最近，中国很多城市出现了“鬼城”。作为城市学研究者，不得不做一些深入的思考。

这里，我有几点疑问：

1） 为什么会出现“有城无人”的现象？

2） 政府做城市规划的过程中，可行性评估功课做的足不足？

3） 空置率如此之大的住宅项目背后，资金缘何而来又流向哪里？

4） 部分地方政府为何大力“为鬼建城”而不为人建城？

为了解决这些疑问，我做了以下思考，与各位博友分享。

首先，“有城无人”现象的本质就是房地产市场的刚需不足。在这种刚需不足的情况下，政府盲目建新城的后果自然就是有城无人。 这不仅造成了资源的浪费，也消耗了大量的财力物力人力，并且，会加快房地产泡沫化，一旦泡沫破灭，就是一个有一个“鄂尔多斯之梦”的终结。地方政府的固有思维认为有资源有产业，不愁有人口。殊不知，人口的迁移并非能赶上政府造城的速度。加之中国贫富悬殊，导致政府在新城开发住宅，穷人望而却步，富人买房闲置等待升值，这种非刚需导致了有城无人。

其次，我觉得政府做城规的过程中，可行性评估功课往往不到位。多数地方政府往往更关心城市以何种形式规划、规划后达到何种结果和目标，却往往忽略规划最重要的一个程序，那就是可行性评估，这包括对新城周围环境的判断、对新城容纳人口的把握、对新城内产业布局、商业布局、居住区布局的考量，以及对农村向城市转移的部分人口的估测，这些功课的不足，导致了规划前期的缺陷。

再次，住宅市场的现金流问题值得我们思考。钱从何而来？流向何地？房地产商拿地开发的钱多数会向银行借贷，之后卖出房产之后，收回成本，这里包括银行的贷款以及利息，剩余的部分便是利润。然而，出现了空置率并没有打消房地产商开发的积极性，原因很简单，住房只是空置而非滞销， 换句话说，地产商的房子基本都卖掉了，只是没有人居住而已，那么这些买房的人我们可以善意地称之为“投资者”，因为在近几年通货膨胀严重的背景下，买房无疑是投资的好渠道；我们也可以客观的称之为“投机者”， 理由很简单，他们买房并非刚性需求,而是期盼房价涨到一定程度，然后大赚一笔， 这也是中国大中城市房价普遍偏高，普遍存在泡沫的主要因素。然而，鬼城的现金流量有断裂的危险，投机者投的资金有很大程度的亏本因素。

最后，为什么政府会“为鬼建城”呢？因为政策的力量， 还是因为政绩的力量？两者都有。首先，中国目前的城市化不足50%的境况，使得各级政府将加快城市化进程作为执政的首要目标。然而，部分政府忽略了城市化的本质：农民在成为市民后，有房住、有钱赚、有尊严， 即， 人的城镇化。政府的市长们普遍搞的是土地城镇化，他们从农民那里拿地，卖给房地产商搞开发建设，提高了城市的GDP, 提高了政府的政绩。之后出现了鬼城，政府也束手无策了，很多当政时搞的建设，当自己升迁走人以后，把烂尾政绩留给了继任者来收拾，这种恶性循环直接影响中国的城市化的进程，直接影响农民转化为市民， 直接抬高了城市化的成本。

因此，鬼城现象的责任方在于地方政府的判断失误、规划失职、以及好大喜功。国家提出新型城镇化的目的之一，就是为了遏制这种恶性循环，引导中国未来城镇化道路健康稳定发展。