府能把我们怎么地!

呵呵,同志们,你也太低估我们伟大的政府了,人家聪明着呢:

举例,先只收20%的房子的税,其他80%的人肯定支持的呀,然后慢慢来,再从80%里面再收20%,其他的60%+前面收过的20%肯定支持的嘛……

就是这样步步蚕食,中国人嘛自古“不患寡而患不均”,要收就一起收嘛,要死也就一起死,所以到最后都一起乖乖地主动上缴哈!

不信你回想一下,以前计划生育抵抗那么厉害都执行下来了,相对于征收你那点房交税(加上是不动产你又跑不掉),那还不是分分钟的事。

所以各位土豪们,放弃幻想吧,请你们把房产税提前准备起来,什么时候开始交呢?我估计在2020年前后。

有人看到这,肯定倒吸一口冷气,说尼玛的如此下去,房子没有人敢买了,中国楼市要崩盘了!

我听了,只能哈哈大笑,你太低估我们的政府了,我对我们的政府掌控楼市的能力是绝对相信的,政府想让它涨分分钟,想让它跌也是一招搞定……

现在买房是高位套牢吗?

现在的楼市该怎么办,我不知道,估计连我们的李总理也不知道该怎办,不过我的建议是,别听那所谓的经济专家扯鸡巴蛋,要听就听中央的。

但他们说,听不明白啊,你看一直说“调控调控”,从温总理调到现在房价越调越高呀;

我说这是外行看热闹,内行看门道,你不能看文件、听政策,那都是表相,而是要看换届周期,那才是本质。怎看呢,其实很简单——看好了,叫“换届周期理论”:

每一届新政府上任的第一个五年,房价都是要爆涨的,而第二个五年,会进入走平或相对下跌通道。

因为第一个五年,新官上任三把火,要搞经济,必须要靠房产拉动,所以上涨!而第二个五年呢,要保民生,稳民心,搞和谐社会,那肯定要打压房价!

这就是“五年换届周期”规律,前五年为阳,后五年为阴,一阴一阳,既是治和国之道,也是买卖房的周期节奏。

不信我们回过头来看,从2002年2007,第一个五年是房价发韧上涨时期,而第二个五年从2008到2012年底,是房地产的下调或平整阶段,特别是08年都快崩盘了,多亏四万亿投入拉成了个回光返照,一直苟延残喘至今!

从十八大开始计,2012年底到2017年底是第一个五年,房子肯定是上涨通道,在这期间你就闭着眼睛买,无论是几线城市,只要是房子你就吃下,基本没有风险的。

但是要注意的是,下一个五年马上就要到来,因此关键看是什么时候想抛,要抛也就是2017年上半年要出手了,否则到下半年就抛不掉了,除非你再捂5年,等待下一波上涨浪潮。

你一旦掌握这个五年一周期之后,就知道什么时候该买进,什么时候该抛出,我就是用这个“土方法”,帮助了不少开发商老板什么时候该买地,什么时候该大批上市,什么时候捂盘惜售,让开发商的利润得到了最大化,而且准确率几乎在90%以上。(注:千万别骂我,在其位谋其职,拿人钱财,替人消灾嘛)

在文章的最后必须指出,在我们这个星球上,本理论对两个国家是不管用的:

一个是朝鲜,周期是有的,但是尼玛太长了,正常情况下,我是没机会看到下个周期了,因为我是七零后,金三胖那丫是八零后的!

另一个是俄罗斯,我虽然能看它的周期,但狗日的普京大帝周期也太长了,一个周期起码二三十年,纵使我们看到了,也不能用,因为到时我们已英雄迟暮矣。

最后,总结一下吧:

1、疯涨和调控都是为了“去库存”战略服务的;

2、“去库存”完成之后,“房产税”真的就要来了!

3、越调控的城市说明越安全,越要优先购买;

4、“宁可相信地球爆炸,也不相信中国的楼市会崩盘。”

罗嗦了这么多,该怎么做,你懂的。

房地产能否摧毁中国经济

发改委主任何立峰近日在“中国发展高层论坛2017年年会”上表示,当前中国经济发展面临三大结构性失衡:一是实体经济结构性供需失衡;二是金融和实体经济的失衡;三是房地产和实体经济的失衡。何立峰的发言一针见血,直指中国经济目前存在严重问题与弊端。

从直观感受看,后两种失衡表现似乎显得更为突出,而且这两种失衡本质上是一种属性,目前中国社会资金资本脱实向虚问题已经严重到危害整个经济肌体健康之地步。因为中国内地的房地产行业已经基本脱离本身的行业实业属性,而成为一种投资品的金融属性东西。房地产开发从买地开始直到房子出售的整个过程都有金融伴随左右。说到底是房企、炒房者空手套白狼、疯狂加杠杆的金融游戏。

房企可以通过支付少许抵押金、从银行贷款、发债等形式筹得资金获取土地,又可以通过预售款、个人按揭贷款获得资金回笼等支付建房成本。可以说,房企通过金融手段、加杠杆做法可以不花一分钱成本而得到整个物业从而出售获取暴利。炒房者、购房人可以通过银行按揭贷款解决大部分购房款。首付款又可以通过首付贷等民资、房企、互联网金融等获得融资。

在上述情况下,中国房地产其实是一个投机投资炒作行业,是一个赋予过多金融属性的领域。已经与必需品、消费品、用来住的属性渐行渐远了。

在这次“中国发展高层论坛2017年年会”上,工信部部长苗圩、发改委主任何立峰等都不约而同提到了中国经济结构性失衡,特别是金融资本资金脱实向虚问题,大量产业资本、金融资本、信贷资金、民间融资都涌向了房地产行业。

不由得再次想起100多年前的美国经济学家、投资家、价值投资理论的创立者本杰明·格雷厄姆的话语:于是所有成本都可以通过发行债券支付,开发商可以一文钱不投而获得整个资产,在许多情况下还有大量现金进账。不难想象,整个房地产金融业可谓隐患重重,所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识,以至于整个行业日益膨胀,并最终毁于一旦。100多年前的美国已经佐证了房企空手套白狼的游戏,这是风险巨大的游戏。当前中国房地产行业的情况几乎可以对号入座。

与此同时,大量社会资金资本进不了实体经济,实体经济里用来保证正常生产经营的存量资金也被抽血出来,都在金融体系里倒腾打转牟利。一个最突出的例子是,金融机构表外融资大幅度增加,这种表外融资说到底是逃避监管的倒腾资金,在金融体系里牟利的行为。

本来表内线上的上海银行间债券市场、拆借市场就非常市场化,而且满足了几乎所有商业银行的资金借出借入需求。然而却出现了银行等金融机构在线下进行同业拆出借入的“地下”同业拆借行为。这种行为就是甲银行拆借给乙银行,乙银行又拆借给丙银行,银行拆借给证券公司、保险公司、基金公司、信托公司、小贷公司等等,就是不借给实体经济、实体企业。对于同业拆借的地下行为,监管部门不能睁一只眼闭一只眼。

必须按照“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚决遏制房地产的投机投资行为,严格控制信贷资金过度流向房地产业。同时加快金融体制改革,杜绝金融资源在体内循环现象。坚决遏制银行不专注搞好存贷款主体业务,而是热衷于与金融机构倒腾资金牟利的行为。要大力发展民营银行以倒逼传统银行改革,坚决彻底取缔绕过上海银行间拆借市场,在线下地下进行表外同业资金拆借的行为。






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1 蔡小宁

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