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就城市危旧房鉴定与处理答记者书面采访 精选

已有 5648 次阅读 2014-4-24 19:50 |个人分类:工程事故|系统分类:观点评述|关键词:危旧房,风险源,安全鉴定,加固维修| 风险源, 安全鉴定, 危旧房, 加固维修

   日前收到上海某刊物实习记者就城市危旧房安全鉴定与加固维修问题的书面采访要求。现已根据自己的实践和认识给予了简要的回答。转载如此,供大家交流和指正。

何为危旧房?

旧房一般是指竣工后使用了一定时间的房屋,但对具体年数没有严格的界定。危房,既可以是旧房,也可以是尚未通过竣工验收的房屋(如上海莲花南路楼房倒塌事故)和通过竣工验收但使用不久的房屋。可见,目前常见于文件和报端的危旧房,指的是处于危险状态的一类旧房。 

如何鉴定危旧房?

我国现行危旧房鉴定的依据是由重庆市土地房屋管理局主编的国家行业标准《危险房屋鉴定标准》(JGJ 125-992004年版)。这个标准规定从房屋构件、组成部分、整体等三个层次逐步进行检测和鉴定,其中对房屋整体安全性划分为4个等级:

1A级:结构承载力能满足正常使用要求,未发现危险点,房屋结构安全;

2B级:结构承载力基本满足正常使用要求,个别结构构件处于危险状态,但不影响主体结构,基本满足正常使用要求;

3C级:部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,局部出现险情,构成局部危房;

4D级:承重结构承载力已不能满足正常使用要求,房屋整体出现险情,构成整幢危房。

由上述定义可见,C级、D级均属于危房,只是潜在危险性涉及的范围有差区别而已。 

旧房安全隐患的主要来源?

随着使用年数的增加,旧房安全性逐渐降低的主要因素包括:

1)在使用过程中,由于受空气湿度、温度季节性变化以及空气中化学物质作用的影响,房屋结构材料的性质由表及里地会发生一定程度的劣化,导致构件承载能力乃至房屋的安全性会随时间的推移而逐渐下降,且当房屋设计标准和施工质量不高时,这种负面影响的程度会加重;

2)临近工地开挖基坑建造地下工程、临近工地预制桩施工、大量抽取地下水等人为活动,会增加房屋地基竖向和水平向的不均匀位移,继而对房屋结构会产生附加的内力和损伤,也会降低房屋的安全性;

3)业主在装修过程中擅自损坏甚至拆除房屋承重构件,而且不采取有效的补救措施,将会加速房屋老化,继而严重降低房屋的安全性。

目前我国发生的住宅房屋重大恶性事故,其原因已经变得很复杂,并非仅是当时建造标准低和施工质量差造成的。根据报道,在2012年底宁波江东区一幢住宅楼整体倒塌事故后的官方调查结论中、在最近宁波奉化一幢住宅楼局部坍塌事故前的第三方检测报告中,都指出了业主擅自拆除和变动房屋承重结构对房屋安全造成的严重问题。 

我国城市住房设计建造预定使用期限一般多少年?

1990年代,我国进入第一轮商品房住宅建设高峰期,工程施工质量监理制是从打桩等基础工程起步,之后逐步推广到上部结构施工的。但由于多方面的原因,到1997年前后,在浙江常山和全国其他地区还是发生了住宅楼整体坍塌和其它形式破坏的安全事故。之后,为在设计和施工两个重要环节保证工程的安全性,我国对设计单位开始施行了第三方审图制度。也就是在这些工程质量监管体系建立的过程中,才出台法规要求住宅等房屋的设计文件应明确说明拟建工程的使用年限。也就是说,大约在2000年之前,虽然我国工程质量管理理念提的是百年大计,但对城市住宅等房屋使用年限并未明文规定为50年。

另一方面,房屋安全的基本要求是房屋结构抗力不能低于荷载等作用效应,结构抗力设计与预期荷载相匹配。在国家标准《建筑结构荷载规范》(GB 50009-2001)实施前,房屋风荷载是按重现期30年为基准来计算的。房屋使用年限与风荷载重现期之间应该有一个合理的关联性:风荷载的重现期可以长于房屋的预定使用期限,但不能短于房屋的预定使用期限。由此推论,在正式实施《建筑结构荷载规范》2001年版之前,当时设计建造的城市住宅等房屋的使用年限虽然没有明确的说明,但隐含着大致为30年。

应该说明的是,在设计建造阶段提及的房屋使用年限,并非是说这幢房屋竣工后满了这个使用年限就会成为危房,而是在之后继续使用前,需要按国家技术标准进行安全检测鉴定并评估可以继续使用的年限。 

如何开展房屋安全鉴定?

对使用期限之内正常使用的房屋,我国尚未颁布施行定期进行安全鉴定的法规。一般情况下,当业主在发现房屋出现异常现象后,可以向物业管理单位或行政主管部门报告,并提出安全鉴定的诉求。

我国区县及以上政府建设主管部门均设有房屋安全鉴定机构(目前一些地区处于机构属性变革之中);省市一级政府主管部门(如上海市房管局)还在其管辖的地区内核准了一些第三方检测鉴定单位的资质,他们可依法接受委托开展房屋安全检测鉴定业务。 

城市危旧房加固改造的难点?

城市危旧房加固改造,在技术上难点较少,关键问题是在施工过程中,要确保房屋的安全性。

如上所述,旧房发生险情的原因是多方面的,其责任界定过程往往复杂而较为漫长。因此,城市危旧房加固改造的主要瓶颈在于,房屋产权私有化之后,如何尽快合理地分摊加固改造所需要的资金。 

对城市旧房安全管理的看法与建议?

上海市2000年前尤其是1990年前建造的多层住宅房屋,多为砖混结构和非现浇的预制楼板,建造标准相对较低,户型面积较小且平面布置欠佳,为产权交易和破坏性装修的频繁发生埋下伏笔。这个问题广泛、复杂而难以有效纠正和杜绝,意味着这类多层住宅房屋的整体安全性难以很快地得以改善。因此,建议个人刚性需求时不要轻易购买这类二手房,同时期望政府住房主管部门依法严格监管业主的破坏性装修或改造,并对安全性逐渐降低的旧房,研究合适的扶持政策筹措资金以尽早地进行拆建翻新。



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