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共有产权房:经济适用房的变种形态

已有 1985 次阅读 2017-8-7 06:36 |系统分类:人文社科

“共有产权”,是针对“经济适用房”提出的,

“共有产权住房”只是经济适用房的变种形态!

据报道,近日,北京市住建等部门出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》,并向社会公开征求意见。北京市住建委相关负责人表示,政策拟通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人,将进一步降低房屋出售价格,充分减轻购房负担,最大限度满足无房家庭住房刚需。

本博认为,“共有产权”的概念,是若干年前针对“经济适用房”而提出来的。所以,“共有产权住房”只是“经济适用房”的变种。

钟茂初:经济适用房政策的症结与纠偏

(载于《西部论丛》2009年第5期,节选

“经济适用房”,作为住房保障制度设计中的重要一环,是中国试图为构建覆盖面更为广泛的住房保障体系进行的一项试验性探索,一定程度上帮助了部分中低收入家庭实现购买自有住房的愿望。但是,经济适用房的政策设计与政策执行效果,存在若干方面的问题,引起人们广泛地讨论。经济适用房这一住房保障政策,的确在理论上和实践中,都存在许多需要厘清的问题,是否适合继续推行、是否适合大规模推行,理应认真地思考和讨论。

一、经济适用房问题的症结所在

   经济适用房,就其本意而言,应当是适合于中低收入家庭购买的小面积、低价格的住房。毫无疑问,经济适用房的低价格本身包含了一定的政府补贴,主要来自于政府以优惠价格提供土地,其次来自于政府住房保障资金的一定投入,再者是政府对经济适用房建设和运营过程中对一些税费的减免。

经济适用房的政策效果,之所以广泛质疑的,主要是存在以下几个问题:其一,目前中国低收入家庭基本生活需求以外的可支配收入水平基本上没有能力购买自有住房(即使是经济适用房的价格也是他们所无法承受的),所以经济适用房的受益者一般不是低收入者,而只能是中等以上收入者。因此必然导致,政府的土地优惠和财政补贴的受益者不是社会中低收入群体,而是特定的非低收入群体,违背了公共资源公平服务于社会大众、社会保障体系着重关照的低收入群体的原则。政府补贴用于中等以上收入者不合乎公平原则;其二,经济适用房并没有覆盖所有同等收入条件的人群,政策人为地造成新的不平等。经济适用房的资源稀缺,也就造成了某些特定人员有牟取不当利益的机会;其三,经济适用房监管成本过高,对于购买者资格、规定年限内不得转让、是否违反经济适用房相关规定等等,都不得不进行审核和监管,花费大量的人力物力,且监管效果不佳。监管还存在查与不查、严查或不严查、取证与诉讼等多方面的难题。经济适用房的购买者与销售者之间是合同关系,采取什么手法购买到经济适用房,均不承担刑事责任;其四,经济适用房是一次性的优惠补贴,并不能动态地保证中低收入群体长期受益,政府无法根据购买者收入水平的变化随时调整拥有者;其五,各地方在建设经济适用房的过程中,相当一部分经济适用房用于建设拆迁安置。这一做法,看似合情合理,对社会公众而言、对低收入群体而言,是有悖公平的。因为,城市建设过程中的拆迁无论是商业性的、还是公益性的,都是政府和投资商与被拆迁者之间的商业性行为,理应由拆迁者给与足额的补偿。采用经济适用房安置的做法,实质上是“挪用”属于社会公众的土地资源、社会保障资源。

二、经济适用房不宜作为住房保障的主要手段

政府的住房保障制度的基本目标是保障中低收入群体“人人有房住”,但没有必要去承担(也无力承担)保障中低收入群体“人人有房产”的责任。笔者认为,住房保障制度应着重于向低收入群体提供足够的廉租房,相比而言,廉租房保障比经济适用房保障有以下几点好处:第一,由于廉租房供给成本较低(人均面积12平方米以下即可),住房保障资金的收益、以往投入到经济适用房的土地和资金等可以大量地用于廉租房供给,以往建设的经济适用房也可以通过政府回购的方式转为廉租房,这样可以扭转以往住房保障执行过程中实际受益面覆盖面小、资源配置不利于最低收入群体和低收入人群等状况;第二,经济适用房是一次性的优惠补贴,并不能动态地保证低收入群体长期受益,而且政府没有任何手段可以根据购买者收入水平的变化进行适时的调控,不得不年复一年地投入优惠土地和补贴。与此相比,廉租房可以使低收入者长期受益、可以根据购买者收入水平变化作适时调控、可以循环周转使用;第三,经济适用房的购买者与销售者之间是合同关系、与政府没有直接关系,所以无论采取什么手法获取经济适用房,均不承担刑事责任。而廉租房是政府只向低收入群体提供的公共资源,如果采取不正当手段诈欺性取得廉租房的使用权甚至通过廉租房牟利,就可以追究其刑事责任,正因为能够采取这一威慑性法律手段,可以使得廉租房租赁者资格的甄别、审核、监管成本大大降低。

如果廉租房制度成为社会保障体系中住房保障的主要手段的话,只要每一个城市有足够多的廉租房供给的话(亦即廉租房能够普遍覆盖无力购买自有住房的群体,每一户家庭都能够实现“住有所居”的基本要求),商品房价格如何上涨都不会对社会稳定带来太大的影响,政府也没有必要花太多的精力从社会保障和社会公平的角度去考虑房价的调控问题。

两相比较,廉租房保障制度更具有实现住房保障功效的作用。所以,廉租房应作为住房保障体系的主要手段,而经济适用房只能是一种相对次要的补充性手段,而且以往的政策偏向也应适当地纠正。

三、纠正经济适用房政策偏向的一个主张

由于经济适用房存在上述诸多问题,所以部分学者和民众直指其非效率性、非公平性,建议停止续建经济适用房、停止继续执行经济适用房的政策。但另一方面的意见是,经济适用房的政策执行过程中出现了种种问题,但是多年来经济适用房对保障中低收入群体住房的绩效不能抹杀(尤其是对无力购买商品房、而又不符合廉租房条件的“夹心层”的住房保障起到了积极作用);再者,以廉租房作为住房保障的制度不符合中国民众传统理念(中国民众多数不愿意租房住而愿意拥有自有住房)。

由此可见,立即叫停经济适用房,一方面不符合多数民意,另一方面政策连续性角度也不可行。因此,在积极推进廉租房住房保障制度的同时,应采取适当纠偏政策来改善经济适用房的政策效果,而不是因噎废食地急停。

基于上述分析,针对中国人希望拥有自己的房子而不愿租房住的传统习惯,针对国家帮助中低收入者买得起房的政策意愿,针对经济适用房占用公共资源却使少数人受益、而引发的不公平和牟取不当利益的问题,针对经济适用房政策不大可能立即停止、廉租房不可能在短时间扩大覆盖面的现实状况,笔者提出一个政策主张:经济适用房建设过程中的补贴部分转为国家产权,经济适用房的使用权由购买者享有,受益权和处置权由产权拥有者(购买者产权与国家产权)共同享有。即,经济适用房的总价值采用可比商品房价格核算,购买者实际支付房款部分界定为购买者产权,与可比商品房的差价部分界定为国家产权。这样一来,如果购买者只是用于自住,可在拥有非完全产权的情形享有相应的各种权益;如果购买者希望拥有全部产权,则需要补足差价(赎回国家拥有部分的产权);如果购买者想要售出套利,一方面要征得国家同意,同时要按国家产权比例向国家支付相应的售房款;如果购买者想要出租获利,也要征得国家同意,同时要按国家产权比例向国家支付相应的房租款。

这一纠偏经济适用房的政策构想的合理性和可行性体现在以下方面:第一,既然,经济适用房比商品房价格低的原因,是由于政府在土地价格、保障资金投入、税费等方面给予了补贴,那么经济适用房与可比商品房的差价,就理应属于全体民众,国家拥有这一部分的产权理所当然。这一方式,既实现了国家支持了中低收入者买得起房,又避免了这部分特定人群特殊地占用属于全体民众的国家资源的现象;第二,国家不断投入土地和保障资金等来建设经济适用房,但可获得一定的产权和相应的权益,经济适用房建设不再是一个源源不断的无底洞;第三,当经济适用房的购买者,由原来的中低收入者转变为中高收入者之后,国家可要求其买入全部产权(或要求其对国家产权部分支付市场化租金),经济适用房就转变为了完全的商品房。国家可以动态地调整经济适用房的拥有者,而不再是一次性的补贴;第四,这一方式,也解决了某些人员利用经济适用房政策漏洞牟取不当利益的问题。因为,无论是高收入者或是中低收入者购买了,无论是通过正常的途径或是其他途径购买的,他都只能拥有与所付房款相应的产权,也就只能获得与其产权比例相适应的财富和权益。而不能像过去一样,获得全部产权,享有全部财富和全部权益。这样也就解决了经济适用房购买资格的甄别和监管成本问题。

当然,经济适用房依然要保持其住房保障性质的定位,必须坚持“经济”、“适用”的原则(小面积、非豪华)。对于基本符合经济适用房标准的已建成经济适用房,国家可放弃其受益权。但对于超过90平米的已建成经济适用房,必须采取追溯方式,国家有权向购买者要求其支付国家产权相应的收益,不能让那些损害国家利益的不当得利者无端占用公共资源,对于他们的行径首先从经济利益方面给予坚决的制裁。




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