JYH64J98Y99H的个人博客分享 http://blog.sciencenet.cn/u/JYH64J98Y99H

博文

[转载]叶檀:佩服制订政策的人,限贷举措是实实在在去杠杆

已有 447 次阅读 2017-3-20 19:57 |个人分类:博视坊间|系统分类:观点评述|文章来源:转载

文/叶檀

18号在广州,见证了限购限贷措施出炉后抢购的一幕,连千万别墅都随手卖出。广漂一族焦虑极了,他们的担心是,以后自己还能买房吗?还买得起房吗?焦虑之下,就在不限购的增城等区域大买特买。

这是一场小规模的限购限贷运动。3月17号,北京、石家庄、郑州、广州先后发布了对本地楼市的收紧政策。近半个月,已有22个市、县、区出台了新一轮楼市调控加码政策。

从广州市场反映来看,各地本想减少购房量,结果适得其反。当然,只要限购限贷严厉,半年之内可以见到成效。

要了解未来房地产市场,我们必须知道限购限贷到底意味着什么。

限购,主要指增加社保年限,等于一次性提高购房税。以广州的政策为例,单身限购一套,连续社保3年变5年。

连续缴纳社保5年,意味着购房者必须在广州连续工作五年以上,楼市几个周期就过去了,黄花菜都凉了。关键是连续缴纳五年社保,以我们办公室的小朋友来说,连公司带个人一月缴纳4000元左右,5年共缴24万元,3年为14.4万元,一次性上升67%左右。

变相的税收上升不像普征房产税那样惹得群情激愤,但又实实在在让北漂、沪漂、广漂多支付了成本。当然,也有像郑州这么绝的,补缴个税、社保都不管用了,可见,郑州的市场意识、财富意识比广州这些城市差多了。

限贷举措则是实实在在的去杠杆,不管地方政府的目的是什么,目前可以让民间购房者的真金白银垫入市场,以免未来实体经济好转、可以放心捅破泡沫时,把银行等大型金融机构拉下水。

广州无房无贷款记录的购房者,首付最低3成; 无房有贷款记录的购房者,首付最低4成; 有房无贷款记录/首套房贷还清地购房者,首付最低5成; 首套未还清的,首付最低7成。

即使你有购房资格,多数也得用自己的钱,只要有了贷款,首付最低是4成,这跟以前动辄两成首付不可同日而语,假如以前你首付50万,现在最低也得100万。只要你有贷款未还清,首付在一半以上。

假设房价真的下跌了,已经付出七成的购房者舍得把自己的房子抛向市场吗?即使抛给市场,也不可能低于房价的七成,那意味着本金的损失,国人可以不要利息,但不愿意损失本金。如果房地产的硬底在70%,就不会带来全局性、系统性金融风险。

北京也是如此,17日下午公布的调控举措显示,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。这也是去杠杆,60%与80%的均价是70%,北京与广州政府非常有默契。

我实在太佩服制订政策的人了,从最近的汇市、楼市的调控举措来看,这些制订者手上举着重型武器,还占据了道德高地。2015年股灾仿佛是道分水岭,突然把一些懂金融的行家震出了水面。

要注意,限购限贷并不意味着房地产价格失速下跌。

一个原因是土地。去年12月,北京市政府发布《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》,提出到2020年,北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内,比现行土地利用总体规划确定的规划目标减少97平方公里。

一线城市和二线热门城市土地稀缺的情况不会改变,也绝无可能大幅增加,今年推出的地也不会增加。面粉这么少,面包不可能便宜。

第二个原因是货币,今年M2的最低增速也会达到11%,七年以后,中国的广义货币发行量将翻番,只要没有比房地产更好的对冲货币购买力下降的投资品,房地产市场隔三差五就会掀起一波高潮,直到实体投资回报率超过目前理财投资的无风险回报率。

相关话题:

马光远:加强调控之后,房地产走向何方


从3月17日到3月19日,包括北京、广州、石家庄、郑州、长沙、保定等 6个城市出台了楼市限购政策。一线城市中,北京和广州的限购限贷政策全面升级,再次突破之前“史上最严”限购限贷政策之上限。

北京这次出台的政策很有意思,除了进一步提高二套房贷最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同时,降低住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年核心政策之外,同时为自己的供地政策进行了大篇幅的辩护。

广州的升级版限购政策连夜发出,核心是将非广州市户籍居民家庭连续缴纳个税或社保的期限从三年提高到满5年,而且强调非广州户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

除了这六个城市,3月份以来,已经有南昌、三亚、赣州、南京、青岛等城市也出台了限购限贷政策。这样,今年以来实施或者升级限购措施的城市总共达到了24个,包括:三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区、北京、石家庄、郑州、广州、长沙、保定。既有一线城市,也有二线城市,甚至还有四五线,但具有炒作概念的都市圈的小城市。

从这些新一轮限购限贷城市的特点看,限购限贷的针对性非常强,就是针对近期房价上涨过快的区域,这些城市大体可以分为四类:

一是广州,作为一线城市,去年涨幅平缓,今年开始补涨,2月份70个大中城市房价统计数据显示广州2月新房环比上涨0.8%,仅次于三亚;

二是北京及北京周边,属于京津冀概念热炒的区域,特别是环北京的一些热点区域;

三是三亚,属于今年炙手可热的海南板块,长期停滞之后,开始回暖;

四是去年的一些热点城市,包括南京、郑州等。

相对于去年“9.30”连夜出台调控措施,本轮调控尽管范围更广,但很显然绝不是地方上的“自选动作”,高层抑制房价上涨的意图非常明显。从最近房地产市场的表现看,除了海南的房价属于多年停涨后的反弹,其他很多地方可谓极度疯狂。特别是热炒京津冀概念,让房价进入前所未有的癫狂状态。比如石家庄的房价,几乎一天一个价,根本无法用常识去解释,环北京的一些城市,武清、固安,燕郊一房难求,市场上种种还会大涨传言引发恐慌,在这种情况下,政策层面进行疏导和表态,是必要的,也是为一些热炒的地区回归理性的关键举措。

笔者注意到,包括张高丽副总理、周小川行长及发改委主任何立峰最近都公开表态,要警惕房地产泡沫风险。

张高丽在“中国发展高层论坛”上表示,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点消化三四线城市房地产的过量库存。并把房地产泡沫列为今年主要的风险点;

周小川最近表示,中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险

国家发改委主任何立峰在“中国发展高层论坛”上将房地产和实体经济的失衡列为当前中国经济发展面临三大结构性的失衡之一,指出“有大量资金涌入房地产市场,曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快的上涨,进一步推高了实体经济发展的成本。”提出要控制信贷资金过度流向房地产业

高层如此密集的对房地产泡沫进行表态,极为罕见,后面透露出的政策信号不容小觑。

笔者在之前的文章中分析过最近房地产市场的特点,我在之前的文章中分析过原因:

第一,房地产政策的“塔西陀陷阱”,经过多年的调控之后,民众对于政策的执行力和效果已经不抱希望,市场一旦有风吹草动,立即就会奋不顾身的杀入;

第二,房地产市场的很多玩法,大家已经比较熟悉。比如,北京今年的供地计划比去年砍掉了一半,直接导致未来供给短缺的预期,这是最近北京房价上涨的重要原因,而统计数据所谓的“停涨”连普通老百姓都知道是不让卖高价盘的结果,而不是真的不涨了;

第三,政策前后表述不同导致市场预期的逆转。从去年“9.30”到年底的中央经济工作会议,对房地产的调控调子极为严厉,但“两会”发布的政府工作报告,调子突然极为温和,既没有提“房子是用来住的,不是用来炒的”,更没有提遏制热点城市房价过快上涨,给外界的解读是,为了稳增长,政策会对房地产展示更温柔的一面;

第四,在很多资金没有其他投资渠道,去海外投资被严格限制的情况下,重回中国内地房地产,大家在限购以及去年暴涨之后的城市里继续寻找投资机会;

第五,有些地方,房子仍然是炒的,比如环北京地带,“京津冀”这三个字基本被炒糊了,在产业、人口、公共政策还远远没有到位的情况下,甚至交通仍然在规划中,房价已经提前暴涨到位,满眼都是投资客,购买的群体主要是北京人,北京人购买这些房子大多都是出于投资,而不是居住,这是一个完全因为投资需求疯狂的市场。

这种人为制造出来的热度不仅影响京津冀一体化的战略,而且对房地产市场的走势产生了极坏的影响。

在市场对政策本身不信任的情况下,市场的反弹力度超过了预期,如果不在政策层面释放明确的信号,市场可能再次面临失控的局面,继续推升价格泡沫,提升系统性风险爆发的系数,这是任何人都不愿意看到的。在这种情况下,连续出台政策,释放明确的红线和信号不仅必要,而且及时。

但是,在释放信号,划出红线,表明态度的同时,必须对目前实施的一些政策进行反思。今年很多城市表态,要确保“房价环比不上涨”,为了完成这个目标,无所不用其极,采取各种办法限制高价楼盘上市,这样做的结果是人为制造了短缺的恐慌,为什么杭州、北京等城市新房一房难求,根本原因就在于人为控制价格,导致开发商要么推迟开盘时间,要么想方设法规避限价措施,加价卖房就成了流行规则。

再比如,在土地供应上,尽管北京在刚发布的文件里长篇累牍为自己辩护。说一些媒体和中介对今年北京的土地供应计划有曲解和误读,称今年实际供地量将是去年全年实际供应量的2.5倍。这只能说明去年完成计划太差了,这也是导致北京出现恐慌性购买的主要原因。必须强化热点城市的土地供应计划执行情况,对完不成计划的应该进行问责。政府不应该搞土地饥饿营销,制造人为的恐慌。

我前面说过,这次加强版的限购限贷政策,其实是给市场释放明确信号,也是给划红线,高层绝不愿意看到房价失控最终导致泡沫演化成系统性风险,这是“稳”的总方针不允许的。基于以上分析,短期中国房地产市场全面降温的可能性在提升,人为导致的热炒之风应该会治理,市场会回归理性。

如果政策信号明确,一些该调整的城市会调整,风险也会在短期释放。从历次的调控看,加强版的调控之后,市场在三个月到半年的周期内会明显降温,当然,从2010年以来房地产政策的周期看,很少有坚持两年的,因此,本轮出于降温和主动排险的调控,不出意外应该会在两年之后迎来转折点。

未来的市场怎么看,还是以前的判断:短期看政策,中期看城镇化进程,长期看人口转折点。就城镇化进程和人口而言,轻言中国房价崩盘的时间恐怕又会遭遇市场的嘲笑。但在调控周期下,市场安全的范围一定会继续收缩,我之前提出的绝大多数城市选择买房可以等到六月份市场和政策明朗之后再做决策。而不考虑短期的波动,中期没有问题,可以选择随时出手买房的范围,只会在我提出的“4+10”,即四个一线城市,加10个核心城市及国家级的城市群。今年三线城市的热度不会持续,房地产的主角永远轮不到三线担纲,他们永远是跑龙套的角色。

新一轮调控将把中国房地产市场带向哪?2017-03-20 03:16阅读(40356)评论(60)

新一轮调控将把中国房地产市场带向哪?

易宪容

我在年初就指出,如果按照2016年930以来房地产调控政策,房地产疯狂很快就会外溢到热点城市周边,并重新让热点城市房地产市场升温。如果这种情况出现,2017年新一轮的房地产调控又会开始,但没有想到会来得这样快。这不仅在于2月28日以来有14个以上的城市开始出台房地产调控政策,而且更在于两会刚结束,3月16日就有北京等6个城市出台了房地产调控政策。而这一波的近20个城市的房地产调控政策,又分为两类。一类是今年政府工作报告所要求的“遏制热点城市的房价过快上涨”,另一类则借助所谓的房地产调控,实际上是一种房地产销售的饥饿营销。

前一类是以北京为代表的一二线热点城市,如北京、广州、郑州、长沙、南京、青岛等城市。这次千呼万唤才出台的北京房地产调控政策,主要工具是限购限贷。限购当然早就有。这次房地产调控政策的重点放在限贷上。比如,对于一套与二套的区别,认房又认贷。这里认房是指购房者在北京有没有住房,有住房就是二套;认贷则是指购买住房者以往做购买住房贷款没有。过去是以在北京购买住房贷款没有来衡量,这次指向全国,凡是做过各种类型住房贷款(其中包括一般按揭贷款、公积金贷款、商业住房贷款等,无论是还清还是没有还清都是一样)只要有这些贷款记录,都算有贷款过,算第二套。而第二套住房贷款的首付比例上升到60%(普通住房)和80%(144平方米以上非普通住房)。同时住房按揭贷款的年限都不得超过25年。

也就是说,如果这些限贷政策实行,那么购买第二套以上住房的投机炒作者基本无法能力及没有意愿再进入市场,因为融资杠杆已经降低到无利可图的水平,进入房地产市场风险十分明显。更为重要的是,如果购买第二套以上住房的投机炒作者无能力及意愿进入住房市场,那么北京的住房销售(无论是一手房还是二手房)将出现急剧下跌(这些城市的高房价,对购买一套房者来说,是没有购买能力进入市场的)。在这种情况下,尽管早进入的住房持有者并不情愿降价售出手中的住房,但只要房价些许下跌,不仅会让住房投机炒作者更是不敢或没有意愿进入市场,而且房地产市场预期也可能在这种市场僵持中(即住房销售急剧下跌而房价仍然顶在天花板上)出现逆转。

可以说,这种房地产市场僵持的持续时间越长,这些城市房价上涨预期逆转的概率就越大。如果一二线城市的房地产市场预期出现逆转,那么中国房地产市场长周期调整才会开始。但这种情况是否会出现,又完全取决于政府让当前这种房地产调控政策持续的时间及房地产调控政策是否加码。如果像早几年那样,政府一看到房地产市场价格下跌,生怕这种房价下跌挤破房地产泡沫及影响GDP增长,又可能马上把这些房地产调控政策放开。如果这样,那么这些城市房地产市场又会出现新一轮的回光返照,新的房地产泡沫再次吹大,直到最后破灭。如果不是这样,那么中国房地产市场将可能出现一个市场重新定位调整的长周期。所以,对于中国一二线城市房地产市场来说,未来会走向哪里,是相当不确定的。

当然,这次北京房地产调控政策还有两个重要信息,一是企业购买的住房在三年内不可出售,必须持有三年后出售,而且住房卖出给个人也得限购。这意味着国内不少企业不从事实业,而是参与房地产炒作并相当严重。如果对企业卖房实行这样的限制,那么这些炒作住房的企业将面临着较大的风险。北京房价不跌的神话将可能打破。二是北京有拍卖出去的大量的土地基本上在房地产开发商手上,如果让这些土地开发,将增加20万套住房供给。这当然会对房地产市场造成巨大的冲击。对此,房地产市场不可掉以轻心。而且,北京的情况是这样,其他城市的情况同样如此,甚至于会更为严重。估计北京的这些房地产调控政策很快成为其他城市调控的模板。也就是说,对于热点城市来说,上述三个方面的房地产调控政策,对市场造成的冲击肯定会很大,2016年以来进入这些市场住房投资者可能成为最后一波接盘侠,陷入长时间的投资困境之中。

另一类是在北京之前,过去半个月已有18个市、县、区实施新一轮地方楼市限购、限贷等加码的调控政策(三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区)。在这些城市中,除了几个为二线城市之外,这些出台房地产调控政策的城市多以是2016年一二线热点城市的周边。可以说,尽管借助热点城市之余晖,去年这些周边城市也出现了房地产市场空前繁荣及房价快速上涨,但是其价格上涨幅度远小于疯狂上涨的程度,也没涨到这些地方政府所认可的价位。在这种情况下,这些城市为何也要出台所谓的房地产宏观调控政策呢?其实,这些城市的住房多得是,可建设住房的土地更是多得是,其调控的目的就是如何把2016年热点城市房价上涨的疯狂引到这些周边城市,他们也得装模作样地出台所谓的房地产宏观调控政策。

因为,从这些城市出台的房地产宏观调控政策来看,其实是一种房地产市场的饥饿营销,地方政府希望以这种饥饿营销来打造当地2017年房地产市场的繁荣。因为,从这些城市出台的政策来看,规定外地居民可购买一套住房,而不许购买二套。而一套住房只限于以本地没有持有住房为准,至于在外地购买多少套不算入其计算范围。也就是说,这些调控政策表面上是住房限购,实际上是告诉购买住房者,现有给这些外地居民有一套购买住房的指标,购买住房者赶快来这里购买住房吧,否则这个指标浪费了。如果说,一个住房投资炒作者,在这个城市可购买一套,在那个城市再购买一套,那么他们手上要持有十几套住房不是很容易吗?这些城市的房地产市场就有可能在这种饥饿营销中出现房价的疯狂上涨。事实上,2016年一些城市在出台限购政策之后,不少其他地方居民都涌入这些限购城市购买住房,从而实现这些城市的房地产调控演变为一种房地产市场的饥饿营销的目的。不过,在今年背景,这些三四线城市出台的房地产调控政策是否能够达到这样效果应该是相当不确定的。因为,热点城市的房地产调控政策正在套牢购买住房投资者。

可见,新一轮的房地产调控,可能会让中国房地产市场分化得更是严重。一边是一二线热点住房销售突然掉入冰冻期,房地产投机炒作在短期内得到遏制;另一边一些三四线城市可能出现销售火爆场面,房地产泡沫向这些城市蔓延。但仅是用行政性限购政策,而不愿意用税收政策这种经济杠杆,短期有点作用,长期来看,会让房地产市场的价格机制更为扭曲,中国房地产市场面对的问题会更多。








http://blog.sciencenet.cn/blog-39946-1040613.html

上一篇:[转载]在大城市混不下去了,别以为还有回老家这条退路
下一篇:[转载]专家回应社会对教材质疑:语文不是历史 课文包括虚拟文学

0

该博文允许注册用户评论 请点击登录 评论 (2 个评论)

数据加载中...

Archiver|科学网 ( 京ICP备14006957 )

GMT+8, 2017-8-19 19:12

Powered by ScienceNet.cn

Copyright © 2007-2017 中国科学报社