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开篇谈“鬼城”

已有 1855 次阅读 2013-12-4 23:01 |个人分类:城市不能这样下去|系统分类:科研笔记|关键词:城镇化、鬼城

最近,中国很多城市出现了“鬼城”。作为城市学研究者,不得不做一些深入的思考。

这里,我有几点疑问:

 

1) 为什么会出现“有城无人”的现象?

2) 政府做城市规划的过程中,可行性评估功课做的足不足?

3) 空置率如此之大的住宅项目背后,资金缘何而来又流向哪里?

4) 部分地方政府为何大力“为鬼建城”而不为人建城?

 

为了解决这些疑问,我做了以下思考,与各位博友分享。

 

首先,“有城无人”现象的本质就是房地产市场的刚需不足。在这种刚需不足的情况下,政府盲目建新城的后果自然就是有城无人。 这不仅造成了资源的浪费,也消耗了大量的财力物力人力,并且,会加快房地产泡沫化,一旦泡沫破灭,就是一个有一个“鄂尔多斯之梦”的终结。地方政府的固有思维认为有资源有产业,不愁有人口。殊不知,人口的迁移并非能赶上政府造城的速度。加之中国贫富悬殊,导致政府在新城开发住宅,穷人望而却步,富人买房闲置等待升值,这种非刚需导致了有城无人。

 

其次,我觉得政府做城规的过程中,可行性评估功课往往不到位。多数地方政府往往更关心城市以何种形式规划、规划后达到何种结果和目标,却往往忽略规划最重要的一个程序,那就是可行性评估,这包括对新城周围环境的判断、对新城容纳人口的把握、对新城内产业布局、商业布局、居住区布局的考量,以及对农村向城市转移的部分人口的估测,这些功课的不足,导致了规划前期的缺陷。

 

再次,住宅市场的现金流问题值得我们思考。钱从何而来?流向何地?房地产商拿地开发的钱多数会向银行借贷,之后卖出房产之后,收回成本,这里包括银行的贷款以及利息,剩余的部分便是利润。然而,出现了空置率并没有打消房地产商开发的积极性,原因很简单,住房只是空置而非滞销, 换句话说,地产商的房子基本都卖掉了,只是没有人居住而已,那么这些买房的人我们可以善意地称之为“投资者”,因为在近几年通货膨胀严重的背景下,买房无疑是投资的好渠道;我们也可以客观的称之为“投机者”, 理由很简单,他们买房并非刚性需求,而是期盼房价涨到一定程度,然后大赚一笔, 这也是中国大中城市房价普遍偏高,普遍存在泡沫的主要因素。然而,鬼城的现金流量有断裂的危险,投机者投的资金有很大程度的亏本因素。

 

最后,为什么政府会“为鬼建城”呢?因为政策的力量, 还是因为政绩的力量?两者都有。首先,中国目前的城市化不足50%的境况,使得各级政府将加快城市化进程作为执政的首要目标。然而,部分政府忽略了城市化的本质:农民在成为市民后,有房住、有钱赚、有尊严, 即, 人的城镇化。政府的市长们普遍搞的是土地城镇化,他们从农民那里拿地,卖给房地产商搞开发建设,提高了城市的GDP, 提高了政府的政绩。之后出现了鬼城,政府也束手无策了,很多当政时搞的建设,当自己升迁走人以后,把烂尾政绩留给了继任者来收拾,这种恶性循环直接影响中国的城市化的进程,直接影响农民转化为市民, 直接抬高了城市化的成本。

 

因此,鬼城现象的责任方在于地方政府的判断失误、规划失职、以及好大喜功。国家提出新型城镇化的目的之一,就是为了遏制这种恶性循环,引导中国未来城镇化道路健康稳定发展。



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